【正文】 均總收入21033其中：可支配收入19109（一）工資性收入13708（二）經(jīng)營凈收入1714（三）財產(chǎn)性收入520（四）轉(zhuǎn)移性收入5092二、人均消費性支出13471其中：服務(wù)性消費支出3499食品4805衣著1444居住1332家庭設(shè)備用品及服務(wù)908醫(yī)療保健872交通和通信1984教育文化娛樂服務(wù)1628其他商品及服務(wù)499通過以上數(shù)據(jù)顯示，消費者的收支水平在不斷增加，同時也促進了房地產(chǎn)市場的開發(fā)。政治因素是擬投資地區(qū)的政治制度、政局穩(wěn)定性、社會安定性、信譽度、政策連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險等方面的基本條件。 眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要涉及的環(huán)節(jié)、接觸的層面是一般產(chǎn)業(yè)投資所無法相比的。政治環(huán)境的變化，土地、房產(chǎn)、物業(yè)等法律法規(guī)的變化，都將對項目開發(fā)產(chǎn)生影響，甚至是翻天覆地的影響。 開發(fā)地區(qū)政治環(huán)境如何，直接關(guān)系到投資開發(fā)的安全性，是開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當考慮的因素之一。因為開發(fā)企業(yè)進行地域性很強的房地產(chǎn)開發(fā)投資，首先要考慮當?shù)氐恼质欠穹€(wěn)定、社會是否安定、地區(qū)信譽高低等直接關(guān)系到投資有無保障的問題。只有政治穩(wěn)定、社會安定、講求效益、致力于和平建設(shè)的地區(qū)，才能確保投資的安全，并為經(jīng)營獲利創(chuàng)造必要的前提。反之，一個政治腐敗，社會不安的地區(qū)，則不可能使投資得到起碼的保障，也難免使投資者遭到政治風(fēng)險帶來的巨大損失。全國的政治局面相對穩(wěn)定，對于房地產(chǎn)的開發(fā)提供了保障條件。在政策方面。中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。新國八條要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。政府打出“2011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。2011年4月6日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整，%%，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)；5月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進行“一房一價”公示；7月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點；8月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標準”；12月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點范圍將擴大。現(xiàn)在的國家政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心。2013年國家推出國五條政策。政策措施為：（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加強市場監(jiān)管。加強商品房預(yù)售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。人口因素決定房地產(chǎn)市場的規(guī)模和發(fā)展趨勢它對房地產(chǎn)發(fā)展具有較強的制約力。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果（），十年間增加7390萬人；%，；。人口的不斷增加促進著房地產(chǎn)市場的運行。同時人口狀況和家庭結(jié)構(gòu)也影響著房地產(chǎn)市場的開發(fā)。中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。人口因素對房地產(chǎn)的影響可表現(xiàn)在如下方面。人口狀況。房地產(chǎn)是提供人們棲息居住、工作、學(xué)習(xí)、生活、娛樂的場所。目前我國人口16億，占世界總?cè)丝诘?2%.我國是最大的住房消費市場，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說是很好的機會。此外，人口規(guī)模還直接影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)的繁榮和工業(yè)的發(fā)展，從而直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求。根據(jù)人口狀況與國家規(guī)定的人均居住目標，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握好投資開發(fā)規(guī)模抓好新房開發(fā)，以住房開發(fā)為重心。人口從農(nóng)村流向城市。隨著社會分工和商品經(jīng)濟發(fā)展，人口城市化水平在急速提高，農(nóng)村向城市流動的人口呈幾何級數(shù)遞增，造成人口越來越向城市集中。而農(nóng)流者同樣需要居住和創(chuàng)業(yè)的場所。住宅的建設(shè)解決了農(nóng)流者的住房問題。家庭結(jié)構(gòu)的變化。家庭是社會的最小單元，制定房地產(chǎn)市場營銷策略不能不分析家庭結(jié)構(gòu)的因素。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，平均家庭人口越多，所需住宅單位數(shù)越少；反之，平均家庭人口越少，則所需住宅單位數(shù)越多。現(xiàn)代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向發(fā)展，這樣的發(fā)展顯然會增加住宅單位數(shù)，同時我國傳統(tǒng)的天倫之樂和人口的老齡化，家庭的小型化與老年父母贍養(yǎng)和照顧之間存在著矛盾。他們對住宅的要求即要合乎青年夫婦獨立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因種種原因而要求有“合”的功能。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)根據(jù)家庭小型化趨勢及“分”“合”的要求，一方面有計劃增加標準套房的開發(fā)量，以實現(xiàn)家庭小型化對住宅量增加的要求；另一方面規(guī)劃設(shè)計符“合”“分”合愿望的適宜住宅，如建設(shè)一定數(shù)量的多間套住房、復(fù)式住房等使小夫妻能與父母分中有合合中有分。 微觀環(huán)境分析1．區(qū)域的經(jīng)濟狀況，按可比價格計算，增長 % 。人均GDP是12920元。%的增長。，%；，%；，%。：：49，據(jù)統(tǒng)計，12年上半年青島市共有實際投資500萬元以上內(nèi)資項目650個，％。其中，%，%。從內(nèi)資項目產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，；第二產(chǎn)業(yè)315個項目到位資金110億元；第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）。其中，％，全市利用內(nèi)資三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2011年，。青島市2011年度數(shù)據(jù)：城市居民人均可支配收入24998元，城市居民人均消費性支出17531元；農(nóng)民人均純收入10550元，農(nóng)民人均生活消費支出6662元。對于青島城陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來說。，%；，增長2%，%，%。，%。，%。，%；，%。全區(qū)農(nóng)民人均純收入13031元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31100元，%。城陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和居民的生活水平得到了不斷地提高。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有不可移動和不可復(fù)制性，這就使得房地產(chǎn)流動性差，其供給具有較強的區(qū)域性。其中影響房地產(chǎn)供給的的因素可跟為房地產(chǎn)市場價格、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期、國家土地政策。對于青島市來說房地產(chǎn)市場供應(yīng)量相對來說還不夠，新項目的開發(fā)也比較少，優(yōu)勝劣汰是市場趨勢，客戶結(jié)構(gòu)更加多元化，且呈現(xiàn)高端發(fā)展。土地的供給影響著房地產(chǎn)的供給狀況，土地政策的頒布，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了制約的影響，國家對土地政策的實施，土地價格的上漲，隨之而來的就是房價的上漲，房地產(chǎn)的開發(fā)成本提高，風(fēng)險增大，房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力也就隨之增加。這對于房地產(chǎn)的供應(yīng)來說也就有所遞減。各項稅金和企業(yè)管理費用有增無減，前些年，房地產(chǎn)開發(fā)商享有退稅等相關(guān)優(yōu)惠政策，現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策沒有了，而且還增加了土地增值稅，開發(fā)商應(yīng)繳稅金的上漲會轉(zhuǎn)移到房價中。企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。企業(yè)管理費中管理人員工資、固定資產(chǎn)使用費、廣告營銷費、綠化費、業(yè)務(wù)招待費等都在逐步增加。各種稅的增加，房價隨之增加，市場的需求隨之降低，房地產(chǎn)的供應(yīng)也就隨之減少。影響房地產(chǎn)市場需求的因素有很多，其中房地產(chǎn)的價格、消費者的收入水平起著重要的作用。房地產(chǎn)的價格直接影響消費者的需求狀況。在房價降低的情況下，人們對住房的需求會增加，即使自己擁有屬于自己的住房，但當房價下降時人們會投資房地產(chǎn)，對于那些真正需要購房的消費者來說，房價降低對住房的需求更是密切。房價的因素的住房的需求起著重要作用。隨著青島市消費者收入水平的不斷增加，對住房的需求也是不斷增加。收入的增加放大了消費者的支付能力，有利于剛性需求的增加。所謂剛性需求即為在一定的價格區(qū)間范圍內(nèi)，具有一定支付能力并且購買意愿的需求。當消費者的收入增加時，自然要求更高的住房條件。這樣就增加的消費者對住房的需求。 城鎮(zhèn)的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口流動也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。青島市統(tǒng)計局、青島市第六次人口普查辦公室發(fā)布青島市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報，公報顯示，比上次普查 （2000年），%，%。在各區(qū)市人口分布中，平度、即墨等地的常住人口最多，七區(qū)中城陽、市北的常住人口較多。人口數(shù)量的增加影響著住房的需求，同時也推動了房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展。青島市的人口流動比較大，韓、朝的流入人口較多，外地人口的流入增加的房地產(chǎn)的需求。面對當前房地產(chǎn)市場開發(fā)力度的不斷增加，競爭壓力也在不斷的增加。競爭主要來自市場價格、周圍市場的地理位置的優(yōu)越性、住宅建筑的建筑風(fēng)格、客源、潛在房地產(chǎn)開發(fā)商等等。市場價格的競爭影響了建筑的銷售情況，較低的價格不能夠保證市場的盈利能力而較高的價格又不能吸引更多的消費者，對于價格的定位是一項十分重要的因素。通過與周圍房地產(chǎn)市場價格的對比，確定合適的價格，提高自己的競爭力。2011年1月30日下午，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個方面，貫徹落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，持續(xù)推進島城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011年2月，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。2013年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。 市場調(diào)查與分析 本市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況2012年青島市在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，面對國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，全是認真落實中央宏觀調(diào)控政策，加快推進經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進。2012年，%。%，%，%，::。，%。全市工業(yè)增長繼續(xù)保持較快勢頭，%，其中股份制企業(yè)釋放充足活力，%，遠遠超過國有及國有控股企業(yè)、集體企業(yè)。規(guī)模以上工業(yè)中，%，%；，%，為經(jīng)濟持續(xù)健康夯實基礎(chǔ)。統(tǒng)計顯示，%。另外，%。，%。，%。，%；，%。實際使用外資46億美元，%。旅游業(yè)、金融業(yè)等重點行業(yè)增長迅速。去年全年全市旅游總收入，%。，%。，%。多組數(shù)據(jù)也顯示了民生事業(yè)的進步與成就。去年我市城市居民人均可支配收入32145元，%。全市單位從業(yè)人員，%；在崗職工平均工資37399元，%。農(nóng)民人均純收入13990元，%，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達到100%。，%；新增供熱面積1060萬平方米，%；市區(qū)公共汽、%。作為青島市發(fā)展較快的城陽來說，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快的發(fā)展趨勢。，%；，增長2%，%，%。，%。，%。，%；，%。全區(qū)農(nóng)民人均純收入13031元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31100元，%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生了變化（），%（%）。其中，住宅投資49374億元，%，%。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2012年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資40541億元，%，；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15763億元，%，；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15500億元，%。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，%，；其中，住宅施工面積428964萬平方米，%。房屋新開工面積177334萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，%。房屋竣工面積99425萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，%自2003年以來，青島全社會的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資都在不斷增加（）。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比率也是在持續(xù)攀升，由圖中數(shù)據(jù)表明，青島的房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了提升。其中在2012年，青島市積極推進固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，狠抓投資項目落實，固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大，%。受投資增長以及人工費、建筑材料費上漲等諸多因素影響，2012年青島市固定資產(chǎn)投資價格持續(xù)高位運行，自下半年起漲勢逐漸趨緩。%。從各季度的情況看，一、二季度漲幅較高，%、%，三季度漲幅略有回落，%；四季度出現(xiàn)較大幅度的回落，%。 青島全社會的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資據(jù)抽樣調(diào)查，2012年前三季度城市居民家庭人均消費性支出達12790元，%；。其中作為服務(wù)性消費的住房、教育、醫(yī)療的人均消費支出2665元，%，其中住宅的消費占有大部分比例。作為青島城市化進程的一個重要組成部分，為大青島中間地帶的城陽，近幾年得到了快速發(fā)展，特別是城陽的房地產(chǎn)業(yè)更是如火如荼。2000年之后，諸多青島大的開發(fā)企業(yè)，如中聯(lián)盈地、天泰、千禧、百通等先后進駐城陽，近兩