【正文】 本工程結(jié)構(gòu)設計按6度地震基本烈度考慮， 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設沉降縫。 綠化景觀通過園林空間設計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB500072002]通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計原則《城市規(guī)劃編制辦法》GB5004595《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目通訊工程的需求。 地震烈度根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設防。上游一般常年有水，中游建有嶗山水庫，下游河道順直，冬春斷流。發(fā)源于即墨馬山西，由北向南經(jīng)城陽區(qū)棘洪灘街道河南頭村入?yún)^(qū)境，在南萬村入膠州灣，流域面積10平方公里。河流水流量較大，可用水源比較豐富。區(qū)內(nèi)歷年平均溫度在11℃12℃之間，極端最高氣溫出現(xiàn)在7月中旬8月上旬，極端最低氣溫出現(xiàn)在1月下旬2月初。 鹽土。主要有林地壤土、棕壤性土、棕壤及潮棕壤等幾種。該海域營養(yǎng)鹽含量高，補充源充足，鹽度一年之中幾乎都處于垂直均勻狀態(tài)，‰，‰。城陽鎮(zhèn)、惜福鎮(zhèn)、夏莊鎮(zhèn)東部、河套的部分區(qū)域和紅島鎮(zhèn)為低山丘陵區(qū)，其余為平原，低洼區(qū)。距離城陽第二實驗中學、城陽五中距離比較近。 銷售進度在項目進行主體施工兩個月后進行開始樓盤銷售，開始銷售六個月內(nèi)，完成總銷售任務的15%，隨后六個月內(nèi)預計銷售總?cè)蝿盏?5%，接下來六個月預計完成總銷售任務的45%，之后的六個月預計銷售總銷售任務的20%。 3. 客戶預交20000元排號費獲得《福泰園小區(qū)認購書》。 （5）其他銷售方式 公共關系。在開盤期和強銷期的銷售業(yè)績的基礎上，充分利用已購買客戶的口碑式傳播的巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源，擴大市場占有率和顧客占有率。 （5）網(wǎng)絡廣告 網(wǎng)絡廣告沒有地域界限，對于項目的異地銷售會起到很大的推動作用。局部二層上設辦公室、樣板房展示區(qū)，使辦公與洽談互不干擾；局部設貴賓接待區(qū)，使大買家有倍受尊重之感，也使談判安靜有序不受干擾，邊上還有活動室，亦可在輕松活躍的氛圍中完成交易。售樓處需配合樓盤的性質(zhì)來營造氣氛，輕化的特點，以現(xiàn)代簡約呈現(xiàn)出不同的故事形式進行包裝，使在項目強銷期后，此時項目市場形象已初步建立，沖動型客戶也已購買，我們面對的客戶更多的是理智型客戶，這時應更立刻對項目全部圍投資客。更多的就業(yè)機會和區(qū)域發(fā)展前景將會吸引較高層次及學歷的客群，屆時住宅供需關系將 成為銷售利好。對于高端客戶來說，都是私企或工廠老板、批發(fā)市場大批發(fā)商，他們擁有較強的財富實力。新城陽人按照支付能力可分為基層客戶、中端客戶、中高端客戶、高端客戶。戶型特點：戶型方正，南北通透，附帶南北陽臺、花池。戶型特點：戶型方正，南北通透，主臥270度轉(zhuǎn)角窗，臥室與活動區(qū)動靜區(qū)分。臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設有明窗，通風、采光好，將其設置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。在設計時，在規(guī)避政策風險的前提下，增加住戶的額外使用面積，減低住戶的購房費用，可以吸引顧客的購買意愿。建議在進行戶型設計是考慮絕大多數(shù)顧客的意愿，并且在戶型中加設小戶型的類型。設備和人員服務，為客戶提供最全而的物業(yè)管理。自動消防系統(tǒng)在地下車庫設露智能式溫感探測器，在辦公室、會議室、大廳、走道、電梯前室等場所設置智能式光電感煙探測器，在防火卷簾的兩側(cè)成對設置智能式光電感煙探測器。在建筑面積方面建議以8090平方米為主要建筑面積，部分單元可以采用6070平米小型戶型面積，并且在部分單元設100120平米的住宅戶型，以此能夠符合大多數(shù)人的購房意愿。國八條、國五條對房價的控制和住房用地的管理對房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了威脅。并且在項目周圍還有同期開發(fā)的樓盤，無疑對項目的開發(fā)形成了巨大的威脅。 威脅分析龐大的規(guī)模帶來的風險威脅。區(qū)域內(nèi)的消費需求的釋放。市區(qū)的吵鬧可能成為消費者購房的考慮因素。 劣勢分析所處區(qū)域整體形象不成熟。項目位于城陽長城路東，興陽路南。同比增長14%。西側(cè)有城陽區(qū)主干道——長城路，距離城陽區(qū)政府僅有10分鐘車程。城陽區(qū)在房地產(chǎn)開發(fā)方面取得了很大的成就。受投資增長以及人工費、建筑材料費上漲等諸多因素影響，2012年青島市固定資產(chǎn)投資價格持續(xù)高位運行，自下半年起漲勢逐漸趨緩。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生了變化（），%（%）。%；新增供熱面積1060萬平方米，%；市區(qū)公共汽、%。%。2013年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。青島市的人口流動比較大，韓、朝的流入人口較多，外地人口的流入增加的房地產(chǎn)的需求。收入的增加放大了消費者的支付能力，有利于剛性需求的增加。企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。全區(qū)農(nóng)民人均純收入13031元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31100元，%。2011年。 微觀環(huán)境分析1．區(qū)域的經(jīng)濟狀況，按可比價格計算，增長 % 。而農(nóng)流者同樣需要居住和創(chuàng)業(yè)的場所。人口因素對房地產(chǎn)的影響可表現(xiàn)在如下方面。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。因為開發(fā)企業(yè)進行地域性很強的房地產(chǎn)開發(fā)投資，首先要考慮當?shù)氐恼质欠穹€(wěn)定、社會是否安定、地區(qū)信譽高低等直接關系到投資有無保障的問題。2012年城鎮(zhèn)居民八大類消費支出全面增加。人均工資性收入13708元，%，對總收入增長速度貢獻7個百分點。 國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力。有關的自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會、環(huán)保等基礎資料。 可行性研究的必要性對項目進行可行性研究了解項目建設的意義，通過項目可行性研究對項目進行規(guī)劃設計，研究項目的收支費用盈利能力和償債能力以及投資回收期。西側(cè)有城陽區(qū)主干道——長城路，距離城陽區(qū)政府僅有10分鐘車程。3．解決勞動就業(yè)的需要青島作為一個發(fā)展迅速的城市，城陽區(qū)的發(fā)展更是迅速，隨著城市的發(fā)展住宅的建設已成為一種發(fā)展趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。給人之中祥和安定的氛圍。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)。本文是對青島市城陽區(qū)長城路東側(cè)的地塊進行可行性研究，基于對全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和當?shù)匚⒂^經(jīng)濟發(fā)展水平的調(diào)研，分析當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況。 承辦單位概況青島銀盛泰有限公司承辦。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。在城市群發(fā)展建設的環(huán)境下，青島市委政府提出要突出青島城市形象建筑，提高青島城市品位，加強城市輻射功能及目標。由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。配套方面，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。項目可行性研究是建設項目進行申請貸款的依據(jù)，對項目籌集建設資建設資金預備條件。有關行業(yè)的工程技術(shù)、經(jīng)濟方面的規(guī)范、標準、定額資料，以及國家正式頒發(fā)的技術(shù)法規(guī)和技術(shù)標準。%%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。工資性收入仍然是城鎮(zhèn)居民收入的主要來源，但工資性收入占總收入比重逐年下降，%、%、%、%、%。交通和通信支出增長突出，家庭設備用品及服務、衣著、教育文化娛樂服務支出增長較快，食品、居住、其他商品和服務、醫(yī)療保健支出繼續(xù)增長。只有政治穩(wěn)定、社會安定、講求效益、致力于和平建設的地區(qū)，才能確保投資的安全，并為經(jīng)營獲利創(chuàng)造必要的前提。新國八條要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。（二）堅決抑制投機投資性購房。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設。人口因素決定房地產(chǎn)市場的規(guī)模和發(fā)展趨勢它對房地產(chǎn)發(fā)展具有較強的制約力。人口狀況。住宅的建設解決了農(nóng)流者的住房問題。人均GDP是12920元。對于青島城陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來說。其中影響房地產(chǎn)供給的的因素可跟為房地產(chǎn)市場價格、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期、國家土地政策。影響房地產(chǎn)市場需求的因素有很多，其中房地產(chǎn)的價格、消費者的收入水平起著重要的作用。這樣就增加的消費者對住房的需求。市場價格的競爭影響了建筑的銷售情況，較低的價格不能夠保證市場的盈利能力而較高的價格又不能吸引更多的消費者，對于價格的定位是一項十分重要的因素。%，%，%，::。%。多組數(shù)據(jù)也顯示了民生事業(yè)的進步與成就。%；，增長2%，%，%。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，%，；其中，住宅施工面積428964萬平方米，%。 青島全社會的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資據(jù)抽樣調(diào)查，2012年前三季度城市居民家庭人均消費性支出達12790元，%；。根據(jù)市場供應情況分析，土地市場供不應求。距離城陽人民醫(yī)院的距離僅有十分鐘車程，醫(yī)療配套設施比較方便。4 項目定位 項目SWOT分析 優(yōu)勢分析，在城陽是較大的規(guī)模（隨著國家土地政策的變化，獲得如此大的土地資源是有一定難度的），首屈一指，從發(fā)展眼光看。在交通方面比較便捷，周圍的交通配套比較方便，臨近204國道、308國道，公交車比較方便，給市民的出行帶來了很大的方便。項目位于城陽市中心，土地的成本高，從而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，在進行項目的產(chǎn)品價格定位也就相應的增加，這就對顧客的購買力提高了難度。區(qū)域內(nèi)領先的經(jīng)濟發(fā)展水平為項目打下扎實的市場基礎。這些都是與藏著新的商機。在整個開發(fā)過程中資金鏈條承受壓力更大，會形成資金風險威脅。在近幾年版塊內(nèi)已增加建筑面積數(shù)萬的供應。 建筑面積調(diào)查建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選70—100㎡的住宅，%的被調(diào)者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。在室外公共活動空間規(guī)劃時，注意人與自然、人與人之間的和諧與交流，做到自然環(huán)境和人文環(huán)境相互輝映，可以布置一些具有鮮明特色的雕塑和小品，老人休閑娛樂場所，兒童讀書角、娛樂園等，以提升整個住宅小區(qū)的文化氛圍。（3）背景音樂系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)通過對小區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)提供凈化作用，將自來水凈化后，向各家各戶廚房提供可以直接飲用的高標準純凈水。（8）送新風系統(tǒng)小區(qū)配套要完善，診所、凈菜市場、超市、幼兒園等，彰顯愜意、休閑的居家氛圍。戶型設計中用一些創(chuàng)新的手法，增加額外使用面積，進一步增加舒適性，例如運用步入式飄窗，入戶花園，錯層露臺等。 三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)，面積大約在100平方米左右。 客戶定位通過本區(qū)域內(nèi)競品項目的成交情況進行分析。中端客戶以企事業(yè)單位員工、白領、工作5年以內(nèi)的大學生、技術(shù)工人、為主，他們參加工作不久、人均收入35玩以內(nèi)。周邊未拆遷村戶居民特征表現(xiàn)為無力購房等待拆遷或具備一定支付能力的改善型客戶。這一部分老年人，多數(shù)在青島市內(nèi)四區(qū)有房屋僅一套，兩大主要原 因促其購買: 子女結(jié)婚，占用老房，自己在城陽購買小戶型居住。東三省、山西、內(nèi)蒙三大板塊。項目銷售目的。配置專職樣板房管理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有售樓處展板內(nèi)容初期以項目形象內(nèi)容為主，戶群心理的需求。 3. 將名稱、標志、廣告語等核心元素以標準格式統(tǒng)一設置。 本階段隨著項目所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認購期客戶累計的基礎之上，厚積薄發(fā)出來，借開盤活動的東風，發(fā)布開盤信息，造成轟動效應，實現(xiàn)樓盤銷售的開門紅。（1）人員推廣 a、培訓一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊（DM）。面向目標顧客可實施主要的六種銷售武器，比如體驗行銷、文本行銷、直面行銷、活動行銷、輿論行銷、媒體行銷等手段，使用不同的手段增加顧客對項目的認知度，從而達到銷售的目的。 6. 認購期前7天在付款方式優(yōu)惠的基礎上給予97折優(yōu)惠，鼓勵客戶盡早下定。6 建設規(guī)模和項目開發(fā)條件 項目建設規(guī)模，建筑密度為25%，本項目主要作為城鎮(zhèn)住宅用地。城陽區(qū)為濱海丘陵地帶，構(gòu)造體系屬新華夏系第二隆起代的構(gòu)造部位。城陽區(qū)地處青島市區(qū)北部，兩面平原，一面環(huán)山，一面臨海，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，是環(huán)膠洲灣經(jīng)濟聚集帶的中堅地帶和青島市最重要的工業(yè)發(fā)展腹地及農(nóng)副產(chǎn)品供應基礎。低山、。%。 氣候條件城陽區(qū)地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。初霜期一般在10月中旬，終霜期一般在4月中旬，無霜期歷年平均為179天，一般凍土深度20厘米，最大凍土深度為43厘米。白沙河是青島市主要水源地之一，納主要支流有：小水河、山色峪河、惜福鎮(zhèn)河、紙房河。 大沽河。 城陽區(qū)沿海是青島近海的潮汐類型，屬于正規(guī)