【正文】 未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析。蒙特卡洛模擬法雖然進行多次模擬試驗，考慮了各種隨機變化因素，但因其耗時耗資，現(xiàn)階段也只能作為可行性研究技術(shù)的一個發(fā)展方向。財務內(nèi)部收益率FIRR是指項目各凈現(xiàn)金流量的累計折現(xiàn)率等于零時的折現(xiàn)率。即市民收入水平△QD△M 每變化1%，所引起各面積套型需求的百分比。三、可行性特殊研究的技術(shù)方法近郊房產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價不可否認開發(fā)商的經(jīng)驗定性至關(guān)重要，但在此基礎(chǔ)上采用現(xiàn)代經(jīng)濟分析方法，運用系統(tǒng)工程和價值工程基本原理，對項目投入產(chǎn)出進行定量的分析和論證是可行性研究的核心內(nèi)容，也是投資決策的重要依據(jù)。因近郊多為大盤，園區(qū)內(nèi)變壓配電系統(tǒng)由開發(fā)商投入的各環(huán)網(wǎng)柜和各變壓器、園區(qū)內(nèi)各主支干道的雨污分流等管道和道路系統(tǒng)、環(huán)保需要的污水處理系統(tǒng)、生活用水、消防用水和煤氣的加壓泵房位置和投資都不可忽視。如南京百家湖花園已建的十六種健身場館與項目也都相應制定了運營收支方案。中、高檔景觀和綠化的投入，其從設(shè)計費、原料費用到施工費之大，也是市區(qū)項目所不可攀比的。某片地段內(nèi)幾個項目的可研報告近似一致，缺乏個案研究，缺乏近郊盤的可研特點研究。要把握住區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟影響的時差性。重視和強化近郊項目的開發(fā)特點已成為開發(fā)商們不可回避的問題。因此，最好事前做好準備。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應當被謹慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會和員工的熱情支持?！比绻x擇不做可行性研究的話應當做好準備如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項目運作之前不做可行性研究的話，你應當做到如下：高度的自信；對你的市場和客戶的廣泛認知；以往商業(yè)運作的成功經(jīng)歷；主要的成功因素是可以預期的；確定有一個自發(fā)的領(lǐng)導機構(gòu)；董事會和項目員工的承諾，完成整個工作的能力。但是如果兩個月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會發(fā)生什么？Brakeley描述了他的公司將是如何應對這一情況的。董事會叫嚷到：“這算是什么買賣！”“有一次咨詢公司說他們需要三個月時間進行研究”，Brakeley解釋到。不管是會計之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的。這種訪談的效率會比一所自由主義藝術(shù)學院的效率高多了?！笨尚行匝芯康馁M用可行性研究是很貴的?！盡cGrath amp。我們僅僅是挽起袖子自己干。第二，我們希望確認我們所投資的數(shù)字是正確的。研究一般包括一個對資金籌措活動的外部審計，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會見。這個有40年壽命的屋頂真是必須更換了。開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。（3）室外工程費包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費用。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。關(guān)于拆遷安置補償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計算時可按規(guī)定進行。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發(fā)基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經(jīng)濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。、銷售費用的估算及投入時間。（二）可行性研究的基本內(nèi)容由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。在這一階段內(nèi)進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻椖客顿Y建議，以指明具體的投資方向。，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓計劃。可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。（3）根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在177。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應主要包括以下幾個方面：。市場調(diào)查應查明并預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。根據(jù)以上分析，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：、市政工程建設(shè)費。土地使用權(quán)出讓金一般在項目啟動時一次性支付。在《中華人民共和國土地管理法》的指導下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標準和具體地塊的協(xié)商條件進行。（5）土地轉(zhuǎn)讓費。水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，％左右（在平原地區(qū)，這項指標多直接與規(guī)劃設(shè)計費合并，統(tǒng)一按照3％左右的標準收取）。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復利計算，其計息基礎(chǔ)為包括自有資金的所有投資。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項目投資費用中占最大比重的費用。經(jīng)過長時間激烈的辯論，董事會決定批準2500萬美元資金來重新建造一個博物館。審計和會見的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會。我們選擇700萬是因為我們的建筑師和規(guī)劃師認為這個建筑會花費這么多。” Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管。 Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項目16年以上了。當使用顧問的時候，所支付的費用肯定要比使用內(nèi)部職員進行研究要高得多。因為這種學院的董事會托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會散布在整個國家里，或許乘飛機去西雅圖僅僅是為了做一個訪談。一項可行性研究保護你不犯錯誤?！暗芯繉⒃趦蓚€方面陷入困境?！叭绻覀冞M行了訪談計劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對負面的話，我們將會停止研究進程，然后回去對他們說，伙計們，你們有大麻煩了。McGrath也認為如果不經(jīng)過可行性研究的話，一個項目必須進行充分的準備。George Brakeley已經(jīng)完成過很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價值。我經(jīng)常會聽到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預想得多得多的資金。近郊開發(fā)不僅要對政策面、市場面進行分析，也必須在技術(shù)面上做進一步地可行性特殊研究。近