【正文】 將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。 眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要涉及的環(huán)節(jié)、接觸的層面是一般產(chǎn)業(yè)投資所無法相比的。從五等份收入組收入增長情況看：2012年低收入組居民可支配收入增長最快，人均可支配收入為7605元，%；中低收入組人均可支配收入為12702元，%；中等收入組人均可支配收入為17224元，%；中高收入組人均可支配收入為23189元，%；高收入組人均可支配收入為41158元，%。其中，人均可支配收入19109元，%；扣除價(jià)格因素，%。根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)情況，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求，地權(quán)的取得難度增加而住宅需求的不斷增加，銷售價(jià)格隨之增加。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期規(guī)劃，部門、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策和投資政策。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)　土地面積（平方米）（123562）土地用途城鎮(zhèn)住宅容積率規(guī)劃建筑面積（平方米）建筑密度25%綠地率35%出讓年限住宅70年2 可行性研究的相關(guān)性和必要性 可行性研究的的相關(guān)性《青島市十二五規(guī)劃綱要》中指出，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為青島城陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加青島城陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。同時(shí)，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使青島城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。銀盛泰集團(tuán)現(xiàn)已連續(xù)6年名列青島地產(chǎn)十強(qiáng)，青島房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家全國守合同重信用企業(yè)、青島市唯一一家獲國家康居示范工程企業(yè)、山東省著名商標(biāo)、山東最佳企業(yè)公民、山東省消費(fèi)者滿意單位、A級納稅先進(jìn)單位等殊榮不勝枚舉。 城陽區(qū)長城路東側(cè)地塊擬建項(xiàng)目為城鎮(zhèn)住宅，由于目前市場上住宅建筑不斷增多，進(jìn)行住宅建設(shè)可能存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，基于住宅現(xiàn)狀，對該地塊的地理位置、周邊環(huán)境、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析，定位本項(xiàng)目基本情況，通過對財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)方面的分析，對項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，確定項(xiàng)目的可行性。青島理工大學(xué)琴島學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)論文房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì)畢業(yè)論文目錄前言 1 總論 2 項(xiàng)目背景 2 項(xiàng)目名稱 2 承辦單位概況 2 項(xiàng)目提出的理由 2 項(xiàng)目概況 3 擬建地點(diǎn)及概況 3 項(xiàng)目融資方式 4 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 42 可行性研究的相關(guān)性和必要性 5 可行性研究的的相關(guān)性 5 可行性研究的必要性 5 編制范圍 5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5 現(xiàn)開發(fā)存在的問題 63 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 7 投資環(huán)境分析 7 宏觀環(huán)境分析 7 微觀環(huán)境分析 11 市場調(diào)查與分析 14 本市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 14 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 15 土地供應(yīng)情況 17 板塊市場分析 17 成交量價(jià)分析 184 項(xiàng)目定位 19 項(xiàng)目SWOT分析 19 優(yōu)勢分析 19 劣勢分析 19 機(jī)會分析 20 威脅分析 20 項(xiàng)目定位 21 產(chǎn)品定位 21 戶型定位..................................................................................................23 銷售價(jià)格定位 26 客戶定位 275 營銷策略 30 營銷方案 30 營銷策略 30 營銷推廣節(jié)奏 31 銷售模式 32 銷售渠道 32 銷售策略 33 銷售進(jìn)度 336 建設(shè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)條件 355 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 355 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 35 地點(diǎn)與地理概況 35 項(xiàng)目建設(shè)條件 35 地形、地貌 35 氣候條件 37 水文地質(zhì) 37 施工條件 38 地震烈度 39 外部配套設(shè)備 397 項(xiàng)目規(guī)劃方案 40 設(shè)計(jì)依據(jù) 40 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題與開發(fā)理念 40 總體規(guī)劃方案 40 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 40 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 41 建筑設(shè)計(jì) 41 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 41 設(shè)計(jì)原則 42 交通組織 42 綠化景觀 42 建筑風(fēng)格及立面 42 建筑結(jié)構(gòu) 42 建筑戶型特色 438 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 44 項(xiàng)目開發(fā)期 44 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 44 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 44 項(xiàng)目進(jìn)度控制措施 44 項(xiàng)目質(zhì)量控制措施 44 項(xiàng)目資金控制措施 459 投資估算與項(xiàng)目資金籌措 46 投資估算 46 編制依據(jù) 46 編制方法 46 項(xiàng)目投資估算 46 投資計(jì)劃與資金籌措 4810 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 50 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 50 盈利能力分析 50 損益表 5050 盈利分析 50 償債能力分析 5111 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 52 盈虧平衡分析 52 單因素敏感性分析 52 風(fēng)險(xiǎn)管理 53 風(fēng)險(xiǎn)因素 53 應(yīng)對措施 5312 可行性研究結(jié)論 55 可行性研究結(jié)論 55 可行性研究建議 55致謝 57參考文獻(xiàn) 58附表III前言可行性研究報(bào)告是從事一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（投資）之前，要從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項(xiàng)目是否可行，估計(jì)成功率大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會效果程度，為決策者和主管機(jī)關(guān)審批的上報(bào)文件。進(jìn)而對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，判別項(xiàng)目的可行性。經(jīng)過十多年的積累發(fā)展，集團(tuán)累計(jì)開發(fā)量達(dá)100萬平方米，銷售收入近50億元，稅收達(dá)5億余元，資產(chǎn)過18億，已竣工項(xiàng)目8個(gè)，在建項(xiàng)目4個(gè)，與萬科合作的項(xiàng)目3個(gè)，新項(xiàng)目儲備6個(gè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，改善青島市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目土地規(guī)劃要求，對該地塊的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行確定。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和委托單位的要求。申辦程序比較復(fù)雜，需要一段時(shí)間才可申辦完成。%，與上年持平；%，；%。（2）全國城鎮(zhèn)居民收入增長據(jù)65000戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2012年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，%；扣除價(jià)格因素，%。人均轉(zhuǎn)移性收入5092元，%，%，對總收入增長速度貢獻(xiàn)3個(gè)百分點(diǎn)。政治因素是擬投資地區(qū)的政治制度、政局穩(wěn)定性、社會安定性、信譽(yù)度、政策連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)等方面的基本條件。在政策方面?，F(xiàn)在的國家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。人口的不斷增加促進(jìn)著房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。此外，人口規(guī)模還直接影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)的繁榮和工業(yè)的發(fā)展，從而直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，平均家庭人口越多，所需住宅單位數(shù)越少；反之，平均家庭人口越少，則所需住宅單位數(shù)越多。：：49，據(jù)統(tǒng)計(jì)，12年上半年青島市共有實(shí)際投資500萬元以上內(nèi)資項(xiàng)目650個(gè)，％。%；，增長2%，%，%。對于青島市來說房地產(chǎn)市場供應(yīng)量相對來說還不夠，新項(xiàng)目的開發(fā)也比較少，優(yōu)勝劣汰是市場趨勢，客戶結(jié)構(gòu)更加多元化，且呈現(xiàn)高端發(fā)展。房地產(chǎn)的價(jià)格直接影響消費(fèi)者的需求狀況。 城鎮(zhèn)的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。通過與周圍房地產(chǎn)市場價(jià)格的對比，確定合適的價(jià)格，提高自己的競爭力。%。%；，%。去年我市城市居民人均可支配收入32145元，%。%。房屋新開工面積177334萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，%。其中作為服務(wù)性消費(fèi)的住房、教育、醫(yī)療的人均消費(fèi)支出2665元，%，其中住宅的消費(fèi)占有大部分比例。土地市場的供應(yīng)為項(xiàng)目的建設(shè)提供了用地條件。板塊周圍的配套設(shè)施比較優(yōu)越，對于開發(fā)起著比較積極的作用，有利于住宅項(xiàng)目的開發(fā)和出售。本項(xiàng)目一定程度上在城陽具有稀缺性。項(xiàng)目的周邊教育設(shè)施比較方便距離城陽第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)跟很近，擁有濃烈的文化氛圍。從而減少了一些顧客。城陽區(qū)是山東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終較快，保持前列的市區(qū)。項(xiàng)目位于城陽市中心，位置較好，能夠吸引周邊城市的消費(fèi)者購買。超大規(guī)模體量的開發(fā)對未來業(yè)態(tài)的持續(xù)經(jīng)營管理提出更高的要求，一旦經(jīng)營不善。這將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的住宅建筑迅速達(dá)到飽和狀態(tài)，引起激烈的市場競爭。%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。背景音樂系統(tǒng)由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、每日早晚及特定時(shí)間播放音樂，也可通過遍布于樓內(nèi)的音箱播放一些公共通知、科普知識、娛樂節(jié)目等。送新風(fēng)系統(tǒng)提供了業(yè)主在門窗都封閉的情況下保證室內(nèi)空氣清新的環(huán)保節(jié)能 戶型定位項(xiàng)目戶型的設(shè)定直接影響著顧客對項(xiàng)目購買意愿，不同顧客對戶型有著不同的需求，根據(jù)市場調(diào)查不同的戶型需求比例各不同（） 戶型需求比例分析表明二居室是最受歡迎的單位其次才是三居室。通過步入式飄窗，可以是業(yè)主獲得更多的有效使用面積。公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。戶型特點(diǎn)：戶型方正，全明房型，南北通透。 區(qū)域已成交客戶來源分配表由圖表可以得出項(xiàng)目所在區(qū)內(nèi)主力客群為占52%的城陽本地客戶，而青島市區(qū)占25%，韓國和朝鮮族占15%。無積蓄，購房需要父母資助。除了城陽人外還有其他外來客戶，像韓國及鮮族客戶、學(xué)院畢業(yè)生、外地城陽務(wù)工者、次主力客群、交通輻射區(qū)域人群、投資者、外銷客戶。 由于本土宜居生活資源匱乏而購買本案以備養(yǎng)老、遷徙之用。形象廣告為主，以圍墻廣告向市場告知項(xiàng)目即將推出產(chǎn)品信息。（2）樣板房包裝活力，體現(xiàn)年輕活力；樣板房管理員要時(shí)刻保持樣板房的衛(wèi)生強(qiáng)銷期后以項(xiàng)目賣售樓中心的包裝關(guān)鍵是格調(diào)與功能及其有機(jī)組合，鑒于本案售樓中心(會所)面積大，凈高高的特點(diǎn)，我們作如下建議： 1. 中心以沿路全落地玻璃,中間開設(shè)開大門，體現(xiàn)暢通明亮的現(xiàn)代感。 （2）廣播 采用兩種方式進(jìn)行包裝，一是男聲獨(dú)播，選擇音質(zhì)成熟、穩(wěn)健、富磁性的男播，體現(xiàn)項(xiàng)目的城市時(shí)尚，豐富深遠(yuǎn)；二是女聲獨(dú)播，選擇音質(zhì)柔美，親切的女播，體現(xiàn)都市田園的親切靈動(dòng)，含蓄婉約。在樓盤正式亮相和推向市場之后，宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞項(xiàng)目推廣主題廣度上進(jìn)行拓寬、深度上進(jìn)行挖掘報(bào)道，報(bào)紙、電視、活動(dòng)三位一體形成立體宣傳攻勢，在城陽樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)。 b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。在眾多的銷售渠道中，主要的銷售渠道還是以現(xiàn)場銷售為主，人員銷售作為輔助銷售渠道，加快銷售力度，提高銷售業(yè)績。 7. 采用實(shí)名制登記。規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為高層電梯住宅房。整個(gè)區(qū)域從震旦紀(jì)呂梁運(yùn)動(dòng)時(shí)期已成復(fù)背褶皺，是區(qū)域上的地質(zhì)骨架，以后全區(qū)緩慢隆起上升，基底長期露于地表，覆蓋層不甚發(fā)育，中生代或山期地殼構(gòu)造運(yùn)動(dòng)對本區(qū)影響最大，使陸臺復(fù)活形成北東向?yàn)橹鞯幕讛嗔押团璧?，開始了白堊紀(jì)沉積，并于中期相繼有熔巖的噴發(fā)和花崗巖的廣泛侵入。域內(nèi)有青島國際空港一流亭國際機(jī)場、國內(nèi)最大的公路立交橋――流亭立交橋和國內(nèi)最大的跨海大橋――環(huán)膠州灣高速公路跨海大橋，與全國著名港口青島港和黃島前灣港近在咫尺。 截止2002年末，%，根據(jù)土壤普查分類標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)可利用的土壤由東向西水平分布著棕壤土、潮土、砂姜黑土和鹽土四大主要土類。潮土類主要分布在上馬、河套、棘洪灘等街道局部地帶的河流沿岸及近海平原，土層深厚，保水保肥。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)。青島受大海環(huán)抱的直接影響,具有明顯的海陸風(fēng)特點(diǎn)。 墨水河。主流發(fā)源于煙臺市招遠(yuǎn)阜山，由北向南經(jīng)城陽區(qū)河套街道大澗村北入?yún)^(qū)境，在羅家營村西南入膠州灣，境內(nèi)全長10公里，流域面積14平方公里。潮流性質(zhì)屬正規(guī)半日潮流，漲潮流速一般大于落潮流速，漲潮流歷時(shí)短，落潮流歷時(shí)長，兩者相差1小時(shí)，最大漲（落）潮流出現(xiàn)在漲（落）中間時(shí)刻，高潮與低潮流速最小，也為轉(zhuǎn)流時(shí)刻。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。7 項(xiàng)目規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。（2）充分考慮城陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。[GB500112001]堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。（2）在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的