【正文】 （2）在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學。[GB500112001]，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。7 項目規(guī)劃方案 設計依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》潮流性質(zhì)屬正規(guī)半日潮流，漲潮流速一般大于落潮流速，漲潮流歷時短，落潮流歷時長，兩者相差1小時，最大漲（落）潮流出現(xiàn)在漲（落）中間時刻，高潮與低潮流速最小，也為轉(zhuǎn)流時刻。 墨水河。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點。 截止2002年末，%，根據(jù)土壤普查分類標準，全區(qū)可利用的土壤由東向西水平分布著棕壤土、潮土、砂姜黑土和鹽土四大主要土類。整個區(qū)域從震旦紀呂梁運動時期已成復背褶皺，是區(qū)域上的地質(zhì)骨架，以后全區(qū)緩慢隆起上升，基底長期露于地表，覆蓋層不甚發(fā)育，中生代或山期地殼構造運動對本區(qū)影響最大，使陸臺復活形成北東向為主的基底斷裂和盆地，開始了白堊紀沉積，并于中期相繼有熔巖的噴發(fā)和花崗巖的廣泛侵入。 7. 采用實名制登記。 b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。 （2）廣播 采用兩種方式進行包裝，一是男聲獨播，選擇音質(zhì)成熟、穩(wěn)健、富磁性的男播，體現(xiàn)項目的城市時尚，豐富深遠；二是女聲獨播，選擇音質(zhì)柔美，親切的女播，體現(xiàn)都市田園的親切靈動，含蓄婉約。強銷期后以項目賣（2）樣板房包裝 由于本土宜居生活資源匱乏而購買本案以備養(yǎng)老、遷徙之用。除了城陽人外還有其他外來客戶，像韓國及鮮族客戶、學院畢業(yè)生、外地城陽務工者、次主力客群、交通輻射區(qū)域人群、投資者、外銷客戶。 區(qū)域已成交客戶來源分配表由圖表可以得出項目所在區(qū)內(nèi)主力客群為占52%的城陽本地客戶，而青島市區(qū)占25%，韓國和朝鮮族占15%。公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。 戶型定位項目戶型的設定直接影響著顧客對項目購買意愿，不同顧客對戶型有著不同的需求，根據(jù)市場調(diào)查不同的戶型需求比例各不同（） 戶型需求比例分析表明二居室是最受歡迎的單位其次才是三居室。這將導致區(qū)域內(nèi)的住宅建筑迅速達到飽和狀態(tài)，引起激烈的市場競爭。項目位于城陽市中心，位置較好，能夠吸引周邊城市的消費者購買。從而減少了一些顧客。本項目一定程度上在城陽具有稀缺性。土地市場的供應為項目的建設提供了用地條件。房屋新開工面積177334萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，%。去年我市城市居民人均可支配收入32145元，%。%。 城鎮(zhèn)的人口數(shù)量、人口結構、人口流動也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于青島市來說房地產(chǎn)市場供應量相對來說還不夠，新項目的開發(fā)也比較少，優(yōu)勝劣汰是市場趨勢，客戶結構更加多元化，且呈現(xiàn)高端發(fā)展。：：49，據(jù)統(tǒng)計，12年上半年青島市共有實際投資500萬元以上內(nèi)資項目650個，％。此外，人口規(guī)模還直接影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)的繁榮和工業(yè)的發(fā)展，從而直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。現(xiàn)在的國家政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心。政治因素是擬投資地區(qū)的政治制度、政局穩(wěn)定性、社會安定性、信譽度、政策連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風險等方面的基本條件。（2）全國城鎮(zhèn)居民收入增長據(jù)65000戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2012年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，%；扣除價格因素，%。申辦程序比較復雜，需要一段時間才可申辦完成。 項目規(guī)劃指標根據(jù)項目土地規(guī)劃要求，對該地塊的規(guī)劃指標進行確定。因此，改善青島市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關心的問題之一。經(jīng)過十多年的積累發(fā)展，集團累計開發(fā)量達100萬平方米，銷售收入近50億元，稅收達5億余元，資產(chǎn)過18億，已竣工項目8個，在建項目4個，與萬科合作的項目3個，新項目儲備6個。青島理工大學琴島學院畢業(yè)設計論文房地產(chǎn)項目可行性研究設計畢業(yè)論文目錄前言 1 總論 2 項目背景 2 項目名稱 2 承辦單位概況 2 項目提出的理由 2 項目概況 3 擬建地點及概況 3 項目融資方式 4 項目規(guī)劃指標 42 可行性研究的相關性和必要性 5 可行性研究的的相關性 5 可行性研究的必要性 5 編制范圍 5 可行性研究報告編制依據(jù) 5 現(xiàn)開發(fā)存在的問題 63 項目投資環(huán)境與市場分析 7 投資環(huán)境分析 7 宏觀環(huán)境分析 7 微觀環(huán)境分析 11 市場調(diào)查與分析 14 本市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況 14 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 15 土地供應情況 17 板塊市場分析 17 成交量價分析 184 項目定位 19 項目SWOT分析 19 優(yōu)勢分析 19 劣勢分析 19 機會分析 20 威脅分析 20 項目定位 21 產(chǎn)品定位 21 戶型定位..................................................................................................23 銷售價格定位 26 客戶定位 275 營銷策略 30 營銷方案 30 營銷策略 30 營銷推廣節(jié)奏 31 銷售模式 32 銷售渠道 32 銷售策略 33 銷售進度 336 建設規(guī)模和項目開發(fā)條件 355 項目建設規(guī)模 355 項目概況現(xiàn)狀 35 地點與地理概況 35 項目建設條件 35 地形、地貌 35 氣候條件 37 水文地質(zhì) 37 施工條件 38 地震烈度 39 外部配套設備 397 項目規(guī)劃方案 40 設計依據(jù) 40 項目設計主題與開發(fā)理念 40 總體規(guī)劃方案 40 規(guī)劃設計原則 40 項目結構和布局 41 建筑設計 41 主要規(guī)范及標準 41 設計原則 42 交通組織 42 綠化景觀 42 建筑風格及立面 42 建筑結構 42 建筑戶型特色 438 項目實施進度 44 項目開發(fā)期 44 項目實施進度安排 44 項目實施過程控制措施 44 項目進度控制措施 44 項目質(zhì)量控制措施 44 項目資金控制措施 459 投資估算與項目資金籌措 46 投資估算 46 編制依據(jù) 46 編制方法 46 項目投資估算 46 投資計劃與資金籌措 4810 項目經(jīng)濟效益評價 50 項目現(xiàn)金流量分析 50 盈利能力分析 50 損益表 5050 盈利分析 50 償債能力分析 5111 項目風險分析 52 盈虧平衡分析 52 單因素敏感性分析 52 風險管理 53 風險因素 53 應對措施 5312 可行性研究結論 55 可行性研究結論 55 可行性研究建議 55致謝 57參考文獻 58附表III前言可行性研究報告是從事一種經(jīng)濟活動（投資）之前，要從經(jīng)濟、技術、生產(chǎn)、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經(jīng)濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。銀盛泰集團現(xiàn)已連續(xù)6年名列青島地產(chǎn)十強，青島房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家全國守合同重信用企業(yè)、青島市唯一一家獲國家康居示范工程企業(yè)、山東省著名商標、山東最佳企業(yè)公民、山東省消費者滿意單位、A級納稅先進單位等殊榮不勝枚舉。同時，隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使青島城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 項目規(guī)劃指標規(guī)劃指標　土地面積（平方米）（123562）土地用途城鎮(zhèn)住宅容積率規(guī)劃建筑面積（平方米）建筑密度25%綠地率35%出讓年限住宅70年2 可行性研究的相關性和必要性 可行性研究的的相關性《青島市十二五規(guī)劃綱要》中指出，推進保障性住房建設。根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)情況，房地產(chǎn)的供不應求，地權的取得難度增加而住宅需求的不斷增加，銷售價格隨之增加。其中，人均可支配收入19109元，%；扣除價格因素，%。 眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要涉及的環(huán)節(jié)、接觸的層面是一般產(chǎn)業(yè)投資所無法相比的。2013年國家推出國五條政策。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶８鶕?jù)人口狀況與國家規(guī)定的人均居住目標，房地產(chǎn)企業(yè)應把握好投資開發(fā)規(guī)模抓好新房開發(fā)，以住房開發(fā)為重心。其中，%，%。各項稅金和企業(yè)管理費用有增無減，前些年，房地產(chǎn)開發(fā)商享有退稅等相關優(yōu)惠政策，現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策沒有了，而且還增加了土地增值稅，開發(fā)商應繳稅金的上漲會轉(zhuǎn)移到房價中。人口數(shù)量的增加影響著住房的需求，同時也推動了房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展。統(tǒng)計顯示，%。農(nóng)民人均純收入13990元，%，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達到100%。其中在2012年，青島市積極推進固定資產(chǎn)投資結構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，狠抓投資項目落實，固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大，%。交通方面，青新高速公路穿過地塊的東側(cè)，向南可直達遼陽東路，前往市區(qū)高效便捷。區(qū)域占優(yōu)勢。對于項目的施工會帶來一定的不便。交通的便捷對項目的開發(fā)提供了機會。對于國家的各種政策。車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設備組成。目前顧客對戶型的要求基本保持在二室二廳。廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)：面積大約88平米左右。不同的客戶具有不同的特征。 學院畢業(yè)生，外地在城陽務工者。在4月6日項目宣傳啟動后，進入導入期。針對此期目標客戶群較年u （4）戶外廣告、車體廣告、路旗 戶外廣告的告知性和形象非常好，尤其在項目的前期，對于項目品牌和項目品牌的建立起到很大的推動作用。 （4）展會銷售： 充分利用好房展會和明年奧運會大批外地人來青的有利時機，利用好房展會及節(jié)慶活動，進行熱點促銷。通過初期的售房來緩解建房的資金來源。區(qū)內(nèi)斷裂多發(fā)育在東部山區(qū)，規(guī)模較大，一般為北東走向，主要有前金夏莊紅島寧家斷裂等。棕壤土廣泛分布在全區(qū)，土體發(fā)育完整，呈微酸性反映。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲1個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風大溫低，持續(xù)時間較長。 洪江河。而山東省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。《民用建筑設計通則》GB5006797本項目總體規(guī)劃領先于青島眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在城陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)?！镀鲶w結構設計規(guī)范》 建筑結構 根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設計規(guī)范為甲類。 交通組織外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。 給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。大沽河是膠東半島最大的河流，上游建有大型水庫一座，是青島市的主要水源地。 水文地質(zhì)城陽區(qū)地處膠東半島，其河流均為季風區(qū)雨源型，且多為獨流入海的山溪性小河，河流水系的發(fā)育和分布明顯受地形、地貌的控制。 砂姜黑土。膠濟鐵路、308 國道、 204 國道、濟青高速公路、煙青公路縱橫交錯 , 形成極其便利的立體交通網(wǎng)絡，是青島通向國內(nèi)外的必經(jīng)之地。 項目概況現(xiàn)狀 地點與地理概況 本項目位于城陽區(qū)長城路東。 銷售策略首先，戶型等基本的設計確定后，開始接受電話咨詢，同時進行現(xiàn)場登 記，地點在項目現(xiàn)場營銷中心及外場售樓處。 本階段在開盤銷售業(yè)績的基礎之上，繼續(xù)加強客戶累積工作的力度，累積更多的潛在客戶，將目標客戶進一步細分。 2. 大門進入處中央設置小區(qū)樓盤模型； 3. 模型后設集中演示區(qū)，包括圖片懸掛演示、建材及設備演示系統(tǒng)； 4. 以沙盤及演示區(qū)為中軸，左右分別設置銷售洽談區(qū)，形成功能性區(qū)分； 5. 中心內(nèi)側(cè)局部做調(diào)空，將辦公性功能放置二層，并在二層設置貴賓接待室及小型游戲活動室； 6. 售樓中心沿路上方墻體上建議制作超大型戶外廣告牌，體現(xiàn)小區(qū)形象。清潔，同時能達到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時，提將原房屋高價出租，以較市內(nèi)四區(qū)更低價格購置本項目，以租 養(yǎng)貸。其中還包括一部分企事業(yè)單位員工、白領、外地小店或零售個體業(yè)主，他們家庭年收入510萬左右，有一定積蓄。附帶南北陽臺、花池。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，不做窗臺而與樓面平齊。（9）高水準