【正文】 的物業(yè)管理服務(wù)同時，在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70130平方米。則項(xiàng)目開發(fā)可謂是功虧一簣。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。對于周圍的生活配套設(shè)施來說也是比較便捷的，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。 成交量價分析青島住宅銷售量2011年1209萬，2012年受宏觀調(diào)控影響，上半年僅銷售368萬平，同比下降12%。作為青島城市化進(jìn)程的一個重要組成部分，為大青島中間地帶的城陽，近幾年得到了快速發(fā)展，特別是城陽的房地產(chǎn)業(yè)更是如火如荼。%。實(shí)際使用外資46億美元，%。2011年1月30日下午，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個方面，貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在房價降低的情況下，人們對住房的需求會增加，即使自己擁有屬于自己的住房，但當(dāng)房價下降時人們會投資房地產(chǎn)，對于那些真正需要購房的消費(fèi)者來說，房價降低對住房的需求更是密切。%。家庭是社會的最小單元，制定房地產(chǎn)市場營銷策略不能不分析家庭結(jié)構(gòu)的因素。根據(jù)2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果（），十年間增加7390萬人；%，；。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。全國的政治局面相對穩(wěn)定，對于房地產(chǎn)的開發(fā)提供了保障條件。人均財(cái)產(chǎn)性收入520元，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。 編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。在對項(xiàng)目定義之后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度、投資分析，分析項(xiàng)目的單位成本。1 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱福泰園3號地住宅樓項(xiàng)目。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)及概況本項(xiàng)目位于城陽區(qū)主干道長城路以東，興陽路以南，與青島著名的植物生態(tài)景觀園——城陽世紀(jì)公園相隔咫尺，地理位置十分優(yōu)越。對于大中型骨干建設(shè)項(xiàng)目，必須具有國家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。中低收入組收入增長速度明顯快于全國平均水平。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。他們對住宅的要求即要合乎青年夫婦獨(dú)立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因種種原因而要求有“合”的功能。%。房價的因素的住房的需求起著重要作用。2011年2月，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。旅游業(yè)、金融業(yè)等重點(diǎn)行業(yè)增長迅速。%；，%。2000年之后，諸多青島大的開發(fā)企業(yè)，如中聯(lián)盈地、天泰、千禧、百通等先后進(jìn)駐城陽，近兩年國內(nèi)大鱷、萬科、寶龍、卓越相繼落戶城陽，帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念，加快了城陽的城市化進(jìn)程，使城陽的新一輪發(fā)展越來越引起社會各界的充分關(guān)注。供應(yīng)和成交量均下降，供求比上升。開發(fā)商的品牌號召力。人均GDP已經(jīng)突破8000美元。潛在競爭對手的威脅。通過對市場上大多數(shù)顧客可接受的建筑面積和樓層數(shù)的調(diào)查，我們可以得出大多數(shù)顧客更接受小高層高層建筑。在物業(yè)管理方面，引入知名專業(yè)物業(yè)管理公司，以命面解決住戶相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定：，便可又增加優(yōu)先使用面積而不占用建筑面積，降低購房費(fèi)用，增加使用空間。衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；設(shè)雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，動靜分離、干濕分離。中高端客戶以大學(xué)教師、醫(yī)生、外地小店或零售個體業(yè)主為主，他們家庭年收入1020萬左右，有一定積蓄。交通輻射區(qū)域的人群。根據(jù)這期產(chǎn)品特性，以形象廣告進(jìn)行攻心戰(zhàn)術(shù)以達(dá)到建立項(xiàng)目供熱情周到的服務(wù)，使客戶在參觀過程中能體會到專業(yè)、熱情這樣的設(shè)計(jì)，主要是體現(xiàn)集中演示、分區(qū)洽談的原則。本階段將是營銷推廣的高峰期，所有的工作重心必須放在營銷工作中來，將憑借新聞、廣告、媒體、活動、公關(guān)等五駕馬車，對樓盤進(jìn)行強(qiáng)勢推廣和促銷。其次，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購方案 。該地塊西臨青島城陽世紀(jì)公園，與利群購物廣場、佳家園購物超市、城陽寶龍廣場相鄰。城陽區(qū)海域位于膠州灣北岸，該海域?yàn)┩繌V闊，水質(zhì)肥沃，多為泥沙地，是發(fā)展貝類養(yǎng)殖的優(yōu)良海區(qū)。%。全區(qū)主要河流有白沙河、墨水河、洪江河、桃源河、大沽河等。白沙河。排水 按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。（3）采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。 采用箱型基礎(chǔ)。GB5003894《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。青島市城市總體規(guī)劃 供電 項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000KW。發(fā)源于即墨桃行，由北向南經(jīng)城陽區(qū)棘洪灘街道趙家堰村入?yún)^(qū)境，在河套街道下疃村西北匯入大沽河。年平均降水量700毫米左右。 潮土。低山、。預(yù)計(jì)銷售時間定位兩年半。宣傳利民工程，樹立良好社會形象，實(shí)現(xiàn)潛在銷售。 營銷推廣節(jié)奏按照營銷的節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，將本項(xiàng)目的營銷推廣工作劃分為五個階段： 本階段以項(xiàng)目建設(shè)單位和項(xiàng)目的形象宣傳和展示為主，同時展開全方位的市場調(diào)查和信息反饋工作，以了解開發(fā)區(qū)內(nèi)居民對本項(xiàng)目及中心的看法及評價，并以售樓接待中心為陣地，開始接受客戶登記，累積客戶資源，進(jìn)行項(xiàng)目的認(rèn)購活動。植物和小飾品，配以竹和玉的主題，以滿足項(xiàng)目形象和目標(biāo)客進(jìn)項(xiàng)目銷售。包裝上以展示次主力客群―養(yǎng)老客戶。收入不穩(wěn)定或工資較低。戶型特點(diǎn)：戶型方正，南北通透，雙衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)。因此本項(xiàng)目建設(shè)以二室二廳、三室為主。小區(qū)內(nèi)的樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控功能，主要體現(xiàn)在對空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)(AHU)、新風(fēng)機(jī)組、冷水機(jī)組、換熱器等設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)視、故障報(bào)警和啟?？刂?。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位、樓層定位主導(dǎo)顧客對房屋建筑面積有不同的需求。超大規(guī)模體量對資金要求更高，會導(dǎo)致開發(fā)周期較長。地塊所處城陽區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)齊頭并進(jìn)的開創(chuàng)局面，品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，雙品項(xiàng)目的打造，所共同營造的良好的市場環(huán)境構(gòu)成了本地塊難得的發(fā)展機(jī)遇。距離青島市著名植物生態(tài)景觀園世紀(jì)公園很近，提供了優(yōu)美的休閑空間，在公園內(nèi)配套設(shè)施齊全，休閑健身于一體，給人一種身心的享受。周邊茵悅小城、巴黎壹號、IMEGA時代中心、弘通和田城、貴爵公寓、水榭花都等小區(qū)眾多，城陽五中、城陽第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)也相距不遠(yuǎn)，人文生活氛圍濃厚。從各季度的情況看，一、二季度漲幅較高，%、%，三季度漲幅略有回落，%；四季度出現(xiàn)較大幅度的回落，%。作為青島市發(fā)展較快的城陽來說，國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展趨勢。%。競爭主要來自市場價格、周圍市場的地理位置的優(yōu)越性、住宅建筑的建筑風(fēng)格、客源、潛在房地產(chǎn)開發(fā)商等等。各種稅的增加，房價隨之增加，市場的需求隨之降低，房地產(chǎn)的供應(yīng)也就隨之減少。青島市2011年度數(shù)據(jù)：城市居民人均可支配收入24998元，城市居民人均消費(fèi)性支出17531元；農(nóng)民人均純收入10550元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出6662元。家庭結(jié)構(gòu)的變化。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。反之，一個政治腐敗，社會不安的地區(qū)，則不可能使投資得到起碼的保障，也難免使投資者遭到政治風(fēng)險帶來的巨大損失。人均經(jīng)營凈收入1714元，%，%。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。根據(jù)項(xiàng)目的可行性研究對項(xiàng)目的方案構(gòu)想設(shè)計(jì)理念作出初步的計(jì)劃，為以后的進(jìn)行做好鋪墊。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。對地塊周圍的環(huán)境進(jìn)行SWOT分析，分析地塊的優(yōu)劣勢機(jī)會和威脅，從而對項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品、戶型、客戶、銷售價格定位，確定項(xiàng)目的營銷策略。該項(xiàng)目之所以取名福泰，是寓意著好運(yùn)，幸福安泰。2．項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用交通方面，青新高速公路穿過地塊的東側(cè)，向南可直達(dá)遼陽東路，前往市區(qū)高效便捷。交通運(yùn)輸項(xiàng)目，要有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。不同收入組居民之間收入差距縮小。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)根據(jù)家庭小型化趨勢及“分”“合”的要求，一方面有計(jì)劃增加標(biāo)準(zhǔn)套房的開發(fā)量，以實(shí)現(xiàn)家庭小型化對住宅量增加的要求；另一方面規(guī)劃設(shè)計(jì)符“合”“分”合愿望的適宜住宅，如建設(shè)一定數(shù)量的多間套住房、復(fù)式住房等使小夫妻能與父母分中有合合中有分。城陽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民的生活水平得到了不斷地提高。所謂剛性需求即為在一定的價格區(qū)間范圍內(nèi)，具有一定支付能力并且購買意愿的需求。 市場調(diào)查與分析 本市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2012年青島市在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，面對國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，全是認(rèn)真落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有進(jìn)。%。其中，住宅投資49374億元，%，%。 土地供應(yīng)情況2013年一季度青島共推出52幅地塊，土地總面積達(dá)1556850㎡，其中1月分出讓土地36宗，㎡；2月、3月分別出讓8宗，㎡，㎡。城陽均價7085/平米。地塊所處城陽區(qū)整體形象不成熟，雖然近年來由于房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮帶動，城陽已經(jīng)成為青島房產(chǎn)市場上左右全局的重要區(qū)域，但歷史上留下來的區(qū)域整體形象還是會對未來項(xiàng)目的招商工作帶來一定難度。隨著大多數(shù)的外來人員的入住青島，住宅的需求也就越來越緊張。因此在項(xiàng)目開發(fā)和銷售上應(yīng)該提高消費(fèi)者對項(xiàng)目的關(guān)注度，策劃好銷售營銷方案，定位好目標(biāo)客戶群。項(xiàng)目的檔位是要用項(xiàng)目的功能來體現(xiàn)的，擬建項(xiàng)目的功能定位在如下幾個方面：在功能分區(qū)方面，在交通便利的路邊層設(shè)沿街樓，前兩層設(shè)成商業(yè)樓層，形成購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)廣場。建議戶型設(shè)計(jì)要求：入大門處有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計(jì)一個玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。 銷售價格定位該項(xiàng)目銷售價格定位采用市場比較法，選取可比實(shí)例為項(xiàng)目周圍在售樓盤，御景尚都、城中城、陽光花園1號。老城陽人客戶構(gòu)成主要是村改還遷居民、周邊為拆遷村戶居民、周邊生活、工作本地人。單純追求投資回報(bào)率，小戶型投資風(fēng)險小，占用資金小，適合投資客選擇性出手。換全部圍墻廣告，針對此類客戶類型心理特點(diǎn)，廣告內(nèi)容以項(xiàng)（3）售樓處包裝2．廣告推廣策略（1）報(bào)紙 為體現(xiàn)項(xiàng)目匠心獨(dú)具特色，也為在報(bào)紙大量地產(chǎn)廣告繁雜背景中脫穎而出，從發(fā)布形式上看 1. 宜主導(dǎo)性采用豎半版、豎1/4版、整版，橫跨版通欄等特殊規(guī)格的廣告形式。 本階段在銷售大局已定的前提下，主要考慮對尾盤的處理，所以本階段的工作重點(diǎn)以較小的推廣成本進(jìn)行清盤，要應(yīng)采取比較靈活的促銷策略，目的在于將尾盤盡快消在項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行階段性營銷推廣。 ，舉行集中的購房簽約活動，客戶按照認(rèn)購書 登記集中換簽《福泰園小區(qū)房屋購房合同》。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。 城陽區(qū)東部山丘屬嶗山主峰嶗頂?shù)臉?biāo)山分支，海拔在700米以下，呈東西走向。%。白沙河 發(fā)源于嶗山主峰巨峰北麓，自東向西經(jīng)嶗山區(qū)北宅，自嶗山水庫入?yún)^(qū)境，流經(jīng)城陽區(qū)夏莊街道、流亭街道，在西后樓村入膠州灣。白沙河是青島市主要水源地之一，納主要支流有小水河、山色峪河、惜福鎮(zhèn)河、紙房河。 有線電視 該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求?！镀噹?、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》1．挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072002通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。（1）依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充