【正文】 固定資產(chǎn)投資分析C．城市引進(jìn)外資情況分析D．城市重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目分析E．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程分析F．城市經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析（1）城市自然地理情況分析（2）城市歷史文化分析（3）城市人口情況分析二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（1）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析B．城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析D．城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析（A）產(chǎn)品類型的供給情況分析（B）土地供給情況分析（C）產(chǎn)品的開(kāi)工咯和竣工情況分析（1）板塊范圍的界定（2）項(xiàng)目所在板塊情況分析（3）板塊產(chǎn)品特征分析（4）板塊間的對(duì)比分析（內(nèi)容可選）（1）住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（2）商業(yè)開(kāi)發(fā)肥肉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（3）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三、項(xiàng)目客戶群分析1. 項(xiàng)目客戶群購(gòu)買(mǎi)能力分析2. 項(xiàng)目客戶群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析3. 項(xiàng)目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析4. 項(xiàng)目客戶群家庭人口因素分析5. 項(xiàng)目客戶群教育水平分析6. 項(xiàng)目客戶群考慮因素分析（1）價(jià)格因素分析（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風(fēng)水因素分析四、項(xiàng)目SWOT分析五、項(xiàng)目定位分析（1）客戶職業(yè)定位（2）客戶特征定位（3）客戶收入定位（4）客戶需求定位（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題（2）項(xiàng)目產(chǎn)品檔次（3）項(xiàng)目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進(jìn)行優(yōu)選）第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排第四部分 項(xiàng)目費(fèi)用估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算三、編寫(xiě)投資成本費(fèi)用估算表表131 投資成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)/（元/㎡）合計(jì)/萬(wàn)元一開(kāi)發(fā)成本18項(xiàng)之和1土地費(fèi)用土地費(fèi)用=土地使用出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用一般占到建筑安裝工程費(fèi)的3%6%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右4建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按建筑安裝工程費(fèi)用的3%5%進(jìn)行估算6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)可以用建筑安裝工程費(fèi)用的8%15%進(jìn)行估算7其他稅費(fèi)按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)17項(xiàng)的1%3二開(kāi)發(fā)費(fèi)用911項(xiàng)之和9管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的2%3%10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算11銷售費(fèi)用銷售收入的3%5%三合計(jì)四、開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算，編寫(xiě)與交易有關(guān)的稅費(fèi)表表132 稅費(fèi)表序號(hào)交易稅費(fèi)的類別計(jì)算依據(jù)1營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%（外資企業(yè)免征3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3（外資企業(yè)免征4防洪工程維護(hù)費(fèi)（此項(xiàng)各地征收不一樣銷售收入%5印花稅銷售收入%（%）6交易服務(wù)費(fèi)銷售收入%（%）合計(jì)銷售收入%，如果沒(méi)有防洪工程維護(hù)費(fèi)，則為銷售收入%第五部分 項(xiàng)目資金籌措表133 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123銷售收入100%（8）成本利潤(rùn)率=（銷售收入銷售稅金投資總額）247。資產(chǎn)總額100%，其中負(fù)債總額=流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期負(fù)債。（1）外部因素A．分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等。（d）大型購(gòu)物中心，主要商業(yè)和菜市場(chǎng)。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。C．土地性質(zhì)變更需要的工作日。D．在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。（1）成本費(fèi)用估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（即開(kāi)發(fā)成本加開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、找平、培訓(xùn)等）。，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。（2）需要完成一份新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告格式及內(nèi)容請(qǐng)參考我們編寫(xiě)的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例》一書(shū)。F．主要開(kāi)發(fā)商情況：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名開(kāi)發(fā)商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等。如：市場(chǎng)價(jià)格限制和總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，并說(shuō)明如何解決。（4）目標(biāo)定位：目標(biāo)人群特征、來(lái)源區(qū)域、行業(yè)特征；B．產(chǎn)品定位。C．取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。（3）項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開(kāi)發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否 有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。N1項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入第七部分 項(xiàng)目不確定性分析（內(nèi)容可選）銷售價(jià)格敏感性分析、土地取得價(jià)格敏感性分析。2）利率?？偼顿Y100%（4）資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額247。N1