房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告(存儲版)
【正文】 角度對土地升值潛力做出初步評估。（1）初步規(guī)劃設計思路A．概念設計：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。B．區(qū)域房地產(chǎn)市場各項指標成長狀況（近35年）開工量、竣工量、銷售量、供需比、平均銷售。D．取得土地使用權的風險及控制，即取得土地使用權存在的不確定因素及解決。C．付款進度及其與拿地程序的配合。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)。C．從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項開發(fā)的意義。（內(nèi)容可選）最低銷售價格、最高取得價格。Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)開始借款期數(shù)+（當期償還借款額247。N1經(jīng)營收入銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本3運營成本4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤盈余公積金應付利潤未分配利潤（1）財務內(nèi)部收益率（FIRR）(2)財務凈現(xiàn)值（FNPV）（3）動態(tài)投資回收期（4）現(xiàn)金流量表表136 全部投資財務現(xiàn)金流量表序號項目合計123資本金100%（5）銷售凈利率=年平均所得稅后利潤總額247。N1銷售收入可銷售面積單位售價銷售比例2經(jīng)營稅金及稅金附加總投資100%（4）資本金利潤率=年平均利潤總額247。2）利率。N1項目總投資開發(fā)建設投資經(jīng)營資金2資金籌措資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入第七部分 項目不確定性分析（內(nèi)容可選）銷售價格敏感性分析、土地取得價格敏感性分析。（2）內(nèi)部因素、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（手法是否核心項目）B．分析公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用。（3）項目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否 有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。（I）其他。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。C．取得商品房用地土地使用權所需條件。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析A．區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述形成時間；各檔次房地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)的分布狀況；購買人群變化。（4）目標定位：目標人群特征、來源區(qū)域、行業(yè)特征；B．產(chǎn)品定位。B．容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：市場價格限制和總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質是否有影響，并說明如何解決。B．資金回款計劃：各期銷售回款計劃。（4）結論和建議（1）主要指標測算A．預測直接建造成本（不包括地價）、售價。注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資利潤率等。C．把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權或開發(fā)權的原則。F．主要開發(fā)商情況：開發(fā)商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前20名開發(fā)商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。但要注意本公司在規(guī)劃設計、高品質要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。表1319 成本估算表成本項目總成本/萬元單位成本/（元/㎡）參考項目單位成本說明一、土地獲得價款二、開發(fā)前期準備費三、主體建筑工程費、窗工程四、紅線內(nèi)市政工程費五、園林環(huán)境費六、公共配套設施費七、開發(fā)間接費合計注：，因條件所限確實無法做出詳細估算時可只列大類。（2）需要完成一份新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告報告格式及內(nèi)容請參考我們編寫的《房地產(chǎn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例》一書。C．各類型
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