房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可行性研究報(bào)告整合而成的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)編寫模板。例如：項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在傷害的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。（1）項(xiàng)目位置分析項(xiàng)目宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G．地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（b）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。（g）銀行。B．宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀具體內(nèi)容分要求參考“”（4）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）；B．空氣狀況；C．噪聲情況；D．污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；E．危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、 物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）；F．周邊景觀；G．風(fēng)水情況；H．近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心或超市的建設(shè)等；I．其他。D．通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設(shè)計(jì)線路成本等。（6）規(guī)劃控制要點(diǎn)A．總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；C．綜合容積率、住宅容積率；D．建筑密度；E．控高；F．綠化率；G．其他。B．合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。（3）取得土地使用權(quán)的程序評(píng)估A．取得土地使用權(quán)的程序。（4）土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）。（6）總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。（2）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征A．各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況B．各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本項(xiàng)目類似檔次物業(yè)的特征）；C．區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況分析附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。（3）區(qū)域目標(biāo)客戶群研究（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）。B．主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是連拍別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比列。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析A．分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時(shí)申明類型和特征，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和本公司所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行、醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。（2）宗地立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備的優(yōu)缺點(diǎn)分析（3）工程計(jì)劃工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的而過程是什么。、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)先進(jìn)正流入時(shí)間、資金占用月平均額。表1312 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位指數(shù)（元/㎡）項(xiàng)目總金額/萬(wàn)元銷售收入開發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率表1313 項(xiàng)目開發(fā)各期利潤(rùn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比比較，如：表1314 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨成本變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：表1315 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨售價(jià)變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%營(yíng)業(yè)額銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資利潤(rùn)率C．容積率變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的變化表1316 各項(xiàng)指標(biāo)隨容積率變動(dòng)表主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4多高層比營(yíng)業(yè)額總投資銷售毛利率稅后利潤(rùn)銷售凈利率總投資利潤(rùn)率（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。（2）劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。B．總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）。（3）制定策略A．分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。（1）在市場(chǎng)分析部分中增加當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌袌?chǎng)總體狀況A．分析該城市最近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售變化和發(fā)展趨勢(shì)等。H．客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素。（2）按照本公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程。以上兩種方法在測(cè)算過程中莫不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用
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