房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告-在線瀏覽
2024-08-07 15:14本頁面
【正文】 其他收入第七部分 項目不確定性分析（內(nèi)容可選）銷售價格敏感性分析、土地取得價格敏感性分析。第八部分 項目方案比選 當只有一種開發(fā)方案時則不需要進行項目方案比選第九部分 項目法律及政策性風險分析（內(nèi)容可選）（1）項目用地法律手續(xù)分析（2）項目合作方式及其風險分析（1）項目市場風險分析（2）項目經(jīng)營風險分析（3）項目金融風險分析（4）項目技術和自然環(huán)境風險分析第十部分 項目可行性研究結論與建議這是一份借鑒了國內(nèi)幾家最著名且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可行性研究報告整合而成的房地產(chǎn)項目可行性研究報告標準編寫模板。（1）外部因素A．分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等。例如：項目處在浦東，要說明浦東在傷害的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。（2）內(nèi)部因素、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（手法是否核心項目）B．分析公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用。（1）項目位置分析項目宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。（2）宗地現(xiàn)狀B．分析地勢平坦狀況，注明自然標高及與周邊地勢比較；C．分析地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否 有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；D．分析地面現(xiàn)有民居情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)。地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡和可利用的構建；F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G．地址情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（3）項目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否 有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。（b）教育：大中小學及教育質量情況。（d）大型購物中心，主要商業(yè)和菜市場。（g）銀行。（I）其他。B．宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀具體內(nèi)容分要求參考“”（4）項目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）；B．空氣狀況；C．噪聲情況；D．污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；E．危險源情況（如高壓線、放射性、 物品生產(chǎn)或倉儲基地等）；F．周邊景觀；G．風水情況；H．近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心或超市的建設等；I．其他。B．供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。D．通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設計線路成本等。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。（6）規(guī)劃控制要點A．總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；C．綜合容積率、住宅容積率；D．建筑密度；E．控高；F．綠化率；G．其他。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。B．合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。（2）土地法律性質評估土地所有權歸屬，土地使用權歸屬，土地的用途。（3）取得土地使用權的程序評估A．取得土地使用權的程序。C．取得商品房用地土地使用權所需條件。（4）土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）。C．土地性質變更需要的工作日。（6）總體評價項目開發(fā)對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析A．區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述形成時間；各檔次房地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)的分布狀況；購買人群變化。（2）區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征A．各檔次產(chǎn)品的供應狀況B．各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本項目類似檔次物業(yè)的特征）；C．區(qū)域內(nèi)競爭樓盤狀況分析附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。E．分析：本項目在區(qū)域市場內(nèi)的機會點。（3）區(qū)域目標客戶群研究（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）。（4）目標定位：目標人群特征、來源區(qū)域、行業(yè)特征；B．產(chǎn)品定位。B．主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是連拍別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比列。D．在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。（2）規(guī)劃設計的可行性分析A．分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時申明類型和特征，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和本公司所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。B．容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行、醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積做出判斷。如：市場價格限制和總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質是否有影響，并說明如何解決。（2）宗地立即開發(fā)與作為土地儲備的優(yōu)缺點分析（3）工程計劃工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、
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