房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告-wenkub.com
2025-06-24 15:14 本頁(yè)面
【正文】 。表1319 成本估算表成本項(xiàng)目總成本/萬(wàn)元單位成本/（元/㎡）參考項(xiàng)目單位成本說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)、窗工程四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)五、園林環(huán)境費(fèi)六、公共配套設(shè)施費(fèi)七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)合計(jì)注：，因條件所限確實(shí)無(wú)法做出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類。但要注意本公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。（2）需要完成一份新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告格式及內(nèi)容請(qǐng)參考我們編寫的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例》一書。F．主要開(kāi)發(fā)商情況：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名開(kāi)發(fā)商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。C．各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。C．把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)或開(kāi)發(fā)權(quán)的原則。，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等。A+nM樓面地價(jià)總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資利潤(rùn)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有地價(jià)則A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。（4）結(jié)論和建議（1）主要指標(biāo)測(cè)算A．預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)。（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、找平、培訓(xùn)等）。B．項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。B．資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。（1）成本費(fèi)用估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（即開(kāi)發(fā)成本加開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。如：市場(chǎng)價(jià)格限制和總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，并說(shuō)明如何解決。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。B．容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。D．在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。（4）目標(biāo)定位：目標(biāo)人群特征、來(lái)源區(qū)域、行業(yè)特征；B．產(chǎn)品定位。E．分析：本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析A．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間；各檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的分布狀況；購(gòu)買人群變化。C．土地性質(zhì)變更需要的工作日。C．取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。（2）土地法律性質(zhì)評(píng)估土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。B．供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。（I）其他。（d）大型購(gòu)物中心，主要商業(yè)和菜市場(chǎng)。（3）項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開(kāi)發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否 有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。（2）宗地現(xiàn)狀B．分析地勢(shì)平坦?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高及與周邊地勢(shì)比較；C．分析地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否 有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；D．分析地面現(xiàn)有民居情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)。（2）內(nèi)部因素、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（手法是否核心項(xiàng)目）B．分析公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用。（1）外部因素A．分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等。N1項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入第七部分 項(xiàng)目不確定性分析（內(nèi)容可選）銷售價(jià)格敏感性分析、土地取得價(jià)格敏感性分析。資產(chǎn)總額100%，其中負(fù)債總額=流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期負(fù)債。2）利率。N1現(xiàn)金流量銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈
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