房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告(文件)
【正文】 9稅后利潤(rùn)盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（3）動(dòng)態(tài)投資回收期（4）現(xiàn)金流量表表136 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123Pd=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù)開(kāi)始借款期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額247。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)247。N1資金來(lái)源銷(xiāo)售收入出租收入自營(yíng)收入自有資金長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金表1310 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123（內(nèi)容可選）最低銷(xiāo)售價(jià)格、最高取得價(jià)格。B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。C．從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的意義。地面有工廠的，要分析工廠的數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和結(jié)構(gòu)等。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。（f）公園。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。（1）合作方式及條件A．合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。C．付款進(jìn)度及其與拿地程序的配合。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。D．取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制，即取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決。（5）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導(dǎo)致項(xiàng)目終斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。B．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、供需比、平均銷(xiāo)售。F．結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)；本項(xiàng)目所在位置的價(jià)位區(qū)間和本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力；本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題。（1）初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路A．概念設(shè)計(jì)：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。、超大型項(xiàng)目，地營(yíng)造大社會(huì)概念的考慮。E．周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。（1）土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。并參照下面表1311所列：表1311 成本估算表項(xiàng)目投資總額/萬(wàn)元單位成本（元/㎡）土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本小計(jì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)（2）稅務(wù)分析A．營(yíng)業(yè)稅及附加；B．所得稅；。C．資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。參照表1312。20xx年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積/㎡單位利潤(rùn)/（元/㎡）利潤(rùn)/萬(wàn)元參照以上內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（1）優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。B．投資收益分析（參考一下格式）：表1317 投資收益分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2MC．根據(jù)需要可增加如下測(cè)算：表1318 增加測(cè)算指標(biāo)銷(xiāo)售凈利率總投資最高樓地面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，控股股東情況。，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的其實(shí)，是否志在必得。（4）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。D．各行政區(qū)市場(chǎng)比較：量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、各檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等。G．熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征。（1）有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。B．根據(jù)已做的類(lèi)似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目并具有最大可比性。 39 / 39。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測(cè)算可參照表1319。成本測(cè)算可采用兩種方法：A．從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。I．重點(diǎn)樓盤(pán)描述。E．當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述：城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)居民住宅密切相關(guān)方面。，這些指標(biāo)有：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷(xiāo)售額比例。B．分析銷(xiāo)售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的
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