房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告(文件)
【正文】 斷呈現(xiàn)，同樣給2011年中國紡織服裝產(chǎn)業(yè)以心的期待。在此形勢下，2010年我國服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在企業(yè)市場行為和國家政策引導(dǎo)的雙重作用下呈現(xiàn)出加速之勢。服務(wù)于18歲到33歲的年輕消費(fèi)群體。項(xiàng)目由3幢18層高層建筑和5幢29層高層建筑組成，呈圍合式布局，中間為中央大庭院。大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊。此外，也可乘坐868路到達(dá)奧特萊斯站即到；周末還可在黃龍?bào)w育中心直接乘坐奧特萊斯免費(fèi)班車到達(dá)樓盤現(xiàn)場，立體交通四通八達(dá)。2009年，在我國宏觀經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)的大背景下，隨著一系列相關(guān)調(diào)控政策和優(yōu)惠措施的全面落實(shí)，杭州房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的信心得以重新樹立，逐步走出了國際金融危機(jī)陰影。降幅達(dá)到44%，銷售量萎縮明顯。整體來看，市場表現(xiàn)可概括為“量縮價(jià)跌”。在調(diào)控政策持續(xù)、開發(fā)商資金及年底業(yè)績需求等多方壓力下，杭州已經(jīng)進(jìn)入了全面降價(jià)階段。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評估報(bào)告。+100元/平方米 =*34929平方米=（二）建筑成本分析對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。建設(shè)成本估算（一）、工程前期費(fèi)：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費(fèi)：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=施工圖審查：61460*1=1防雷審查：61460*1=1消防審查：1文物：1規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元1建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=1地質(zhì)勘探：61460*2=1測量定位：10萬元1煤氣增容：2500元/戶1供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡小計(jì)：（119項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（二）工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費(fèi)：*1%=小計(jì)：總計(jì)、（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡?? 商鋪6000元/ ㎡? 地下車庫800元/㎡銷售收入? 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營業(yè)稅及附加? 142392800*%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用? 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤：銷售收入—總成本==五、結(jié)論該項(xiàng)目具有一定利潤空間，項(xiàng)目可行。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。四、財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。2011年杭州市區(qū)新建商品房成交面積為2506397平方米，%。其中三次交易量峰值主要出現(xiàn)在4月份、9月份和12月份，、。2010年的杭州房地產(chǎn)市場，伴隨著多次嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控而起落。杭州是全國第一個實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。二、環(huán)境分析盈都攬悅周邊交通周邊地鐵：1號線下沙臨江站；公交線路：乘坐868路到達(dá)奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍?bào)w育中心直接乘坐奧特萊斯免費(fèi)班車到達(dá)樓盤現(xiàn)場高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場僅30分鐘車程 盈都攬悅周邊配套教育：大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊醫(yī)院：東方醫(yī)院、新城醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院下沙分院（大型綜合性三甲醫(yī)院)銀行：建行、農(nóng)行、交行、工行其他：沿江生態(tài)公園、九橋高爾夫球場、九洲大藥房、云水苑農(nóng)貿(mào)市場、物美、福雷德廣場 盈都攬悅區(qū)位交通配置盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場僅30分鐘車程，自駕車到達(dá)市中心方便快捷。戶型創(chuàng)新是該項(xiàng)目的最大特色，主力戶型為79—85平米左右的舒適三房兩廳，最小約79平米的三房兩廳做到了舒適度與功能性的完美結(jié)合。攬悅項(xiàng)目位于下沙大學(xué)城北板塊，東靠安瀾路，南側(cè)為新建河，西側(cè)鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場約50米。“細(xì)化分析，確立市場；市場細(xì)化，明確定位；圍繞定位，豐富內(nèi)容；定位傳播，樹立行銷；公關(guān)為主，廣告為輔，內(nèi)容創(chuàng)新，成就品牌。品牌服飾消費(fèi)長期高增長周期的邏輯并未改變，行業(yè)消費(fèi)增幅仍將維持GDP增速的23倍。此外，從前三季度服裝零售的態(tài)勢來看，%，高于去年同期12個百分點(diǎn)。國際經(jīng)驗(yàn)表明，大國經(jīng)濟(jì)增長主要靠內(nèi)需支撐。20世紀(jì)末期，我國最大的服裝產(chǎn)業(yè)品銷售收入不足50億元，銷售收入上億的企業(yè)為數(shù)不多。中國是十三億人口的大國，是全世界最大的服裝消費(fèi)國和生產(chǎn)國。第九章 評 語本合營企業(yè)符合國家利用外資的方針、政策（有利于產(chǎn)品更新?lián)Q代和趕上世界先進(jìn)水平，在經(jīng)濟(jì)上雙方均有利可得）在經(jīng)濟(jì)效益方面的效果。2．經(jīng)濟(jì)分析（參見財(cái)務(wù)分析表）3．外匯流量表（參見財(cái)務(wù)分析表）第七章 資金來源及項(xiàng)目組成具體說明雙方投資的金額和投資的方式。3．包裝材料說明年需求量和解決的途徑。第三章 合營企業(yè)的組成方案董事會的組成及權(quán)限，整個合營企業(yè)各辦事機(jī)構(gòu)的組成框架（附圖）1．公司職工定員2．職
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