房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-10-21 01:52本頁(yè)面
【正文】 格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購(gòu)房入戶(hù)等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。2009年，在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)的大背景下，隨著一系列相關(guān)調(diào)控政策和優(yōu)惠措施的全面落實(shí)，杭州房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的信心得以重新樹(shù)立，逐步走出了國(guó)際金融危機(jī)陰影。壓抑許久的需求在政策帶動(dòng)下全面爆發(fā)，成交量呈井噴式上漲，價(jià)格也在短期內(nèi)創(chuàng)下了歷史新高，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)繁榮的景象。2010年的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著多次嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控而起落。從商品房市場(chǎng)的成交量變化與價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)成交面積萎縮明顯，價(jià)格持續(xù)上漲。，降幅達(dá)到44%，銷(xiāo)售量萎縮明顯。2010年，杭州市新建商品住宅市場(chǎng)的成交量走勢(shì)與新建商品房市場(chǎng)保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出現(xiàn)在4月份、9月份和12月份，、。2011年政策維持調(diào)控的一年，限購(gòu)限貸、明碼標(biāo)價(jià)等政策的出臺(tái)使得杭州樓市依舊處于政策高壓下，杭州新建商品房和二手住宅成交面積與套數(shù)萎縮明顯，成交價(jià)格先升后降。整體來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)可概括為“量縮價(jià)跌”。2011年杭州市區(qū)新建商品房總成交套數(shù)為23441套，%；相比2009年的66359 套，%。2011年杭州市區(qū)新建商品房成交面積為2506397平方米，%。預(yù)計(jì)2012年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)稍有回升，房?jī)r(jià)下行。在調(diào)控政策持續(xù)、開(kāi)發(fā)商資金及年底業(yè)績(jī)需求等多方壓力下，杭州已經(jīng)進(jìn)入了全面降價(jià)階段。相信2012年會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商采取以?xún)r(jià)換量的方法來(lái)消化庫(kù)存，回籠資金，以度過(guò)樓市寒冬。四、財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù)）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話(huà)、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：1）、搬家費(fèi)：住宅：200戶(hù)*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元小計(jì)：64500元2）、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米**6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元5）、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。+100元/平方米 =*34929平方米=（二）建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在??? 路靠近?? 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置??一棟? **15層；一棟?? **12層；三棟?? 12層40*15*12層；一棟?? 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。建設(shè)成本估算（一）、工程前期費(fèi)：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費(fèi)：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=施工圖審查：61460*1=1防雷審查：61460*1=1消防審查：1文物：1規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元1建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=1地質(zhì)勘探：61460*2=1測(cè)量定位：10萬(wàn)元1煤氣增容：2500元/戶(hù)1供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡小計(jì)：（119項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（二）工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費(fèi)：*1%=小計(jì)：總計(jì)、（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡?? 商鋪6000元/ ㎡? 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡銷(xiāo)售收入? 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加? 142392800*%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用? 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本==五、結(jié)論該項(xiàng)目具有一定利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。投理111 呂曉燕20113020102
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