房地產(chǎn)投資可行性估測-資料下載頁
2025-05-15 00:38本頁面
【正文】 工驗收的時間周期 開發(fā)出售模式的 計算期 ＝ 開發(fā)期 ＋ 銷售期 從正式銷售 （ 含預售 ） 開始到銷售完畢的時間周期 準備期 +建造期 從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期 開發(fā)出租或自營模式的 計算期＝ 開發(fā)期 ＋ 經(jīng)營期 預計出租或自營的時間周期 ， 比較土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中的較短者 準備期 +建造期 為精度計，取 10~20年 貼現(xiàn)率的選取方法 折現(xiàn)率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補 償－投資帶來的優(yōu)惠 （ 融資便利和避稅等 ） 方法一：累加法 提示： 運用資本資產(chǎn)定價模型方法確定風險報酬 。 假設投資市場平均收益率為 20%， 國家債券的收益率為 10%， 房地產(chǎn)投資相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)為 ， 則 R=10%+ （ 20%－ 10%） =14%。 利用與擬投資項目具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)價格 、 凈收益等資料 ， 選用相應的報酬資本化公式 ，反求出報酬率的方法 。 方法二：市場提取法 提示： 仍著眼于投資者對該類房地產(chǎn)的預期或期望報酬率 。 ( ) nA A 1 Ar = V= 1 V=V r r g1r輊犏犏+犏臌或或A. 調(diào)查 、 搜集估價對象所在地區(qū)各類投資的收益率和風險程度資料 。 B. 將資料進行整理：排序 、 制成圖表 。 方法三： 投資報酬率排序插入法 02468債券 黃金 古董 外匯 房地產(chǎn) 股票 期貨投資類型風險程度7. 可行性研究報告的編寫 分項 基本要求 封面 項目名稱、為誰所作、誰作的評估以及寫作時間 摘要 簡要介紹所在地區(qū)的市場情況、項目本身情況和特點、評估的結(jié)論 目錄 方便讀者迅速了解具體內(nèi)容和查找 正文 視評估的目的和未來讀者所關心的問題而定內(nèi)容 附表 工程進度表、財務評估報表、敏感性分析表及其他表格 附圖 項目位置示意圖、規(guī)劃用地紅線圖、建設設計方案平面圖、城市規(guī)劃示意圖、土地利用規(guī)劃示意圖和現(xiàn)狀圖及其他必要圖示 （ 1）可行性研究報告的主要內(nèi)容 （ 2）可行性研究報告的正文 分項 基本要求 項目總說明 項目背景、主辦者、評估目的、編制依據(jù)等 項目概況 項目合作方式和性質(zhì)、位址、擬建規(guī)模和標準、所需市政配套設施情況及獲得的可能性、建成后的服務對象 投資環(huán)境研究 當?shù)厣鐣?jīng)濟、城市基礎設施、土地使用制度、金融和稅收、政府鼓勵投資的領域等情況 市場研究 分析與項目有關的分市場的價格、供求、發(fā)展趨勢 項目地理環(huán)境和附近競爭項目情況 項目鄰里關系、用地現(xiàn)狀和附近具競爭性的項目 規(guī)劃方案及建設條件 規(guī)劃設計方案和市政建設條件是否滿足施工需要 續(xù)表 分項 基本要求 建設方式及進度安排 工程發(fā)包方式建議、建設進度安排、物料供應 投資估算及資金籌措 估算項目總投資，并按照進度做出分年度使用計劃和資金籌措計劃 項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 測算銷售收入，匯總出分年度銷售收入；測算成本和稅金以及利潤分配 項目經(jīng)濟效益評價 現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表分析、貸款償還分析 風險與不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，有些必須進行定性分析，有時進行概率分析 研究結(jié)論 說明項目財務評價結(jié)果 （ 3）可行性研究的相應財務報表 財務評價報表一覽 基本報表 輔助報表 現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 項目總投資估算表 開發(fā)建設投資估算表 經(jīng)營成本估算表 土地費用估算表 … 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 … 投資計劃與資金籌措表 借款還本付息估算表 資本金現(xiàn)金流量表 投資者各方現(xiàn)金流量表 資金來源與運用表 損益表 資產(chǎn)負債表 財務評價報表的編制及財務評價 成本數(shù)據(jù)： 相應估算表格 財務 評價 收入數(shù)據(jù)： 相應估算表格 基本 報表 資金來源與運用表 損益表 資產(chǎn)負債表 現(xiàn)金流量表 開發(fā)建設投資估算表 經(jīng)營成本估算表 項目總投資估算表 投資計劃與資金籌措表 借款還本付息表 盈利能力 清償能力 資金平衡能力 房地產(chǎn)投資是否劃算？ 若投資者希望從房價的上漲中獲益，則可以這樣來 確定房價增長率的門檻：確定房產(chǎn)價值財富的利息成 本，如 4％；再分析確定一年的物業(yè)管理費、取暖費等 成本，如約為 ％；再根據(jù)區(qū)域情況確定交易稅收， 如 ％；同時預計在未來持有期間可能出臺影響成本 的政策，綜合幾個因素，則房價上漲率至少應為 7％，否則就會虧本。 住房投資是否劃算？ 一、為什么要買房？ 1. 和其他商品不同：一輛車，開了十幾年后價值為 零；一棟房子，“白住”幾十年后，價值可能翻番。 2. 無房戶，生活費用隨著房價日日見高；有房戶， 坐看資產(chǎn)升值。越富就越富，越窮就越急。 3. 有貸款的支持，而且是負利息。 4. 實現(xiàn)自己的住房夢！ 二、為什么不買房？ 1. 付房租等于白扔錢，不如分期付款，最后房屋歸己。 問題：租房則月出 1300元，類似房屋市價至少 40萬。 首付 20％、 30年，每月支出 2021元以上；其中 300元本 金、 1600～ 1700元利息。再加上房地產(chǎn)稅約 300元和維 修開支。 如果沒有首付呢？如果將比房租多出的消耗投入股市， 30年后會是一個什么情況呢？ 2. 房價每年上漲 10％，但也會每年下跌 10％。 針對正反兩方面的陳述，有何啟示？
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