房地產(chǎn)投資可行性估測(cè)(編輯修改稿)
2025-06-20 00:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售凈收入＝銷售收入－項(xiàng)目總開發(fā)成本－租售稅金 開發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運(yùn)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金－項(xiàng)目總開發(fā)成本 開發(fā)自營(yíng)型： 經(jīng)營(yíng)凈收入＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入－商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)－項(xiàng)目總開發(fā)成本 提示：總開發(fā)價(jià)值＝項(xiàng)目總銷售收入－銷售稅費(fèi)； 銷售凈收入＝總開發(fā)價(jià)值－項(xiàng)目總開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金 經(jīng)營(yíng)稅金： 兩稅一附加 營(yíng)業(yè)稅（ 5％）、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 10％） 企業(yè)所得稅： 25％ 土地增值稅 針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 印花稅和交易服務(wù)費(fèi) 城鎮(zhèn)土地使用稅： 占用國(guó)有土地而交納的一種稅 房產(chǎn)稅： 擁有房地產(chǎn)而交納的一種財(cái)產(chǎn)稅 土地增值稅的計(jì)算 四級(jí)超額累進(jìn)稅率： A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。（含50％ ） B. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。（ 含 100％ ） C. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。（含 200％ ） D. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。 土地增值稅計(jì)算示意圖 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除項(xiàng)目金額 增值額 扣除項(xiàng)目： A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額； B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用； 。 （ 含 “ 兩稅一附加 ” 、 印花稅 ） ； F. 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條 A、 B項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和 ， 加計(jì) 20％ 的扣除 。 速算法 A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 30％ B. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％ ， 未超過(guò) 100％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 40％ －扣除項(xiàng)目金額 5％ C. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100％ ， 未超過(guò) 200％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 50％ －扣除項(xiàng)目金額 15％ D. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 60％ －扣除項(xiàng)目金額 35％ 公式中的 5％ ， 15％ ， 35％ 為速算扣除系數(shù) 。 【 例 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬(wàn)元 ， 扣除項(xiàng)目金額為 150萬(wàn)元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 扣除項(xiàng)目金額： 150萬(wàn)元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 150 50% 30%＋ （ 150－ 150 50%） 40% ＝ 【 解 】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 150＝ 150萬(wàn)元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 150萬(wàn)元 /150萬(wàn)元 =100% （ 3）稅率分別為 30%和 40% 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 150 40%－ 150 5%＝ 【 練習(xí) 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬(wàn)元 ， 扣除項(xiàng)目金額為 120萬(wàn)元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 120 50% 30%＋ （ 120－ 120 50%） 40% ＋ （ 180－ 120 100％ ） 50％ ＝ 72萬(wàn)元 【 解 】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 120＝ 180萬(wàn)元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 180萬(wàn)元 /120萬(wàn)元 =150% （ 3）稅率分別為 30%、 40%和 50％ 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 180 50%－ 120 15%＝ 72萬(wàn)元 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 … n 1 銷售收入 可售面積 單位售價(jià) 銷售比例 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 … 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 … n 1 租金收入 出租面積 單位租金 出租率 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 … 3 凈轉(zhuǎn)售收入 轉(zhuǎn)售價(jià)格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃原理示意圖 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 2021 2021 2021 2021 20％ 40％ 60％ 80％ 100％ 20％ 40％ 60％ 80％ 100％ 占總投資比例 占總銷售收入比例 資金投入計(jì)劃 租售計(jì)劃 開發(fā)利潤(rùn) 資本金、借貸資金 投入的最大數(shù)額 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 … n 1 項(xiàng)目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 2 資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 成本利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 借款償還期 投資利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 利息備付率 資本金利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期 償債備付率 靜態(tài)投資回收期 資產(chǎn)負(fù)債率 房地產(chǎn) 置業(yè)投資 投資報(bào)酬率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 借款償還期 現(xiàn)金報(bào)酬率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 償債備付率 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 資產(chǎn)負(fù)債率
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