房地產(chǎn)投資可行性估測-wenkub.com
2025-05-11 00:38 本頁面
【正文】 再加上房地產(chǎn)稅約 300元和維 修開支。 3. 有貸款的支持，而且是負(fù)利息。 方法三： 投資報(bào)酬率排序插入法 02468債券 黃金 古董 外匯 房地產(chǎn) 股票 期貨投資類型風(fēng)險(xiǎn)程度7. 可行性研究報(bào)告的編寫 分項(xiàng) 基本要求 封面 項(xiàng)目名稱、為誰所作、誰作的評(píng)估以及寫作時(shí)間 摘要 簡要介紹所在地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論 目錄 方便讀者迅速了解具體內(nèi)容和查找 正文 視評(píng)估的目的和未來讀者所關(guān)心的問題而定內(nèi)容 附表 工程進(jìn)度表、財(cái)務(wù)評(píng)估報(bào)表、敏感性分析表及其他表格 附圖 項(xiàng)目位置示意圖、規(guī)劃用地紅線圖、建設(shè)設(shè)計(jì)方案平面圖、城市規(guī)劃示意圖、土地利用規(guī)劃示意圖和現(xiàn)狀圖及其他必要圖示 （ 1）可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 （ 2）可行性研究報(bào)告的正文 分項(xiàng) 基本要求 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目背景、主辦者、評(píng)估目的、編制依據(jù)等 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目合作方式和性質(zhì)、位址、擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、所需市政配套設(shè)施情況及獲得的可能性、建成后的服務(wù)對象 投資環(huán)境研究 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地使用制度、金融和稅收、政府鼓勵(lì)投資的領(lǐng)域等情況 市場研究 分析與項(xiàng)目有關(guān)的分市場的價(jià)格、供求、發(fā)展趨勢 項(xiàng)目地理環(huán)境和附近競爭項(xiàng)目情況 項(xiàng)目鄰里關(guān)系、用地現(xiàn)狀和附近具競爭性的項(xiàng)目 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和市政建設(shè)條件是否滿足施工需要 續(xù)表 分項(xiàng) 基本要求 建設(shè)方式及進(jìn)度安排 工程發(fā)包方式建議、建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng) 投資估算及資金籌措 估算項(xiàng)目總投資，并按照進(jìn)度做出分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 測算銷售收入，匯總出分年度銷售收入；測算成本和稅金以及利潤分配 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表分析、貸款償還分析 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，有些必須進(jìn)行定性分析，有時(shí)進(jìn)行概率分析 研究結(jié)論 說明項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果 （ 3）可行性研究的相應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表一覽 基本報(bào)表 輔助報(bào)表 現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目總投資估算表 開發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營成本估算表 土地費(fèi)用估算表 … 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 … 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息估算表 資本金現(xiàn)金流量表 投資者各方現(xiàn)金流量表 資金來源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 成本數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 收入數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 基本 報(bào)表 資金來源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 現(xiàn)金流量表 開發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營成本估算表 項(xiàng)目總投資估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息表 盈利能力 清償能力 資金平衡能力 房地產(chǎn)投資是否劃算？ 若投資者希望從房價(jià)的上漲中獲益，則可以這樣來 確定房價(jià)增長率的門檻：確定房產(chǎn)價(jià)值財(cái)富的利息成 本，如 4％；再分析確定一年的物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)等 成本，如約為 ％；再根據(jù)區(qū)域情況確定交易稅收， 如 ％；同時(shí)預(yù)計(jì)在未來持有期間可能出臺(tái)影響成本 的政策，綜合幾個(gè)因素，則房價(jià)上漲率至少應(yīng)為 7％，否則就會(huì)虧本。 利用與擬投資項(xiàng)目具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 、 凈收益等資料 ， 選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式 ，反求出報(bào)酬率的方法 。 試計(jì)算該投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。 償債備付率 ＝ 償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金 247。 Pb＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)－ 1）＋ （上期累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對值 247。 ① 動(dòng)態(tài)投資回收期等于或大于基準(zhǔn)回收期，則方案可接受。 0( ) ( 1 ) 0ntttC I C O F I R R ??? ? ??① 說明項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率。 ③ 絕對指標(biāo)，沒有反映出單位回報(bào)。 投資利潤率＝年平均利潤總額 /項(xiàng)目總投資 100％ ＝ 650/（ 4500＋ 500） 100％＝ ％； 資本金利潤率＝年平均利潤總額 /資本金 100％ ＝ 650/1500 100％ ＝ ％ ； 資本金凈利潤率＝年平均稅后利潤總額 /資本金 100％ ＝ 500/1500 100％ ＝ ％ 。 初始投入權(quán)益資本 投資回報(bào)率 ＝年凈收益 247。 資本金凈利潤率 靜態(tài)投資回收期 投資利潤率 ＝正常年份年利潤總額或年平均利潤總額 247。 （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 120 50% 30%＋ （ 120－ 120 50%） 40% ＋ （ 180－ 120 100％ ） 50％ ＝ 72萬元 【 解 】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 120＝ 180萬元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 180萬元 /120萬元 =150% （ 3）稅率分別為 30%、 40%和 50％ 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 180 50%－ 120 15%＝ 72萬元 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 銷售收入 可售面積 單位售價(jià) 銷售比例 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 … 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 租金收入 出租面積 單位租金 出租
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