【正文】 其他的一些風險則是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的常見的問題，運作過程中應該時刻防范。（2） 開發(fā)建設：主要是從項目正式動工到交付使用這一階段的風險。這一點對于國有企業(yè)來講是較為常見的。（2） 信用：信用風險指項目投資參與者與項目有關的各方面之間信用結構及信用履行責任上存在的風險/。建議密切關注市場動態(tài)，隨時準備調(diào)整銷售策略。但是外商進入市場的影響應該是長期的影響，短期內(nèi)不會給市場造成大的影響。計劃工期60天。如果按資金投入實際計算情況來分析如下： 一、動遷安置費：4000萬元 拆平 二、建安費投入按總造價的20％投入14400萬*20％=2880萬元因此該項目最大投入資金應為 4000萬元+2880萬元=6880萬元。 項目總投資為：1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元 綜合考慮:我們認為其項目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價值按照上邊分析，,總體可提升的價值為：=1319元/平米，這是項目的起價參考。對于期房來說，項目包裝和營銷策劃顯得更為重要。在一個消費者逐漸成熟、競爭日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中，軟件的配置，實施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對項目的前期支持越發(fā)重要。事實上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風險能力，而且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。相信未來中國經(jīng)濟仍會保持目前的上升勢頭。1 3周邊樓盤土地價值因素類比 類比因素 本項目 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 說 明 地段綜合資源 0 + + 地理位置 0 0 0 0表示以本項目為基準 自然景觀 0 0 0 人文環(huán)境 0 + + 0 0 +表示比本項目好 交通條件 0 0 0 0 地塊規(guī)模 0 + 表示比本項目差 市政配套 0 + 污染及干擾 0 0 0 0 表四 周邊樓盤土地價值因素類比表21地塊價值提升和價值實現(xiàn)的主要要素分析211宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。8個項目平均起步價1679元/㎡；平均實現(xiàn)均價2070元/㎡；其中金龍園的起價和均價最低，但是銷售情況最好。以地理位置做參照，隨著收入提高，對價格因素的敏感度降低。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時間流行，因為配套作為“保健因素”，做好可以使人“不會不滿意”，“環(huán)境”則應屬“激勵因素”，做好可以使人滿意，進而產(chǎn)生購買沖動，這也是 改善型購房者的一大特征。前不久，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣檢測中心對此進行了專題調(diào)查，結果被消費者列為重要考慮因素的前四位依次是價格、環(huán)境、交通、位置。3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項目地塊的威脅及困難點（T）項目直接威脅點周邊項目群項目潛在威脅隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。2配套差，人文環(huán)境不好。34河北區(qū)住宅價格分析我們抽取了51個項目作價格分析，由于材料來源限制，我們統(tǒng)計的是項目的起步價，51個項目中，起步價的平均價為2118元/㎡，最高的是米蘭公寓，起價3500元/㎡，最低的是文江美庭苑，1280元/㎡起步。項目建筑面積在6萬平米以下的有65個，占到調(diào)查項目總數(shù)的73%。按目前水平來看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價格僅高于紅橋區(qū)（項目的平均起步價1937元/㎡）。而河北區(qū)的需求—特別是高端的需求有外流的趨勢和傾向。 2） 河西、河北、河東、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。 對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結果反映如下：圖二 被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應視作市場的資金調(diào)整，2003年—2005年銷售量必有大幅回調(diào)。持續(xù)的火爆銷售，可能會使一些長時間盼望住宅價格下降的市民心理下限遭突破，從而進入市場，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價格自然下行困難。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。232金融政策怎樣進一步支持 2001年6月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。如果通過有效的政策引導，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。224危改將繼續(xù)起到拉動作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對于房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模有著直接的關系，仍是構成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長階段。本市2000年人均國民總產(chǎn)值為2169美元，所以2002年應該是住宅建設加快發(fā)展的良好階段。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務設施的聚集導致區(qū)域地價上漲，造成住宅建設成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且，隨著消費者對住宅的要求越來越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項目將難以在激烈的市場競爭中站住腳，除降價之外別無他法，導致房地產(chǎn)市場的價格不穩(wěn)定性增加。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場競爭的不斷加劇，已有開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設計公司，借助高水平的設計思路來創(chuàng)造項目個性，提升項目檔次。而環(huán)境設計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商所瓜分，市場集中度會有所上升?！　I(yè)內(nèi)人士認為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費已經(jīng)向改善型消費過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，其中購買單套面積在100－。銷售也將于2001年持平?！【C上所述，我們預期：伴隨著入世，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。 三、居民消費結構升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別，一是個人購房比重的增加，另一個是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預付款為主的轉(zhuǎn)變，因此可以認為這一產(chǎn)業(yè)也正在達到健康運行的水準線?！芭嘤币馕吨鴶U大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。在這方面最好的例子是上海?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖冢虼瞬皇顷P鍵問題。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著“政策市”的特性。 　　帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅