黎明房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-wenkub.com
2025-07-30 22:37 本頁(yè)面
【正文】 銷(xiāo)售收入： 172800萬(wàn)元216。 土地及大配套費(fèi)用按土地及大配套費(fèi)用總額46980萬(wàn)元計(jì)算，則單方土地成本約為1740元/平方米。 單方成本估算小高層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?740工程建設(shè)費(fèi)2300工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)40區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤220區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)450銷(xiāo)售費(fèi)用250公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅360貸款利息50總計(jì)5530多層及低層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?740工程建設(shè)費(fèi)1880工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)45區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤220區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)445銷(xiāo)售費(fèi)用250公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅360貸款利息50總計(jì)5110（三）216。 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。216。 相對(duì)于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 產(chǎn)品建筑形式針對(duì)客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目標(biāo)客戶群的不同居住需求。但從發(fā)展的角度看，年輕人充滿活力，消費(fèi)觀念先進(jìn)，代表了社會(huì)的發(fā)展潮流，所以二期的主力客戶群應(yīng)定位于3040歲這一年齡段，我們?cè)谶M(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)、外檐風(fēng)格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)時(shí)間安排2012年8月——基礎(chǔ)施工2013年8月——主體施工2014年9月——主體封頂2015年3月——環(huán)境施工2014年8月——竣工入住二． 開(kāi)發(fā)住宅地塊：8地塊；2. 開(kāi)發(fā)計(jì)劃1. 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個(gè)地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨(dú)規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來(lái)體先現(xiàn)。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為黎明生活坊的中心。 結(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。 總體規(guī)劃理念1．7．5．3． 發(fā)展思路1．整體形象包裝應(yīng)以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)黎明生活坊品牌的親和力?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位。 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的本質(zhì)性飛躍。4．因此，依托于黎明公司，黎明生活坊1期項(xiàng)目具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。五． 黎明生活坊周邊道路交通及所處地理位置將使其成為沈陽(yáng)市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。3． 從沈陽(yáng)市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，隨著渾南新區(qū)的開(kāi)發(fā)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是混合周邊地區(qū)，有巨大的開(kāi)發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。2．三． 黎明生活坊項(xiàng)目為中央企業(yè)大型住宅工程，配套設(shè)施齊備。5． 黎明生活坊項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，一期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1．通過(guò)上述我們對(duì)沈陽(yáng)市總體市場(chǎng)及黎明生活坊相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買(mǎi)力也將逐步提高，加之大東區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。10．8．6．4．2． 這部分消費(fèi)者十分看好保利地區(qū)將來(lái)的發(fā)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為保利地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α?購(gòu)房原因以改善居住條件為主，保利海上五月花的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素。 麗苑保利海上五月花居民調(diào)查分析我們還重點(diǎn)對(duì)保利海上五月花的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場(chǎng)。(三)3． 居住新區(qū)調(diào)查分析通過(guò)對(duì)于大東區(qū)黎明生活坊周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：1．(二)市場(chǎng)調(diào)查中消費(fèi)者購(gòu)房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%%，說(shuō)明大部分消費(fèi)者對(duì)更高檔次住宅的要求不是很高。由于黎明公司部分人員為外省市人員，且多位高校年輕畢業(yè)生，無(wú)充足的積蓄，支付首付款的能力偏低。作為沈陽(yáng)市即將重點(diǎn)規(guī)劃的地區(qū)，大東區(qū)近兩年伴隨著地鐵的通行及龍之夢(mèng)公交樞紐站的建立，整個(gè)區(qū)域展現(xiàn)出足夠的發(fā)展勢(shì)頭。 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析目前大東區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于東陵西路地區(qū)。 價(jià)格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。大東區(qū)相應(yīng)樓盤(pán)距離生產(chǎn)單位較遠(yuǎn)，且由于處于郊區(qū)，交通不便。這兩個(gè)區(qū)中沈河去處于發(fā)展領(lǐng)先，大東區(qū)落后與其他區(qū)。二．216。216。216。216。有資料顯示，還有非常大的上升空間。 房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級(jí)市場(chǎng)等多方面采取措施，以保證未來(lái)幾年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)。這表明，隨著沈陽(yáng)市居民生活水平的不斷提高，以前購(gòu)買(mǎi)商品房和房改房的家庭開(kāi)始進(jìn)入改善期，從而帶動(dòng)了中、高檔商品住宅的消費(fèi)。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，目前沈陽(yáng)市住宅市場(chǎng)正在從以?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。 價(jià)格小幅上升。根據(jù)沈陽(yáng)市房管局對(duì)今年上半年各類(lèi)房屋交易情況分析，沈陽(yáng)市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1．2011年，住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，全年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到660萬(wàn)平方米。 法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估黎明生活坊項(xiàng)目為中航工業(yè)重點(diǎn)關(guān)注工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。二． 黎明生活坊項(xiàng)目的土地合作方為“沈陽(yáng)城建集團(tuán)”，隸屬于沈陽(yáng)市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。216。216。216。 周邊生活配套設(shè)施黎明生活坊項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括：216。從人文環(huán)境看，黎明生活坊地西側(cè)剛剛建起的龍之夢(mèng)，
化學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1