黎明房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫吧資料
2024-08-15 22:37本頁面
【正文】 置優(yōu)勢。諸如私人汽車的日益普及等等。 沈陽市住宅分配政策的出臺，有利于住宅市場的發(fā)展。4． 黎明生活坊的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，黎明生活坊1期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。2． 四． 新開發(fā)的龍之夢等樓盤，雖然價(jià)格較高，但這些項(xiàng)目對黎明生活坊有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。3． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，沈陽市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制黎明生活坊的客戶群來源。 威脅分析1． 地塊東北側(cè)為大面積的空地，北側(cè)的和睦城銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。3． 與周邊項(xiàng)目相對比，土地成本較高，付款壓力大。 項(xiàng)目劣勢1． 集團(tuán)開發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢品牌支持。6． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境較好。4． 黎明生活坊依托于黎明公司，具有良好的口碑。2． 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析一． 對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。13． 由于目前市場上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。11． 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購房的住宅消費(fèi)觀念。 由于大東區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購買時(shí)存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較大的項(xiàng)目受到追捧，從這一點(diǎn)看來，大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。 每平方米6000元——7000元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別，45萬——60萬元的住宅最受市場歡迎。 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費(fèi)能力以及房屋價(jià)格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。 具體消費(fèi)意向分析通過我們對市場調(diào)查，以及對消費(fèi)者購買住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。(四)4．3．2．1． 新遷進(jìn)居民有更多的購房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。 新遷進(jìn)居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。 新遷進(jìn)居民的居住面積為80120平方米者居多，超過舊區(qū)居民60平方米以下的居住面積。 新遷進(jìn)居民無論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。調(diào)查表明，%%，對于其它諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心通過總體數(shù)據(jù)表明，大東區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。3． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。但是由于黎明公司效益的提升，其貸款償還能力不斷提升。 目前消費(fèi)者對商品房的購買力相對偏低需求較少。 舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過對大東區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。 (一)黎明公司位于三者交界處，購房來源主要集中與大東區(qū)。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項(xiàng)目不多，產(chǎn)品形式上要落后于沈河區(qū)與和平區(qū)，銷售總體上趨于平淡。三．5．4．3．2． 市場綜述綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1．從所調(diào)查的項(xiàng)目中選取10個(gè)主要項(xiàng)目樣本，項(xiàng)目概況如下：項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價(jià)（元/M2）建筑面積（萬M2）保利17期多層、部分高層700027中房安基多層、小高層700015水晶城多層和別墅起價(jià)6500保利海上五月花洋房7600總18龍之夢高層1000018佳合新城17其高層750028國舍添香板式高層7000——保利達(dá)高層630018銀座多層未定6和睦城高層8000 (三)沈河去作為沈陽經(jīng)濟(jì)中心，商品房多位高檔住房，價(jià)位偏高，不適于工薪階層。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了大東臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了保利小城及中房地產(chǎn)相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。大東區(qū)居民以工薪階層為主，主要是黎明公司的員工，住宅消費(fèi)水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。 區(qū)域市場概述黎明生活坊地處大東區(qū)與沈河區(qū)的交界處，在行政上隸屬于大東區(qū)。 區(qū)域市場分析(一) 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 市場競爭格局發(fā)展趨勢近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。隨著收入水平的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計(jì)會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。 改善型需求不斷增長。隨著城市用地的日趨減少，土地價(jià)格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價(jià)格穩(wěn)步上升。 3．2．從2011年政府頒布的
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