【正文】 五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在 70%以上 各個酒店之間的惡性價格競爭導(dǎo)致平均房價一直處于較低的水平 未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng) 伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈 凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 38 頁 （ 四 ） 中高檔公寓 市場分析 中高檔公寓定義 本節(jié) 主要研究南京的中高檔公寓市場（不包括別墅）， 主要指位于 市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)） ， 目前銷售均價在 8,000 元以上的公寓項目 。至 2020 年，平均房價較之上年有了大幅的提升，增長幅度達到 %， 2020 年平均房價達到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在 600 元 /間 /天左右。年平均入住率從 %上升至 %，增幅較??；這主要是由于 2020 年五星級供應(yīng)量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解； ? 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準，市場需求充足。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13%和 9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的 7%； ? 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng) 濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消費需求。 南京五星級酒店市場當前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 34 頁 ? 截至 2020 年底，南京市五星級酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2020 年后南京五星級酒店市場的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在 2020 年和 2020 年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2020 年內(nèi)就有 4 家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場主要以 國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司； 國際品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長速度緩慢。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 ? 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年 26 萬方左右 ； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 32 頁 ? 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?37％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)； 2020 年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的 65％降到 49％ ； ? 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD 開發(fā)的推進，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的 29％ ； ? 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 南京現(xiàn)有優(yōu) 質(zhì) 商業(yè)分布 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 30 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 需求 及空置率 ? 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；截至2020 年底的空置率為 ％； ? 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在 100％； ? 購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“ 德基廣場 ” 的入駐率為 98％， “ 1912” 的入駐率為 ％。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ? 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到 19 世紀 50 年代 ； ? 當前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主 ； ? 近幾年，南京的 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等形式過渡 。 市場風(fēng)險預(yù)測 預(yù)計至 2020 年底，南京市甲級寫字樓市場約有 200 萬平方米的市場存量與累計 84 萬平方米的市場吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場風(fēng)險巨大。 本項目全面竣工時（ 2020 年）面臨的市場狀況預(yù)測 市場供應(yīng)量預(yù)測 ? 20202020 年甲級寫字樓供應(yīng)的年均增長率約為 8%，截止 07 年底供應(yīng)量約為54 萬平方米； ? 20202020 年大量甲級寫字樓將集中面世，供應(yīng)量共約 86 萬平方米； ? 已知市場數(shù)據(jù)， 2020 至 2020年甲級寫字樓的年均供應(yīng)量約為 萬平方米； ? 按平均每年新增 10 萬平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測，至 2020 年底南京市甲級寫字樓市場總供應(yīng)量約 為 200 萬平方米。 ? 南京市甲級寫字樓的平均售價當前約為人民幣 14,417 元 /平方米； ? 自 2020 年起，售價呈現(xiàn)上升的走勢，但是 2020 年由于供應(yīng)較大， 2020 年和2020 年的平均售價漲幅僅為 14% 和 12%，相比于 2020 年和 2020 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明顯減緩； ? 2020年至 2020年甲級寫字樓售價年均復(fù)合增長率約為 20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。 南京甲級寫字樓市場 租金及售價 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 25 頁 ? 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自 2020 年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20202020 年的租金年均增長率保持在 7%左右。 南京甲級寫字樓分布 南京甲級寫字樓市場 需求 狀況及空 置率 ? 南京甲級寫字樓市場的銷售率水平在 20202020 年保持著較高的水平，當年的吸納量均超過了當年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場存量； ? 2020 年起，由于當年的新增供應(yīng)量較大，達到了 139,662 平方米，導(dǎo)致 2020年和 2020 年的銷售率放緩，當年的銷售率分別為 %和 %。 甲級寫字樓標準： 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 22 頁 南京甲級寫字樓市場發(fā)展概述 甲級寫字樓最早出現(xiàn)在 1997 年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、南京國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目； ? 和其他的二線城市一樣，南京的甲級寫字樓市場的一個顯著特點就是“散賣”為主 ,純租賃項目很少； ? 近兩年， 南京甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項目為南京的甲級寫字樓市場添加亮點。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 20 頁 南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自 2020 年來保持著較好的增長勢頭： ? 2020 年，受整體良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為 293 億元，增長率也達到新高約 %； ? 2020 年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場，當年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為 296 億元，較之上年僅僅微漲 %； ? 2020 年和 2020 年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成 351 億元和 446 億元，年增幅分別為 %和 27%； ? 2020 年， 受世界經(jīng)濟環(huán)境影響， 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 ，增長%。 人均可支配收入及其增長 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過 2020 年約 %的增長高峰后，近兩年來增速放緩， 2020年和 2020年的年增幅分別為 %和 %： ? 2020 年至 2020 年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長， 2020 年 至2020 年的年均復(fù)合增長率約為 %； ? 2020 年，南京市城市居民的人均可支配收入為 20,317 元；相比較于上海的23,623 元，杭州的 21,689 元，蘇州的 21,260 元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列 ； ? 據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年 全市城市居民人均可支配收入為 元 ，比上年增長 %。并且 2020 年當年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長 %。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 16 頁 固定資產(chǎn)投資及其增長 南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩 ： ? 南京市固定資產(chǎn)投資 2020 年為 1,868 億元，較之 2020 年增長了 %，略高于 2020 年至 2020 年的 15%的漲幅； ? 既 2020 年約 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn) ，但是增幅較之 2020 年有了一定的下降，但是總體運行態(tài)勢較為穩(wěn)定， 2020 年至 2020 年的年均復(fù)合增長率為 %； ? 2020 年 全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元 ，比上年增長 %； ? 南京市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要動力之一。 2020 年的生產(chǎn)總值更是達到了 2,067 億元，年增幅約%； ? 2020 年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，當年增幅 %； ? 此后增長 勢頭放緩，至 2020 年， GDP 年增長率約 %， 2020 年至 2020 年GDP 年均復(fù)合增長率約 %； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 15 頁 ? 2020 年 ， 全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3775 億元，按可比價格計算，比上年增長%； ? 穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京經(jīng)濟環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟發(fā)展的較強信心。南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 14 頁 二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究 南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善 的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升，消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。從財務(wù)分析結(jié)果表明，項目內(nèi)部收益率達 %（稅 前 ）， 稅前 財務(wù)凈現(xiàn)值為 266， 萬元，具有良好的經(jīng)濟效益；此外，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 合計 億 備注：籌資款取整數(shù) 項目綜合評價結(jié)論 本項目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目已立項，具備開 發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 2 銀行貸款 64 億 支付建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。公司總投資約 億元， 其中自有 資金 按國家規(guī)定 35%計算約 億元， 剩余65%約 64 億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項目開發(fā)建設(shè) 的 投資總額 （含資本化利息） 為 9853417 萬元， 建筑面積為84 萬平方米， 其各項成本費用的估算額及單價詳見 下 表。 項目規(guī)劃設(shè)計要點表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 0 土地號 —— 1 總占地面積 公頃 2 總建筑面積 萬平方米 84 3 控制指標說明 —— （二） 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。 結(jié)合南京的城市特性， 鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合體開發(fā)形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活 的城市 空間。通過“中航城模式在各重點城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻。集團公司設(shè)有防務(wù)、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等 10 大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業(yè)集團公司秉承 “ 航空報國、強軍 富民 ” 宗旨，弘揚 “ 敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財富革命的契機，大力實施 “ 市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。項目加強與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過程中的風(fēng)險及防范措施，有效 地控制項目風(fēng)險。 （四）投資估算與資金籌措 本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為 985, 萬元，建筑面積為 84 萬平方米， 公司總投資約 億元