【正文】 ，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定 35%計(jì)算約 億元，剩余 65%約 64 億元， 可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 （五） 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表 明，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá) %（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266， 萬(wàn)元， NPV﹥ 0，則未來(lái)的現(xiàn)金流足以抵償原始投資； 說(shuō)明 已滿(mǎn)足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財(cái)富；投資回收期為 年，說(shuō)明在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資，本項(xiàng)目可行。酒店和寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。 （三） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目計(jì)劃從 2020 年 1 月開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年，即項(xiàng)目可望于 2020年底全部竣工。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 9 頁(yè) 銷(xiāo)售型物業(yè)發(fā)展定位 基于 項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級(jí)公寓發(fā)展為此 中心城區(qū) 高尚居住區(qū) 。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。 持有型物業(yè)定位 城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項(xiàng)目龐大的體量以及較好的地理位置 , 故 南京項(xiàng)目商業(yè)宜 采取城市級(jí)購(gòu)物中心 +購(gòu)物公園（街區(qū)） +文化娛樂(lè)中心的混合模式發(fā)展，以市場(chǎng)缺失的中高檔購(gòu)物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮， 發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展 42%得銷(xiāo)售型物業(yè)。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。 （ 二 ）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 8 頁(yè) 項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來(lái)占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。 國(guó)際標(biāo) 準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng) 目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)， 市場(chǎng)上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營(yíng)商 。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平 。 未來(lái)供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng) 。 雖然未來(lái)將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 平米，市場(chǎng)仍有空間。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低。 但 有個(gè)性化特征、具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè) 在市場(chǎng)上仍然比重很少。 南京市甲級(jí)寫(xiě)字樓 現(xiàn)存量 54 萬(wàn) 平方米 ，未來(lái) 3 年 新增 供應(yīng)量高達(dá) 86 萬(wàn) 平方米 ，每年吸納量才 510 萬(wàn) 平方米 ，供求失衡，空置率已達(dá)預(yù)警狀態(tài) ， 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)， 從 2020 開(kāi)始至 2020 年底，南京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有 200 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量，但累計(jì)的有效吸納量預(yù)計(jì)只有約 84 萬(wàn)平方米，差距非常巨大。 近年來(lái)， 南京 消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 2 頁(yè) 目 錄 目錄 2 一、項(xiàng)目總論（序） 6 （一） 項(xiàng)目背景 6 項(xiàng)目名稱(chēng) 6 開(kāi)發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 6 研究工作依據(jù) 7 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 7 （二）可行性研究結(jié)論 7 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 7 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 8 投資估算和資金籌措 8 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 9 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究 10 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 GDP 及其增長(zhǎng) 10 人均 GDP 及其增長(zhǎng) 11 固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng) 12 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 12 人口數(shù)量及其特征 13 人均可支配收入及其增長(zhǎng) 14 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng) 15 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng) 15 三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 17 （一）甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 17 甲級(jí)寫(xiě)字樓解析 17 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展概述 18 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 18 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓分布 19 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率 19 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及售價(jià) 20 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況 21 本項(xiàng)目全面竣 工時(shí)（ 2020 年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) 22 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié) 23 （二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)分析 24 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 24 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 24 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 25 南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 25 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率 26 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金 26 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 27 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 28 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 3 頁(yè) （三）五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 29 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 29 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 29 南京五 星級(jí)酒店分布 30 南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率 31 南京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)趨勢(shì) 31 南京五星級(jí)酒店未來(lái)供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 32 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié) 33 （四）中高檔公寓市場(chǎng)分析 34 中高檔公寓定義 34 南京中高檔公寓市場(chǎng)發(fā)展概述 34 南京中高檔公寓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 34 南京中高檔公寓市場(chǎng)分布 35 南京中高檔公寓市場(chǎng)需求狀況及銷(xiāo)售率 36 南京中高檔公寓市場(chǎng)售價(jià)趨勢(shì) 36 南京中高檔公寓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況 37 南京中高檔公寓市場(chǎng)小結(jié) 37 （五）國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 38 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 38 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述 38 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 39 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓需求狀況及出租率 40 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢(shì) 40 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來(lái)供應(yīng)狀況 41 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)小結(jié) 41 四、項(xiàng)目分析與定位規(guī)劃 42 （一）地塊解析 42 地理位置 42 周邊交通分析 42 項(xiàng)目周邊設(shè)施及景觀資源分布 44 地塊基地分析 44 （二） 項(xiàng)目分析（ SWOT 分析） 46 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Strength） 46 項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） 47 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ Opportunity） 48 項(xiàng)目威脅（ Threats） 48 （三）項(xiàng)目評(píng)價(jià) 50 五、項(xiàng)目定位與規(guī)劃 51 （一）項(xiàng)目定位 51 項(xiàng)目整體定位 51 商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動(dòng)力 52 持有型物業(yè)與銷(xiāo)售型物業(yè)關(guān)系 52 （二）城市綜合體各元素初步定位 54 項(xiàng)目商業(yè)定位方向研判 54 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 4 頁(yè) 其他功能的初步定位 55 (三 ) 各功能板塊發(fā)展概念 56 商業(yè) 56 甲級(jí)寫(xiě)字樓 57 酒店及服務(wù)式公寓 57 銷(xiāo)售型物業(yè)發(fā)展定位 58 (四 ) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 59 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 60 （一） 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的原則 60 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo) 60 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序原則 61 （二） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)橫道圖 62 七、投資估算與資金籌措 64 （一）項(xiàng)目總投資估算 64 （二）資金籌措 65 資金來(lái)源 65 項(xiàng)目籌資方案 65 八、對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 65 （一）評(píng)價(jià)的基本假設(shè) 66 （二）財(cái)務(wù)分析結(jié)果 67 編制現(xiàn)金流量表 67 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 70 敏感度分析 71 （三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 72 可行性 72 償債能力評(píng)價(jià) 72 九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 73 （一）國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 73 穩(wěn)定房?jī)r(jià)不等于降低房產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)位 73 房?jī)r(jià)調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)上漲的速度 74 宏觀調(diào)控不改行業(yè)長(zhǎng)期向好 74 商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)重要投資方向 74 相應(yīng)措施 75 （二）政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施 76 （三）施工建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 77 （四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 79 南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好 79 控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)措施 79 （五）內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 81 科學(xué)的決策管理程序 81 嚴(yán)格的工作流程制度和審批程序制度 81 公正的招投標(biāo)管理制度 81 施工管理制度 81 嚴(yán)密的財(cái)務(wù)管理制度 82 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 5 頁(yè) 營(yíng)銷(xiāo)及招商管理制度 82 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 6 頁(yè) 序 （ 一 ）市場(chǎng) 分析 南京作為長(zhǎng)江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，運(yùn)行良好，城市具有競(jìng) 爭(zhēng)力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)從 2020 年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺， 整體市場(chǎng)的品質(zhì)距離上海北京的同類(lèi)型物業(yè)有差距 。 市場(chǎng) 處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行水平 ， 若市場(chǎng)需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過(guò)于求、嚴(yán)重積壓的 情況 。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng) 南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2020 年開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主 ，購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在 2020 年開(kāi)始出現(xiàn)。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 7 頁(yè) 未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主 ，大部分的未來(lái) 供應(yīng)還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。 南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場(chǎng) 南京市五星級(jí)酒店市場(chǎng)在 2020 年 進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)， 平均入住率較為平穩(wěn) ，近三年來(lái)始終保持在 70%以上，但各個(gè)酒店之間的惡性?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致 平均房?jī)r(jià)一直處于較低的水平 。 伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈 。 中高檔公寓市場(chǎng) 2020 年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場(chǎng)正式進(jìn)入啟動(dòng)階段，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好， 2020－ 2020 年新增供應(yīng)集中放量。未來(lái)供應(yīng)量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來(lái)主力成交區(qū)域，受土地供應(yīng)限制， 中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持。未來(lái)供應(yīng)較少， 2020 年共有兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì) 353 間客房的供應(yīng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)的良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)使得服務(wù)式公寓 未來(lái)發(fā)展前景向好。 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核 心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標(biāo)！ 項(xiàng)目規(guī)模： 持有型物業(yè)與銷(xiāo)售型物業(yè) 規(guī)模比例 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過(guò)整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，打造城市級(jí)地標(biāo)。城市綜合體的開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期長(zhǎng)，投入大得開(kāi)發(fā)過(guò)程，而 持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在項(xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，銷(xiāo)售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。持有型商業(yè)中商業(yè) 20 萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓 20 萬(wàn)平米，酒店 萬(wàn)平米，服務(wù)式公寓 萬(wàn)平米，銷(xiāo)售型物業(yè)中商業(yè)街 5 萬(wàn)， soho 辦公 10 萬(wàn)，高檔公寓 20 萬(wàn)平米。 其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成 元素相互支持促進(jìn)，推動(dòng)項(xiàng)目資產(chǎn)升值。 寫(xiě)字樓發(fā)展甲級(jí)寫(xiě)字樓，酒店和公寓是提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分 ，項(xiàng)目將引入國(guó)際知名酒店和公寓品牌。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀， soho 商務(wù)樓以滿(mǎn)足中小企業(yè)辦公需求為主 。本項(xiàng)目 沒(méi)有太大的資金壓力，側(cè)重開(kāi)發(fā)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的產(chǎn)品類(lèi)型， 商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。從開(kāi)發(fā)中期開(kāi)始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開(kāi)發(fā)。 （六） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 建議本項(xiàng)目組合一批 既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的 專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)公司， 更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 10 頁(yè) 一、項(xiàng)目總論 （一） 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體（暫定名） 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱(chēng) “ 中航工業(yè) ” ）是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，是國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國(guó)航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。