【正文】 其他區(qū)。 ? 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標準動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。 ? 利用大規(guī)模土地資源實施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。 5． 市場競爭格局發(fā)展趨勢 近年來 ，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個方面。 有資料顯示， 2020 年底全市人均居住面積為 平方米，還有非常大的上升空間。 隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。 2． 市場利好消息 2020 年， 經(jīng)過緊縮貸款之后，政府降低了首套房貸款利率，且沈陽市也出臺了相應(yīng)政策，通過提高貸款額度及降低首付比例來促進沈陽房地產(chǎn)也的進一步發(fā)展。 從 2020 年政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。這表明，隨著 沈陽市 居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費。 2020 年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的 86%， 貸款購房比例達 71％。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前 沈 陽市 住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。 2． 住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。 根據(jù) 沈陽市 房管局對今年上半年各類房屋交易情況分析， 沈陽市 住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點： 1． 價格小幅上升。 (二 ) 住宅市場當(dāng)前特點 從 沈陽市 房管局獲悉， 2020 年 沈陽市 住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費持續(xù)增長。 2020 年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達到 660 萬平方米。 十一五期間，沈陽 市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 2020 年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。 三 ． 政策性風(fēng)險評估 黎明生活坊屬于中央企業(yè)安居項目，各方面都的到政府的大樓里支持，不存在政策性風(fēng)險。 （二） 合作方式：合作方負責(zé)按照現(xiàn) 行政府批準的詳細規(guī)劃進行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 一． 合作方式及條件 （一） 黎明生活坊 項目的土地合作方為“ 沈陽城建集團 ”，隸屬于 沈陽 市安居工程辦公室，有較強的政府背景。 ? 其他：大東派出所，郵局 。 ? 交通： 龍之夢 公交 樞紐站、地鐵一號線 。 五． 周邊生活配套設(shè)施 黎明生活坊 項目周邊的生活配套設(shè)施主要包括： ? 商業(yè)： 黎明生活坊有地鐵直達沈陽最為繁華的兩大商業(yè)街：中街與太原街；位于西側(cè)的龍之夢商業(yè)中心包括了居然之家、雅士百貨等。由于此項目主要針對黎明職工，顧臨近黎明公司對于項目的后期銷售提供很大的便利。緊挨黎明生活坊剛剛建成龍之夢公交樞紐站，有通往沈陽各區(qū)的公交，交通便利。 地塊 四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。 二． 地塊現(xiàn)狀 黎明生活坊 項目共包含 12 個地塊，地塊總面積 公頃，紅線內(nèi)用地 公頃。 第一部分 項目總體概況 一． 地理位 置 黎明生活坊 項目位于 沈陽一環(huán)外，緊鄰地鐵一號線與龍之夢公交樞紐站 ，東起 東塔街 ，西到 滂江街 ，北接增產(chǎn)道 東陵西路 ，南至 善鄰路 。 黎明生活坊 項目起步區(qū)住宅建筑面積 25 萬平方米、 2 期規(guī)劃住宅建筑面積 27 萬平方米，由我公司獨立開發(fā)，關(guān)于后期 其他小區(qū)項目 個 的開發(fā)，我公司已經(jīng)與 沈陽市 安居工程辦公室達成合作意向。 目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁 第一部分 項目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 黎明生活坊開發(fā)建議 ———— — —— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟可行性分析 ————————— 第 35 頁 引言 黎明生活坊的前身是黎明公司在 90 年 代建設(shè)的富強、春暉等幾個職工居住小區(qū)。隨著黎明公司規(guī)模的擴大及外省市高校畢業(yè)生的增加，再加上當(dāng)前小區(qū)建筑陳舊，配套設(shè)施落后，完全滿足不了當(dāng)前黎明職工的需求 。 黎明生活坊 項目全部建成后，住宅建筑面積將達到 140 萬平方米，其開發(fā) 標志著沈陽市大東區(qū)進入到一個全新的時代，也標志著黎明公司進一步的發(fā)展 。 黎明生活坊 1 期為 原春暉家園 ，位于 地鐵一號線黎明文化宮出口處 。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃） 黎明生活坊 用地狀況表 項 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號地 2 號地 3 號 地 4 號地 5 號地 6 號地 7 號地 8 號地 9 號地 10 號地 16 號地 25 號地 3 總計 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。 三． 交通狀況 該項目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達，緊挨沈陽一環(huán) ， 有地鐵一號線直達沈陽中街、太原街及沈陽火車站，距離沈陽北站僅 8 公里。 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看， 黎明生活坊地塊東南側(cè)是沈陽護城河 ， 南 側(cè)為 黎明公司，西側(cè)是沈陽一環(huán)。 從人文環(huán)境看， 黎明生活坊地西側(cè)剛剛建起的龍之夢，集休息娛樂為一 體，帶動了整個區(qū)域認為環(huán)境的改變。 ? 教育： 沈陽一中、沈陽市第一私立高中、 107 中學(xué)、東盛小學(xué)、小哈津幼兒園等 。 ? 公園： 龍之夢娛樂城 ； 東塔公園 ； 萬泉公園 ? 娛樂： 龍 之夢亞太城 ， 黎明文化宮 。 六． 土地價格 按照我公司與 黎明公司 簽訂的土地協(xié)議， 黎明生活坊 1 期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983 萬元。在項目開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。 二． 法律性風(fēng)險評估 黎明生活坊 項目為 中航工業(yè)重點關(guān)注工 程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關(guān)的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險。 第三部分 市場分析 一． 沈陽 市住宅市場分析 (一 ) 市場回顧 近幾年，沈陽 市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市 場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，大大減少了 沈陽 房地產(chǎn)市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡