【正文】 數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計(jì)局 20202020 年以來，貴港市固定資產(chǎn)投資保持較快增長勢頭，投資結(jié)構(gòu)更趨合 理。據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占GDP 比重在 8%～ 10%是合理區(qū)間。雖然貴港市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但從當(dāng)前的 GDP 總產(chǎn)值及人均 GDP 產(chǎn)值來看，貴港市經(jīng)濟(jì)總量偏少，對房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)有限。與 2020 年相比，近幾年時(shí)間，貴港市 GDP 幾乎翻了一番，整體增速明顯。預(yù)計(jì) 2020 年全區(qū)房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)增長，但 受 調(diào)控政策 的 持續(xù) 影響，未來樓市 發(fā)生重大變動(dòng)的可能性不大 ， 而隨著調(diào)控政策的逐步細(xì)致化，房價(jià)仍會(huì)以正常的速度向前發(fā)展 。20202020 年，國家政策調(diào)控力度加大，新政頻發(fā)，雖一定程度上減緩了房價(jià)上升幅度，但仍然無法抑制廣西整體房價(jià)的上漲。 廣西房地產(chǎn)投資發(fā)展態(tài)勢分析 廣西商品房價(jià)格走勢分析 名稱 2020 年 同比增長 (%) 2020 年 同比增長 (%) 2020 年 同比增長 (%) 2020 年 同比增長（ %） 2020 年（ 111 月） 同比增長（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 工業(yè)增加值 固定資產(chǎn)投資 40. 消費(fèi)品零售總額 進(jìn)出口總額 (億美元 ) 居民可支配收入(元 ) 14146 15451 12 12769 18854 15812. 廣西近年商品房均價(jià)走勢35363842373321962085202625482828326001000202030004000500004年 05年 06年 07年 08年 09年 10年2020年 2020年單位：元/平 米 數(shù)據(jù)來源 ：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) ※從上表可看出廣西商品房近年來的均價(jià)走勢： 全區(qū)商品房均價(jià)保持穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢， 20202020 年 4 年間廣西房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度比較平穩(wěn)，價(jià)格漲幅控制在 5%8%之間； 2020年雖然國家出臺(tái)抑制政策，但是廣西房地產(chǎn)市場剛性需求依然支撐市場上行，整體價(jià)格保持小幅上漲，漲幅為 %。 20202020 年廣西主要經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)要素一覽表 數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 小結(jié)： 截止 2020 年 11 月 ，全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快增長的良好勢頭。 11月份工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格下降 %，降幅比 10 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)， 111 月下降 %。 111月，全區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %，比 110月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 三、對外貿(mào)易繼續(xù)回升 111 月，全區(qū)累計(jì)進(jìn)出口總額 億美元，同比增長 %，比全國高 個(gè)百分點(diǎn)，比 110 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中 11 月份進(jìn)出口總額 億美元，同比增長 %，連續(xù)兩個(gè)月大幅增長 四、財(cái)政金融保持增長 111 月，全區(qū)財(cái)政收入 億元，同 比增長 %，其中 11 月份財(cái)政收入 億元，增長 %。 二、固定資產(chǎn)投資較快增長 111 月，全區(qū)固定資產(chǎn)投資 (計(jì)劃總投資 50萬元及以上項(xiàng)目投資，不含農(nóng)戶 ) 億元，同比增長 %，比 110 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 臨江房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 目 錄 第一部分 項(xiàng)目市場環(huán)境研究 ?????????????????? 3 一、總體市場研究 ………………………………………………………………………… 3 二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析 …………………………………………………………… ..28 三、 競爭項(xiàng)目市場研究 ………………………………………………………………… 43 第二部分 項(xiàng)目消費(fèi)市場需求分析 ?? ???????????????? 88 一、區(qū)域客戶群體分析 …………………………………………………………………… 88 二、區(qū)域客戶群和特征 …………………………………………………………………… 89 三、區(qū)域市場消費(fèi)需求分析 ………………………………………………………… … ..… 92 四、目標(biāo)消費(fèi)者分析 ………………………………………………………… ………… ..… 94 第三部分 項(xiàng)目綜合態(tài)勢分析 ?? ???????????????? ????? 113 一、項(xiàng)目理解 ………………………………………………………… ………………… .… 113 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………………… ………… 115 三、項(xiàng)目資源整合和利用 ………………………………………………………… …… .… 122 四、項(xiàng)目核心競爭力分析 ………………………………………………………… …… … 124 第四部分 項(xiàng)目綜合發(fā)展定位分析 ?? ?? ???????????? 126 一、項(xiàng)目定位發(fā)展方向 …………………………………………………………… …… .. 126 二、項(xiàng)目整體市場定位 …………………………………………………………… ……… 127 三、項(xiàng)目主題形象定位 …………………………………………………………………… 128 四、產(chǎn)品定位 …………………………………………………………………… ………… 128 五、項(xiàng)目推廣語 ………………………………………………………………… ……… … 129 六、案名建議 …………………………………………………………………… ……… .. 131 七、項(xiàng)目客戶群體定位 ………………………………… ………………………………… 133 八、 項(xiàng)目價(jià)格定位分析 …………………………………………………………………… 134 第五部分 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃部分 ?? ?? ????????????? 137 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃 ………………………………………………………………… …… … 138 二、開發(fā)計(jì)劃及開發(fā)時(shí)間建議 …………………………………………………………… 139 三、戶型設(shè)計(jì)建議 …………………… ……………………………………………… …… 144 四、項(xiàng)目附加值的建議 …………………………………………………………………… 148 第六部分 項(xiàng)目整體營銷推廣部署策略 ?? ?? ?????????? 157 一、整體營銷戰(zhàn)略目標(biāo) …………………………………………………………………… 157 二、整體營銷思路 …………………………………………………………………… …… 157 三、整體營銷策略 … ……………………………………………………………… …… … 159 四、整體推售部署 ………………………………………………………………… …… … 166 五、入市時(shí)機(jī)分析 ………………………………………………………………… …… … 170 六、銷售手段建議 ………………………………………………………………… …… … 173 七、銷售接待中心現(xiàn)場 …………………………………………………………………… 175 八 、項(xiàng)目媒體包裝策略 …………………………………………………………………… 179 第七部分 臨江地產(chǎn)地塊的經(jīng)濟(jì)效益分析 ?? ?? ?????????? 181 一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ……………………………………………………………… 181 二、預(yù)計(jì)銷售收入 ………………………………………………………………… …… … 182 三、項(xiàng)目投資估算 ………………………………………………………………… …… … 182 四、項(xiàng)目開發(fā)利潤分析 …………………………………………………………………… 187 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 …………………………………………………………………… 188 六、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ………………………………………………………………… 188 七、利潤及利潤率、收益率測算 …………………………………………………………… 190 第八 部分 項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)評估與控制 ?? ?? ??????????? 192 一、項(xiàng)目實(shí)施的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ……………………………………………………… 192 二、敏感性分析 …………………………………………………………………… … … ..194 第 九 部分 綜合評價(jià) ??? ?? ?? ?????????????? 197 第一部分 項(xiàng)目市場環(huán)境研究 一、 總體市場研究 2020年 111 月廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 情況 111 月，全區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，固定資產(chǎn)投資較快增長，對外貿(mào)易繼續(xù)回升，財(cái)政金融保持增長，居民消費(fèi)價(jià)格平穩(wěn)。 一、 工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長 111 月，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，比 110 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，比全國水平高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，計(jì)劃 總投資 500 萬元及以上項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資同比增長 %，比全國高 點(diǎn)。 五、 居民消費(fèi)價(jià)格平穩(wěn) 11 月份，全區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格（ CPI）同比上漲 %，漲幅比 10 月份提高 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比持平。 六、 工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格降幅繼續(xù)收窄 11 月份全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格（ PPI）同比下降 %，降幅比 10月份收窄 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 2個(gè)月收窄， 111 月下降 %。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %，漲幅比 10 月份提高 個(gè)百分點(diǎn)， 111 月上漲 %。但是，當(dāng)前全區(qū)項(xiàng)目投資仍然面臨較多問題，工業(yè)運(yùn)行仍然存在不少困難，外需依然不足，擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)的任務(wù)仍相當(dāng)艱巨。 08 年雖然受金融危機(jī)影響，但樓市卻沒有減緩增長的步伐， 09 年又出現(xiàn)一個(gè)新的臺(tái)階。 2020年廣西房地產(chǎn)市場簡析 2020 年，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用逐漸凸顯，廣西房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈：房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加快，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù)，商品房銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長提供了充裕的資金的來源。 貴港市 GDP 增長增速明顯 2 0 0 4 2 0 1 2 年貴港市 G D P 走勢1 9 1 . 1 82 2 7 . 0 22 6 3 . 1 33 9 8 . 5 34 3 8 . 65 2 7 . 86 3 4 . 47 6 1 . 31 2 . 9 45 1 . 7 6 6 8 . 3 23 3 3 . 0 73 9 . 0 33 3 . 5 62 3 . 7 81 9 . 6 82 0 . 4 51 6 . 8 401002003004005006007008002004年2005年2006年2007年20082009201020112012年國內(nèi)生產(chǎn)總值( 億元) 房地產(chǎn)投資額( 億元) 2 0 0 4 年 2 0 1 2 年貴港人均G D P 走勢4042480055447945938610224122171380515600050001000015000202002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年人均GDP (元 ） 數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計(jì)局 貴港市近幾年來 GDP 總量一直呈增長趨勢， 我市 “ 十一五 ” 成就輝煌， GDP 五年翻一番多，達(dá) 500 億元 ，增長 14%。 20202020年，貴港人均 GDP 也幾乎翻了 四 番， 2020 年達(dá)到了 約 15600 元。 從 2020 年到 2020 年間，貴港市房地產(chǎn)投資占 GDP 比重由 %增長到 %，速度呈現(xiàn)持續(xù)增長，說明貴港市房地產(chǎn)還是為業(yè)界投資者看好的。以貴港市目前 GDP 的增速來看，貴港市房地產(chǎn)仍有投資增長的空間。 2020 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 約 23%。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占 20％－ 25％。 從２００ 4 年起，貴港市的年房地產(chǎn)投資占固定投資額比例處在穩(wěn)定上升通道中，在 2020 年達(dá)到 23%。 城市 傳統(tǒng)行政片區(qū)分析 在行政區(qū)劃分方面，貴港市共有 3 個(gè)區(qū)，一個(gè)縣， 1 個(gè)市（縣級），即港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)、平南縣、桂平市。 港北區(qū) ? 港北區(qū)區(qū)域描述 見證時(shí)代的新銳城區(qū) 根據(jù) 《 貴港市（ 20202030）城市規(guī)劃》，城市發(fā)展方向：“重點(diǎn)向北，積極向西、提升江南，培育東部”，形成“兩片、三 軸 ”的空間結(jié)構(gòu)。 三 軸 ：沿郁江城市發(fā)展 軸 ；依托中山路建 設(shè)城市發(fā)展主 軸 的 綜合片區(qū)南北拓展的發(fā)展 軸 ；依托城東大道建設(shè)城市臨港工業(yè)發(fā)展主軸 。 “一心” （ “ 即貴港城區(qū) ” ） ：是貴港市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心，承擔(dān)引領(lǐng)市域發(fā)展和桂東南區(qū)域中心城市的職能。 發(fā)