【正文】 目 錄第一部分 湘潭市總體經(jīng)濟狀況第二部分 湘潭市酒店市場調(diào)查分析第三部分 湘潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析第四部分 湘潭市建設(shè)路商圈概況第五部分 項目基本情況及SWOT分析第六部分 項目住宅部分投資估算第七部分 項目住宅投資財務(wù)分析及結(jié)論湘潭華天大酒店住宅開發(fā)可行性分析報告第一部分：湘潭市總體經(jīng)濟狀況一、湘潭市概況 湘潭位于中國湖南省的中部，這里人杰地靈、物華天寶，是一代偉人毛澤東、著名軍事家彭德懷、黃公略、陳賡、譚政的故鄉(xiāng)，也是世界文化名人齊白石的故鄉(xiāng)。的兩個世紀(jì)以來，她一直被史學(xué)家稱為“中國內(nèi)地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美譽。 216。58′—113176。21′—28176。東西橫寬108公里，南北縱長81公里，土地總面積5015平方公里。 216。四季分明，冬冷夏熱；熱量豐富，—；光照較足，歷年平均日照時數(shù)1640—1700小時，占全年可照時數(shù)的38%左右；雨量較豐，全年降水量為1200—1450毫米；無霜期長，年均280天左右，且光、熱、水基本同季。 水資源：湘潭市水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。但客水資源目前只利用了3億立方米。 地貌：湘潭市總的地貌輪廓是北、西、南地勢高，中部、東部地勢低平，但地勢起伏較為和緩，反差強度不大，近80%的面積在海拔150米以下。在全部土地總面積中，%；，%；，%；，%；，%。 行政區(qū)劃：1949年以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整，至2002年末，全市轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)、韶山兩市和雨湖、岳塘兩區(qū)，下設(shè)35鎮(zhèn)、24鄉(xiāng)和22個街道辦事處。216。 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過，常年可行駛千噸級貨輪。178。178。178。湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中。 通訊：程控電話已達19萬門，可直撥世界各地。216。 湘潭是中國和湖南重要的工業(yè)基地。她是全國重要的機電、電纜、錳、氟化鹽、系列塔式起重機、精細化工等產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，冶金工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)在全省同行業(yè)中也具有極其重要地位。還擁有電解二氧化錳、氟化鹽、塔式起重機、電線電纜、交流電機、皮革、龍牌醬油等一批大國內(nèi)外具有一定地位和聲譽的工業(yè)產(chǎn)品。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各企業(yè)的經(jīng)濟管理體制正加緊改革，迅速與現(xiàn)代化企業(yè)制度接軌。 216。 湘潭屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，溫和的氣候，充沛的雨量，肥沃的土地，為湘潭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的生態(tài)環(huán)境，她一直是中國的商品糧生產(chǎn)基地和湖南省瘦肉型牲豬基地。湘潭無論是農(nóng)業(yè)機械化水平，農(nóng)田有效灌溉面積和旱澇保收面積占耕地比重，農(nóng)業(yè)人口人均用電量，還是主要農(nóng)產(chǎn)品人均產(chǎn)量，均居湖南省前列。豐富的資源為深度加工和聯(lián)合開發(fā)利用提供了廣闊的市場與前景。 外經(jīng)外貿(mào)湘潭常年出口品種有16類180余種，出口市場已發(fā)展到80多個國家和地區(qū)，形成了機電、化工、紡織、輕工工藝、建筑材料、農(nóng)副土特產(chǎn)、五金礦產(chǎn)、冶金等系列出口產(chǎn)品。經(jīng)省市批準(zhǔn)建立的市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昭山商貿(mào)旅游開發(fā)區(qū)、商貿(mào)工業(yè)特區(qū)，湘潭縣易俗河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等四個省級開發(fā)區(qū)均地處交通要沖，對外開放的條件都已具備，是湘潭招商引資的基地和對外開放的窗口，也是中外客商投資興業(yè)的實地。216。 湘潭擁有5所大專院校，其中湘潭大學(xué)是中國的重點大學(xué)，還擁有12所中等專業(yè)學(xué)校，82所技術(shù)學(xué)校和各類成人高、中等專業(yè)學(xué)校，每年為全省乃至全國輸送大批專業(yè)人才。216。 在湘潭這塊美麗的土地上，大自然造就了昭山、東臺山、雨湖、韶山等秀麗迷人的風(fēng)景；歷史塑造了象云門寺、關(guān)圣殿、魯班殿那樣的名勝古跡；培育了一大批歷史名人，一代偉人毛澤東、彭德懷、齊白石、黎錦熙、蕭三等都誕生在這里。二、湘潭市近年經(jīng)濟發(fā)展概況A、 湘潭市GDP 增長情況： 近幾年，湘潭市經(jīng)濟持續(xù)快速增長。B、 湘潭市固定資產(chǎn)投資增長情況： 近年來，湘潭市固定資產(chǎn)投資保持較大規(guī)模。其中， 億元。D、湘潭市近年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況： 近年湘潭市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長，2006年突破萬元大關(guān)，達10495元，居民生活得到有效保障。湘潭市近年各項指標(biāo)統(tǒng)計匯總表經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)值年份2003200420052006國民GDP總值（億元） (11%) (%) (%)(%) 固定資產(chǎn)投資（億元）210房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）人均可支配收入（元） 76718602968510495結(jié)論： 從上表所列數(shù)據(jù)可以看出，湘潭市國民生產(chǎn)總值提高，固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速日益加快，使得湘潭市的居住環(huán)境和城市各區(qū)域的生活配套逐漸完善。隨著人們生活水平的提高，人們對居住的要求也從以前的滿足基本居住需求，上升到對居住品質(zhì)和居住環(huán)境的更高要求，而數(shù)據(jù)顯示：宏觀經(jīng)濟環(huán)境的高速發(fā)展為湘潭市的房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個非常理想的平臺?！　∩角f占地160畝，建筑面積近6萬平方米，樓高7層，位于山莊中央位置的晶宮、明苑和星殿，擁有309間套客房、別墅，室內(nèi)布置豪華典雅，設(shè)備齊全。山莊風(fēng)格典雅溫馨，并獨設(shè)空中花園，使人有“居高攬勝，心曠神怡”的感受，大堂為1000余平方米，圓形玻璃頂?shù)奶旎ò蹇梢詫⒆匀还庖胧覂?nèi)，給人一種自然溫和之感。零點、團體、婚壽喜筵均可接待，24小時點餐、送餐?！　∩角f還配備有功能先進的各種會議室12間，盤龍廳可容納300人，其他會議室分別可容納10—80人不等?！　∩角f還擁有規(guī)模宏大、風(fēng)格各異、溫馨浪漫的娛樂中心。酒店設(shè)施：服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、票務(wù)服務(wù)、租車服務(wù)、洗衣服務(wù)、商場、停車場；會議設(shè)施：會議廳、商務(wù)中心會議室；餐飲設(shè)施：唐雅園中餐廳、陽光之城咖啡廳（西餐廳）、秦風(fēng)閣風(fēng)味餐廳、夢溪軒酒吧、撫琴臺茶藝室；康樂設(shè)施：游泳池、健身房、桑拿浴室、按摩室、棋牌室、桌球室、乒乓球室、網(wǎng)球場、卡拉OK廳、美容美發(fā)室。旅游資源十分豐富，具備了很大的招徠國內(nèi)外游客潛力。湘潭境內(nèi)有旅游景點100多處，不僅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景觀，而且有豐富的人文資源。韶山是世界級旅游圣地，國家級風(fēng)景名勝區(qū)，全國優(yōu)秀旅游城市。當(dāng)?shù)卣哟F賓、招商引資等活動頻繁。當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)單位、大型企業(yè)接待、會議及休閑的需求大。湘潭市民日常休閑喜歡去高星級的賓館酒店。酒店服務(wù)逐漸走高 依托于高端經(jīng)濟流，駐豪華酒店作商務(wù)接待是身份與實力的象征，也是有實力的企業(yè)對員工的一種高檔次的待遇。旅游休閑型酒店為主 湘潭高檔商務(wù)飯店、度假型飯店、旅游休閑型飯店等特色飯店不斷涌現(xiàn)，大致可以看出以旅游休閑為目的酒店的比例是最高的。經(jīng)濟型酒店開始出現(xiàn) 如：志成連鎖酒店已在湘潭開了四家酒店，目前已有3家開始營業(yè)，因其客房經(jīng)濟實惠，酒店入住率非常高，一般達90%以上。隨著湘潭市經(jīng)濟的快速發(fā)展，前來進行商務(wù)洽談和觀光旅游的人數(shù)成倍增長，業(yè)內(nèi)人士估計，未來10年內(nèi)，星級酒店的入住率將維持在75%以上。16 / 31第三部分 湘潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析一、湘潭市部分在售樓盤資料湘潭主要在售樓盤統(tǒng)計項目名稱物業(yè)形態(tài)樓盤地址總建筑面積均 價備注帝景國際住宅，裙樓商業(yè)芙蓉東路13萬㎡，共800戶，有一棟公寓，開盤價：2200元/㎡， 后漲價：起價2180元，均價2400元三棟高層，㎡，銷售率70%怡景財富廣場5A寫字樓，住宅芙蓉路與寶塔路交匯處西北角5萬㎡寫字樓：2880元， 住宅：2350， 車