【正文】 斷加大。由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年沈陽房地產(chǎn)市場的有效增長。 市場利好消息2012年，經(jīng)過緊縮貸款之后，政府降低了首套房貸款利率，且沈陽市也出臺了相應(yīng)政策，通過提高貸款額度及降低首付比例來促進沈陽房地產(chǎn)也的進一步發(fā)展。 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。4．有資料顯示，還有非常大的上升空間。5．216。216。216。216。二．這兩個區(qū)中沈河去處于發(fā)展領(lǐng)先，大東區(qū)落后與其他區(qū)。從2006年起，大東區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的沈陽市第二位躍居第一位。大東區(qū)相應(yīng)樓盤距離生產(chǎn)單位較遠，且由于處于郊區(qū)，交通不便。 (二) 區(qū)域市場現(xiàn)狀針對黎明生活坊項目，對周邊項目進行了市場調(diào)查。 新項目迭出，項目素質(zhì)正在不斷提高。 高素質(zhì)項目吸引了大量和平、沈河區(qū)的居民前來購買。 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。 價格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。 區(qū)域市場消費者行為分析目前大東區(qū)的大型住宅項目集中于東陵西路地區(qū)。沈陽市經(jīng)過多年的開發(fā)歷程，沈河、和平等原先熱點區(qū)域經(jīng)過幾年來高強度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。作為沈陽市即將重點規(guī)劃的地區(qū)，大東區(qū)近兩年伴隨著地鐵的通行及龍之夢公交樞紐站的建立，整個區(qū)域展現(xiàn)出足夠的發(fā)展勢頭。1．由于黎明公司部分人員為外省市人員，且多位高校年輕畢業(yè)生，無充足的積蓄，支付首付款的能力偏低。2．市場調(diào)查中消費者購房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%%，說明大部分消費者對更高檔次住宅的要求不是很高。 除價格因素外，消費者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。(二) 居住新區(qū)調(diào)查分析通過對于大東區(qū)黎明生活坊周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：1．2．3．4．(三) 麗苑保利海上五月花居民調(diào)查分析我們還重點對保利海上五月花的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費者購買行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。 保利海上五月花的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。 購房原因以改善居住條件為主，保利海上五月花的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時也是他們引以為豪的最主要的因素。 保利海上五月花目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 這部分消費者十分看好保利地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的正確性，并認(rèn)為保利地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α?．2．3．4．5．6．7．8．9．10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。12． 消費者對居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費者進行購房選擇時倍受關(guān)注，而對一些實用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。通過上述我們對沈陽市總體市場及黎明生活坊相關(guān)區(qū)域市場消費行為分析，我們認(rèn)為隨著沈陽市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之大東區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。 項目優(yōu)勢1． 黎明生活坊項目規(guī)模大，總建筑面積超過100萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，一期項目依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氛圍。3． 緊鄰城市一環(huán)，有公交樞紐站、地鐵一號線，距離沈陽兩大火車站較勁路程，交通便利。5． 黎明生活坊項目為中央企業(yè)大型住宅工程，配套設(shè)施齊備。二．2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟不太發(fā)達區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價較低。三．2． 從沈陽市整體市場格局來看，隨著渾南新區(qū)的開發(fā)，聚集著較多的項目，尤其是混合周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。4． 南側(cè)民航居住區(qū)將相繼啟動，規(guī)模、售價等因素與黎明生活坊類似，黎明生活坊面臨著巨大的競爭壓力。 機會分析1． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，黎明生活坊項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。3． 黎明生活坊周邊道路交通及所處地理位置將使其成為沈陽市未來的熱點區(qū)域。5． 加入WTO及沈陽近幾年經(jīng)濟的穩(wěn)步增長將為黎明生活坊項目帶來較大的發(fā)展機遇。五．因此，依托于黎明公司，黎明生活坊1期項目具有交通便利、市場認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場反應(yīng)情況，根據(jù)市場需求進行二期的規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場。4． 通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。6． 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項目居住理念的提升，加強對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點，提高市場關(guān)注度。 項目定位1． 黎明生活坊基本描述以先進的居住理念為先導(dǎo)，注重營造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位。3． 產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以“中等收入階層”為主流消費群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。整體形象包裝應(yīng)以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強調(diào)黎明生活坊品牌的親和力。 發(fā)展思路1．2．3．4．5．6．7． 總體規(guī)劃理念1．通過整合的規(guī)劃設(shè)計手法，充分考慮居民的各種需求，強調(diào)社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點的合理設(shè)置，形成有機統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。3．主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為黎明生活坊的中心。在公建的布局上考慮各級公建設(shè)施的合理服務(wù)半徑，形成公建設(shè)施的系統(tǒng)性與層次性。 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來體先現(xiàn)。 開發(fā)計劃1. 開發(fā)住宅地塊：8地塊；2