【正文】 要的工作日五、政策性風(fēng)險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。六、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。第三部分：寫字樓項目市場分析一、區(qū)域產(chǎn)品市場成長狀況區(qū)域產(chǎn)品市場簡述 ? 形成時間? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化區(qū)域產(chǎn)品市場各項指標(biāo)成長狀況（近35年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ?平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ?平均消化率 ?平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位市場定位目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點產(chǎn)品建議第四部分：寫字樓項目規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。第五部分：寫字樓項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。第六部分：寫字樓項目投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。三、經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。 20年 合 計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：寫字樓項目管理資源配置五、機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。四、結(jié)論和建議 附件：有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點條件該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，%，%%。（二）、微觀環(huán)境分析泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二手房市場活躍對新房的促進 隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。五、項目實施計劃（一）、工程建設(shè)實施計劃按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析（一）、投資估算 ，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,。其中自有資金12,(含本項目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。預(yù)測前提： ； 營業(yè)收入33,萬元；平均銷售單價3,； 營業(yè)成本26,； 單位成本2,； 稅金3,； 費用1,； 貸款利息1,。測算前提同上。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 ，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1稅費率）=27，*10,000/3，(%)=84， % 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1稅費率）=27,*10,000/90，860(%)=3,，當(dāng)項目銷售面積達到84,，項目保本，%。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。AA9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)?？拷?，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。（二）、建設(shè)實施條件該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份。（二）、微觀環(huán)境分析威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。AA9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。四、市場分析與價格預(yù)測（一）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。二手房市場活躍對新房的促進隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新