【正文】 求。每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，AA9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產壯大企業(yè)經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發(fā)商報名參加競拍?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。經計算，%，參考同行業(yè)基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。（二）、資金籌措 根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。擬開發(fā)建設期為1年。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求?；使诜康禺a在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。按照WK集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程第二篇：房地產項目開發(fā)可行性分析報告房地產項目開發(fā)可行性分析報告一、項目概況（一）、開發(fā)項目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側。資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套費用 開發(fā)間接費直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計二、稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。未來23年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型分析：本案在區(qū)域市場內的機會點結論：? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式 ? 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、區(qū)域市場目標客層研究各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。第二部分：法律及政策性風險分析一、合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。二、宗地現狀四至范圍；地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。根據購買價格計算總地價、樓面地價。第三部分：寫字樓項目市場分析一、區(qū)域產品市場成長狀況區(qū)域產品市場簡述 ? 形成時間? 各檔次產品區(qū)域內分布狀況 ? 購買人群變化區(qū)域產品市場各項指標成長狀況（近35年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內供應產品特征各檔次產品供應狀況各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ?平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產品形式 ?平均消化率 ?平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內分布特征區(qū)域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。第六部分：寫字樓項目投資收益分析一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。四、結論和建議 附件：有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。（二）、微觀環(huán)境分析泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求。五、項目實施計劃（一）、工程建設實施計劃按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。六、項目財務經濟分析（一）、投資估算 ，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,。（數據見附表5）（2）、動態(tài)分析 ，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。（二）、建設實施條件該詳細規(guī)劃已經全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。AA9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。五、項目實施計劃（一）、工程建設實施計劃按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（6）、結合價格策略實現房屋銷售。測算前提同上。該縣歷史源遠流長，文化底蘊深厚，西周建制始為蓼國，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。三、區(qū)域房地產市場供求分析土地的市場狀況：前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。環(huán)境優(yōu)勢：西鄰140平方公里的國家重點保護水產養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時經濟圈，有25個國有大型礦產、鋼鐵集團等大項目入駐，給霍邱經濟騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時給也本地的房地產市場發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機遇。該縣周集地區(qū)，南經長40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內，有大、中型礦床9個，小型礦床3個，其它6個礦床也正在詳查之中。二、項目開發(fā)推廣計劃霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢幻美感，未來將是一個融自然與人文、生態(tài)與現代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風格定位可中可西，現擬定中外風格案名各一： 案名一： 大溪地國際花園案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當年高更不顧一切，離開巴黎，遠涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風光與原始質樸的人文，開啟了自己藝術的心門，達到了繪畫事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實純樸幸福的生活。本公司經過對A州全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據A州目前的房地產現狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。0239。正在啟動二期開發(fā)。③居民居住觀念沒有改變。2001年10月份，A州市土地全面實行招投標。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。整個新區(qū)還沒有出現很高品質和這么大規(guī)模的住