【正文】 . 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃 7. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 8. 風(fēng)險(xiǎn)分析 9. 結(jié)論與建議 基本報(bào)表 輔助報(bào)表 現(xiàn)金 流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目總投資估算表 開發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營成本估算表 土地費(fèi)用估算表 … 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 … 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息估算表 資本金現(xiàn)金流量表 投資者各方現(xiàn)金流量表 資金來源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 （ 3）可行性研究的相應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)表 成本數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 收入數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 基本 報(bào)表 資金來源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 現(xiàn)金流量表 開發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營成本估算表 項(xiàng)目總投資估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息表 盈利能力 清償能力 資金平衡能力 五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)可行性分析 擬投資項(xiàng)目 長期預(yù)測和分析 初步篩選 放棄 前門法與后門 法 基本財(cái)務(wù)可行性分析技術(shù)，即在考慮股東及債權(quán)人的必要報(bào)酬率之下，自已知收益求得合理價(jià)格，或自市場價(jià)格求得應(yīng)有收益，屬于簡單、易用之傳統(tǒng)投資可行性評(píng)估法，但因此法完全以年度之現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，并未考慮時(shí)間價(jià)值及期末處理投資項(xiàng)目可得的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，屬于靜態(tài)分析，無法考慮市場的實(shí)際變化，故較適合小型投資之分析或初步評(píng)估時(shí)使用。 速算法 ： A. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％ 的 ， 稅額＝增值額 30％ B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％ ， 未超過 100％ 的 ， 稅額＝增值額 40％ －扣除項(xiàng)目金額 5％ C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％ ， 未超過 200％ 的 ， 稅額＝增值額 50％ －扣除項(xiàng)目金額 15％ D. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％ 的 ， 稅額＝增值額 60％ －扣除項(xiàng)目金額 35％ —— 公式中的 5％ ， 15％ ， 35％ 為速算扣除系數(shù) 。 時(shí)間 費(fèi)用項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4 開發(fā)期費(fèi)用 5 開發(fā)期稅費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 資金使用計(jì)劃 提示：充分考慮各款項(xiàng)的支付特點(diǎn)，預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按照工程進(jìn)度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。房地產(chǎn)投資可行性分析 主要內(nèi)容： 1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概述； 2. 房地產(chǎn)投資成本估算； 3. 房地產(chǎn)投資收入估算； 4. 可行性研究報(bào)告的編寫； 5. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)可行性分析。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金使用成本，如借款或債券利息； 資金籌集成本，如手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他 —— 參照市場利率和資金分期投入情況，按復(fù)利計(jì)算利息； 利息以外的籌資費(fèi)用，按利息的 10％估算 銷售費(fèi)用 銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi) —— 按照銷售額的一定百分比 3～ 5％計(jì) （ 5）開發(fā)期稅費(fèi)及其他費(fèi)用的估算 開發(fā)期稅費(fèi) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi) —— 按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算 其他 費(fèi)用 臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等 —— 按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算 不可 預(yù)見費(fèi) 按照上述費(fèi)用之 和的 3～ 7％估 算 （ 6）可能需要估算的運(yùn)營費(fèi)用 人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。 （ 含 “ 兩稅一附加 ” 、 印花稅 ） ； A、 B項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和 ， 加計(jì) 20％ 的扣除 。 2. 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （ 4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 注：損益平衡率或保本率，為營運(yùn)凈收入剛好償還債務(wù)或收入剛好補(bǔ)償營運(yùn)費(fèi)用和債務(wù)時(shí)的房產(chǎn)占用率。 預(yù)期的權(quán)益投資人是一小 群合伙人，均為高級(jí)專業(yè)人士，一致認(rèn)可的最低稅前當(dāng)期收益率是 6％，可接受的最高損益平衡率為 85％