房地產(chǎn)投資可行性分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 收入為 300萬(wàn)元 ， 扣除項(xiàng)目金額為 120萬(wàn)元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 開(kāi)發(fā)出售型： 銷(xiāo)售凈收入＝銷(xiāo)售收入－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本－租售稅金 開(kāi)發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運(yùn)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)自營(yíng)型： 經(jīng)營(yíng)凈收入＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入－商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 總開(kāi)發(fā)價(jià)值＝項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入－銷(xiāo)售稅費(fèi) 銷(xiāo)售凈收入＝總開(kāi)發(fā)價(jià)值－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)投資中的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的稅金 稅種 稅率 經(jīng)營(yíng)稅金 營(yíng)業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計(jì) 交易服務(wù)費(fèi) 每平方米 3元，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類(lèi)別和級(jí)別分成四級(jí)，按每年每平方米計(jì)，如大城市 ~10元，計(jì)入管理費(fèi) 土地增值稅 針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 企業(yè)所得稅 25％ （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方） 稅種 稅率 經(jīng)營(yíng)稅金 營(yíng)業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計(jì) 交易服務(wù)費(fèi) 轉(zhuǎn)讓?zhuān)?6元 /m2，各負(fù)擔(dān)一半；經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收 租賃： 100元 /套 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類(lèi)別和級(jí)別分成四級(jí)，按每年每平方米計(jì)，如大城市 ~10元，計(jì)入管理費(fèi) 房產(chǎn)稅 按原值扣減 10~30%的余值，或按租金收入征收 土地增值稅 主要針對(duì)轉(zhuǎn)讓情形 所得稅 企業(yè)： 25％；個(gè)人： 20% 土地增值稅的計(jì)算 ： 四級(jí)超額累進(jìn)稅率 A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為30%。 2. 可行性研究的作用 不要在一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)間、一個(gè)錯(cuò)誤的地點(diǎn)、面向一個(gè)錯(cuò)誤的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)錯(cuò)誤的樓盤(pán)?。。? 后續(xù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和規(guī)劃設(shè)計(jì) 與其他協(xié)作方 、 合作方 簽訂協(xié)議 、 合同的依據(jù) 投資決策 籌集資金 可行性研究報(bào)告 出發(fā)點(diǎn) 3. 可行性研究的工作階段 機(jī)會(huì)可行性研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作籌劃 調(diào)查研究 方案構(gòu)建、選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià) 編制可行性研究報(bào)告 5. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析過(guò)程 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目策劃 投資方案的擬訂 選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù) 定量分析 項(xiàng)目策劃 ：項(xiàng)目投資方案的擬訂和選擇 區(qū)位分析與選擇； 投資內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇； 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇； 合作方式的分析與選擇； 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇； 產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。 選擇基礎(chǔ)參數(shù) ： 類(lèi)別 時(shí)間類(lèi) 參數(shù) 融資類(lèi) 參數(shù) 收益類(lèi) 參數(shù) 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi) 參數(shù) 指標(biāo) 開(kāi)竣工時(shí)間 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 計(jì)算期 貸款利率 資金投入比例 財(cái)務(wù)杠桿比率 預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)的比例 出租率 空置率 運(yùn)營(yíng)成本比率 價(jià)格和租金 租售計(jì)劃表 基準(zhǔn)收益率 目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)投資利潤(rùn)率 目標(biāo)投資回報(bào)率 回收期 凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與收入估算 投資計(jì)劃與資金籌措表 資金使用計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃 投資估算 收入估算 財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 二、房地產(chǎn)投資成本估算 投資形式 經(jīng)營(yíng) 方式 投 資 成 本 開(kāi)發(fā) 投資 銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中資金投入 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本支出 出租 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金投入 含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和出租成本 自營(yíng) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金投入 含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本 置業(yè) 投資 出租 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金投入 含購(gòu)買(mǎi)成本和出租成本 自營(yíng) 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金投入 含購(gòu)買(mǎi)成本和經(jīng)營(yíng)成本 開(kāi) 發(fā) 建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)資金 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 總投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出租 自營(yíng) 房地產(chǎn)置業(yè)投資 獲取土地 土地再改造 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程建設(shè) 房地產(chǎn)產(chǎn)品 出售 出租 自營(yíng) 土地費(fèi)用 稅費(fèi) 前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi) 其他費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 出租收入 ：出租成本 營(yíng)業(yè)收入 ：經(jīng)營(yíng)成本 稅費(fèi) 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本估算 收回資金 投入資金 投入資金 地價(jià)＝取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋政府收益 熟地
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