房地產投資可行性分析(存儲版)
【正文】 收入為 300萬元 ， 扣除項目金額為 120萬元 ， 試求應繳納的土地增值稅額 。 開發(fā)出售型： 銷售凈收入＝銷售收入－項目總開發(fā)成本－租售稅金 開發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運營成本－經營稅金－項目總開發(fā)成本 開發(fā)自營型： 經營凈收入＝商業(yè)經營收入－商業(yè)經營成本和利潤－項目總開發(fā)成本 總開發(fā)價值＝項目總銷售收入－銷售稅費 銷售凈收入＝總開發(fā)價值－項目總開發(fā)成本 3. 房地產投資中的稅金 （ 1）房地產開發(fā)投資中的稅金 稅種 稅率 經營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護建設稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務費 每平方米 3元，經濟適用房減半計收 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市 ~10元，計入管理費 土地增值稅 針對房地產轉讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 企業(yè)所得稅 25％ （ 2）房地產置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方） 稅種 稅率 經營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護建設稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務費 轉讓： 6元 /m2，各負擔一半；經濟適用房減半計收 租賃： 100元 /套 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市 ~10元，計入管理費 房產稅 按原值扣減 10~30%的余值，或按租金收入征收 土地增值稅 主要針對轉讓情形 所得稅 企業(yè)： 25％；個人： 20% 土地增值稅的計算 ： 四級超額累進稅率 A. 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為30%。 2. 可行性研究的作用 不要在一個錯誤的時間、一個錯誤的地點、面向一個錯誤的市場開發(fā)或購買了一個錯誤的樓盤?。。? 后續(xù)設計任務書和規(guī)劃設計 與其他協(xié)作方 、 合作方 簽訂協(xié)議 、 合同的依據 投資決策 籌集資金 可行性研究報告 出發(fā)點 3. 可行性研究的工作階段 機會可行性研究 初步可行性研究 詳細可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作籌劃 調查研究 方案構建、選擇和優(yōu)化 財務評價和綜合評價 編制可行性研究報告 5. 房地產投資項目財務分析過程 市場分析 項目策劃 投資方案的擬訂 選擇相關基礎參數(shù) 定量分析 項目策劃 ：項目投資方案的擬訂和選擇 區(qū)位分析與選擇； 投資內容和規(guī)模的分析與選擇； 開發(fā)時機的分析與選擇； 合作方式的分析與選擇； 融資方式與資金結構的分析與選擇； 產品經營方式的分析與選擇。 選擇基礎參數(shù) ： 類別 時間類 參數(shù) 融資類 參數(shù) 收益類 參數(shù) 評價標準類 參數(shù) 指標 開竣工時間 開發(fā)經營期 計算期 貸款利率 資金投入比例 財務杠桿比率 預售收入用于后續(xù)開發(fā)的比例 出租率 空置率 運營成本比率 價格和租金 租售計劃表 基準收益率 目標成本利潤率 目標投資利潤率 目標投資回報率 回收期 凈現(xiàn)值 房地產項目投資與收入估算 投資計劃與資金籌措表 資金使用計劃 資金籌措計劃 投資估算 收入估算 財務報表 財務指標的計算 二、房地產投資成本估算 投資形式 經營 方式 投 資 成 本 開發(fā) 投資 銷售 開發(fā)建設過程中資金投入 開發(fā)建設過程中的成本支出 出租 開發(fā)經營過程中資金投入 含開發(fā)建設成本和出租成本 自營 開發(fā)經營過程中資金投入 含開發(fā)建設成本和經營成本 置業(yè) 投資 出租 購買房地產的資金投入 含購買成本和出租成本 自營 購買房地產的資金投入 含購買成本和經營成本 開 發(fā) 建設投資 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費用 建筑安裝工程費用 公共配套設施建設費用 開發(fā)間接費用 開發(fā)費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費用 經營資金 固定資產及其他資產 房地產 開發(fā)銷售 開發(fā)經營成本 總投資 房地產開發(fā)出租 自營 房地產置業(yè)投資 獲取土地 土地再改造 規(guī)劃設計 工程建設 房地產產品 出售 出租 自營 土地費用 稅費 前期工程費；建安工程費 基礎設施建設費 公共配套設施費 管理費、財務費、銷售費 其他費用，不可預見費 銷售收入 出租收入 ：出租成本 營業(yè)收入 ：經營成本 稅費 1. 房地產開發(fā)投資成本估算 收回資金 投入資金 投入資金 地價＝取得成本＋開發(fā)成本＋政府收益 熟地
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