房地產(chǎn)投資可行性分析-全文預覽
【正文】 面 項目名稱、為誰所作、誰作的評估以及寫作時間 摘要 簡要介紹所在地區(qū)的市場情況、項目本身情況和特點、評估的結論 目錄 方便讀者迅速了解具體內(nèi)容和查找 正文 視評估的目的和未來讀者所關心的問題而定內(nèi)容 附表 工程進度表、財務評估報表、敏感性分析表及其他表格 附圖 項目位置示意圖、規(guī)劃用地紅線圖、建設設計方案平面圖、城市規(guī)劃示意圖、土地利用規(guī)劃示意圖和現(xiàn)狀圖及其他必要圖示 四、可行性研究報告的編寫 分項 基本要求 項目總說明 項目背景、主辦者、評估目的、編制依據(jù)等 項目概況 項目合作方式和性質、位址、擬建規(guī)模和標準、所需市政配套設施情況及獲得的可能性、建成后的服務對象 投資環(huán)境研究 當?shù)厣鐣?jīng)濟、城市基礎設施、土地使用制度、金融和稅收、政府鼓勵投資的領域等情況 市場研究 與項目有關的分市場的價格、供求、發(fā)展趨勢 地理環(huán)境和 競爭項目情況 項目鄰里關系、用地現(xiàn)狀和附近具競爭性的項目 規(guī)劃方案及 建設條件 規(guī)劃設計方案，市政建設條件是否滿足施工需要 （ 2）可行性研究報告的正文 分項 基本要求 建設方式 及進度安排 工程發(fā)包方式建議、建設進度安排、物料供應 投資估算 及資金籌措 估算項目總投資，并按照進度做出分年度使用計劃和資金籌措計劃 基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 測算銷售收入，匯總出分年度銷售收入；測算成本和稅金以及利潤分配 項目經(jīng)濟 效益評價 現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表分析、貸款償還分析 風險與不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，有些必須進行定性分析，有時進行概率分析 研究結論 說明項目財務評價結果 續(xù)表 【例】某住宅項目可行性研究報告 1. 項目概況 2. 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析 （ 當?shù)厥袌龌仡櫯c展望 ， 當?shù)刈≌袌龇治?， 項目所在區(qū)域住宅市場分析 ， 項目鄰近地段住宅市場分析 ） 3. 項目地塊優(yōu)劣勢分析 （ 地塊屬性 ， 鄰近樓盤分析 ， SWOT分析 ） 4. 項目規(guī)劃方案 （ 項目定位 ， 消費者詳細分析 ， 產(chǎn)品屬性 ） 5. 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃 6. 項目投資估算和資金籌措計劃 7. 項目財務分析 8. 風險分析 9. 結論與建議 基本報表 輔助報表 現(xiàn)金 流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 項目總投資估算表 開發(fā)建設投資估算表 經(jīng)營成本估算表 土地費用估算表 … 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 … 投資計劃與資金籌措表 借款還本付息估算表 資本金現(xiàn)金流量表 投資者各方現(xiàn)金流量表 資金來源與運用表 損益表 資產(chǎn)負債表 （ 3）可行性研究的相應財務報表 成本數(shù)據(jù)： 相應估算表格 財務 評價 收入數(shù)據(jù)： 相應估算表格 基本 報表 資金來源與運用表 損益表 資產(chǎn)負債表 現(xiàn)金流量表 開發(fā)建設投資估算表 經(jīng)營成本估算表 項目總投資估算表 投資計劃與資金籌措表 借款還本付息表 盈利能力 清償能力 資金平衡能力 五、房地產(chǎn)投資項目預可行性分析 擬投資項目 長期預測和分析 初步篩選 放棄 前門法與后門 法 基本財務可行性分析技術，即在考慮股東及債權人的必要報酬率之下，自已知收益求得合理價格，或自市場價格求得應有收益，屬于簡單、易用之傳統(tǒng)投資可行性評估法，但因此法完全以年度之現(xiàn)金流量為分析基礎，并未考慮時間價值及期末處理投資項目可得的經(jīng)濟價值，屬于靜態(tài)分析，無法考慮市場的實際變化，故較適合小型投資之分析或初步評估時使用。 【解】 ： 1000萬； （ 1）地價款： 100萬 （ 2）開發(fā)成本： 300萬 （ 3）開發(fā)費用： ①利息能分得清，并提供相應證明資料，則按：“利息＋ [（ 1）＋（ 2） ] 5%” ②利息不能分清，或者不能提供證明資料，則按“ [（ 1）＋（ 2） ] 10%” （ 100＋ 300） 10%＝ 40（萬元） （ 4）轉讓相關的稅金： 營業(yè)稅： 1000 5%＝ 50（萬元）；城建稅： 50 7%＝ （萬元）；教育費附加：50 3%＝ （萬元） （ 5）加計扣除：（ 100＋ 300） 20%＝ 80（萬元） （ 6）扣除合計：將（ 1）～（ 5）這五項加起來 575萬元 ： 1000－ 575＝ 425（萬元） ： 425247。 速算法 ： A. 增值額未超過扣除項目金額 50％ 的 ， 稅額＝增值額 30％ B. 增值額超過扣除項目金額 50％ ， 未超過 100％ 的 ， 稅額＝增值額 40％ －扣除項目金額 5％ C. 增值額超過扣除項目金額 100％ ， 未超過 200％ 的 ， 稅額＝增值額 50％ －扣除項目金額 15％ D. 增值額超過扣除項目金額 200％ 的 ， 稅額＝增值額 60
試題試卷相關推薦
鄂ICP備17016276號-1