【正文】 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單價的確定 (一 ) 根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評價 一、稅金計算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。 （ 2）銷售費用：即用于本項目銷售的廣 告宣傳費、市場推廣費等。 （ 6）開發(fā)期間稅費：即本項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 （ 3）建安工程費：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用，以及設(shè)備及安裝工程費用，以上費用參考《市建筑工程價格信息》，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算確定。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后 ,就可對最優(yōu)方案進行方案改進。 項目價值工程的階段、步驟與提問 階段 具體步驟 VE 提問 分析問題 的對象是什么 ? ? ? ? 綜合研究 方案創(chuàng)新 有無其他方法實現(xiàn)其功能 方案評價 。 以上定位為粗略 ,詳細(xì)請見整合推廣方案 二、項目目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶類型 （二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 對項目戶型進行評價與選擇 (房地產(chǎn)價值工程原理 Value Engineering) 一、項目評價工程原理及程序過程 (一 )項目價值工程定義及 ACE 分析 著重于功能分析，力求用最低的 壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。”注重追求超前的規(guī)劃設(shè)計理念，注重對城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 26 頁 和愿望。 (二 ) 項目用地現(xiàn)狀 (三 )項目周邊居住環(huán)境 二、地塊 HTP 層次分析 目前地塊 HTP 層次分析方法很實 用， 它是中國與外國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之 一，本方法的詳細(xì)分析過程略。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 26 頁 （六） 人文特征和優(yōu)惠政策 項目附近已 完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施的改造。 (四 )水利能源條件 水能資源豐富，有大小河流 30 條（不含季節(jié)性溪流），全長 5000公里 目前 可開發(fā)利用的水能資源 在 5000萬千瓦以上，已開發(fā)利用近 4000萬千瓦， 日供水能力達 120 萬立方米。 （ 2） 全市的森林覆蓋率達 60%。區(qū)內(nèi)開發(fā)用地為開發(fā)商竟相爭奪的寶地， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 26 頁 不可多得。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 26 頁 （六）結(jié)論 （ 1）城市經(jīng)濟加速發(fā)展 （ 2）城市產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整效應(yīng)明顯 （ 3）居民收入穩(wěn)步增長 三、本 市房地產(chǎn)市場綜述 （一）本市房地產(chǎn)市場情況 市場總體供應(yīng)量少，市場需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量 市場供給戶型以三房、四房 與 樓中樓等大面積戶型為主，三房、四房成為市場主要的消費戶型。 （四）城市區(qū)域地位 未來將實行工業(yè)結(jié) 合、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)林產(chǎn)品深加工結(jié)合的工業(yè)立市戰(zhàn)略，逐步走上經(jīng)濟高速發(fā)展的軌道。 （三）城市總體布局 城中心城區(qū)將包括現(xiàn)全部、沿河谷的城市建設(shè)用地、城市發(fā)展備用地和部分生態(tài)隔離用地 。工業(yè)園，大力招商引資。 （四）本市招商概況 截至 2020 年，全市共新簽約市外合同項目 299 個 ,其中重點招商項目達 30 個， 分別增長 ％、 ％、 ％、 ％和 ％。第二產(chǎn)業(yè)仍然是拉動全市經(jīng)濟增長的主要力量。 第三部分 市場投資環(huán)境和市場研究 一、本市城市概況 （一）本市基本概況 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 26 頁 位于 省 西部，流域西江水系的上游。 第二部分 項目背景和發(fā)展概況 一、提出項目建設(shè)背景 （一） 本市相關(guān)政策 及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 近年來本市委、市人民政府給外商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展， 依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，制定了關(guān)于進一步擴大對外開放、加快非公有制經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境和體制機制的一系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓外商放心投資、大膽經(jīng)營。 （二）建設(shè)項目基本概況 （ 1） 項目名稱： （ 2） 建設(shè)地點： （ 3） 建設(shè)單位： （ 4） 管理單位： （ 5） 企業(yè)性質(zhì)： （ 6） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) （ 7） 公司類別：集團化企業(yè)； （ 8） 注冊資金 : （ 9） 資質(zhì)等級： （ 10） 資信等級： （ 11） 法人代表： （ 12） 法定地址： （ 13） 聯(lián)系方式： （ 14） 企業(yè)概況 （ 15）企業(yè)業(yè)績 住 宅項目 （ 100 畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項目（ 200 畝熱銷中）、休閑美食中心（ 1300 畝招商中）、國際標(biāo)準(zhǔn)化尊貴高爾夫球場項目（ 3000畝已投入使用）、海景旅游度假村（ 400 畝已竣工）等。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項目 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 26 頁 的開發(fā)帶來不可多得的商機。 （六）項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 表： 111 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)】