房地產(chǎn)投資可行性分析-預覽頁
【正文】 ％ －扣除項目金額 35％ —— 公式中的 5％ ， 15％ ， 35％ 為速算扣除系數(shù) 。（ 含 100％ ） C. 增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%。 時間 費用項目 合計 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 土地費用 2 前期工程費 3 房屋開發(fā)費 4 開發(fā)期費用 5 開發(fā)期稅費 6 其他費用 7 不可預見費 合計 資金使用計劃 提示：充分考慮各款項的支付特點，預收款、欠付款、預付定金以及按照工程進度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。 建設內(nèi)容與經(jīng)營方式 是否分期開發(fā) 寫字樓、公寓 寫字樓、商場 銷售 出租 不分期 評價方案一 評價方案三 分 2期 評價方案二 評價方案四 【例】某商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的備選方案 提示 ： 其他因素可以采用敏感性等方法進行分析。房地產(chǎn)投資可行性分析 主要內(nèi)容： 1. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究概述； 2. 房地產(chǎn)投資成本估算； 3. 房地產(chǎn)投資收入估算； 4. 可行性研究報告的編寫； 5. 房地產(chǎn)投資項目預可行性分析。 構造評價方案 ： 可以組合的因素包括 —— 是否分期，如何分期； 物業(yè)類型及其比例關系； 建筑規(guī)模和物業(yè)檔次； 合作方式和合作條件； 擬投入的資本金及其比例； 租售與自營方式的選擇及其比例。 財務費用 資金使用成本，如借款或債券利息； 資金籌集成本，如手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及其他 —— 參照市場利率和資金分期投入情況，按復利計算利息； 利息以外的籌資費用，按利息的 10％估算 銷售費用 銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費 —— 按照銷售額的一定百分比 3～ 5％計 （ 5）開發(fā)期稅費及其他費用的估算 開發(fā)期稅費 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費 —— 按照當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算 其他 費用 臨時用地費、臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等 —— 按照當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算 不可 預見費 按照上述費用之 和的 3～ 7％估 算 （ 6）可能需要估算的運營費用 人工費，公共設施設備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。（含 50％ ） B. 增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%。 （ 含 “ 兩稅一附加 ” 、 印花稅 ） ； A、 B項規(guī)定計算的金額之和 ， 加計 20％ 的扣除 。 （ 4） 應納稅額＝ 120 50% 30%＋ （ 120－ 120 50%） 40% ＋ （ 180－ 120 100％ ） 50％ ＝ 72萬元 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 120＝ 180萬元 （ 2）增值額與扣除項目之比為： 180萬元 /120萬元 =150% （ 3）稅率分別為 30%、 40%和 50％ 速算法： 應納土地增值稅 ＝ 180 50%－ 120 15%＝ 72萬元 【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售 ， 取得銷售收入 1000萬 （ 城建稅 7%， 教育費附加 3%） ， 支付的地價款 100萬 ， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 300萬元 ， 銀行貸款利息無法分攤 ， 當?shù)囟悇站忠?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為 10%。 2. 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅的清算： （ 1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （ 4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。通過對該房產(chǎn)進行一年期營運預測，得到如下結(jié)果： 每平方米市場租金： ； 空置及收租損失率： 8％ ； 每平方米營運費用： 。 注：損益平衡率或保本率，為營運凈收入剛好償還債務或收入剛好補償營運費用和債務時的房產(chǎn)占用率。 提示：從權益投資人角度考察擬投資項目，即當項目成本已（假）定，則估計滿足投資門檻所需的最低租金。 預期的權益投資人是一小 群合伙人，均為高級專業(yè)人士，一致認可的最低稅前當期收益率是 6％，可接受的最高損益平衡率為 85％。最大投資額＝ 199925247
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