房地產(chǎn)投資可行性分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 最大投資額＝ 199925247。 提示：從權(quán)益投資人角度考察擬投資項(xiàng)目，即當(dāng)項(xiàng)目成本已（假）定，則估計(jì)滿足投資門檻所需的最低租金。通過對該房產(chǎn)進(jìn)行一年期營運(yùn)預(yù)測，得到如下結(jié)果： 每平方米市場租金： ； 空置及收租損失率： 8％ ； 每平方米營運(yùn)費(fèi)用： 。 （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 120 50% 30%＋ （ 120－ 120 50%） 40% ＋ （ 180－ 120 100％ ） 50％ ＝ 72萬元 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 120＝ 180萬元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 180萬元 /120萬元 =150% （ 3）稅率分別為 30%、 40%和 50％ 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 180 50%－ 120 15%＝ 72萬元 【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 取得銷售收入 1000萬 （ 城建稅 7%， 教育費(fèi)附加 3%） ， 支付的地價(jià)款 100萬 ， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 300萬元 ， 銀行貸款利息無法分?jǐn)?， 當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為 10%。（含 50％ ） B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。 構(gòu)造評價(jià)方案 ： 可以組合的因素包括 —— 是否分期，如何分期； 物業(yè)類型及其比例關(guān)系； 建筑規(guī)模和物業(yè)檔次； 合作方式和合作條件； 擬投入的資本金及其比例； 租售與自營方式的選擇及其比例。 建設(shè)內(nèi)容與經(jīng)營方式 是否分期開發(fā) 寫字樓、公寓 寫字樓、商場 銷售 出租 不分期 評價(jià)方案一 評價(jià)方案三 分 2期 評價(jià)方案二 評價(jià)方案四 【例】某商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的備選方案 提示 ： 其他因素可以采用敏感性等方法進(jìn)行分析。（ 含 100％ ） C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。 【解】 ： 1000萬； （ 1）地價(jià)款： 100萬 （ 2）開發(fā)成本： 300萬 （ 3）開發(fā)費(fèi)用： ①利息能分得清，并提供相應(yīng)證明資料，則按：“利息＋ [（ 1）＋（ 2） ] 5%” ②利息不能分清，或者不能提供證明資料，則按“ [（ 1）＋（ 2） ] 10%” （ 100＋ 300） 10%＝ 40（萬元） （ 4）轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金： 營業(yè)稅： 1000 5%＝ 50（萬元）；城建稅： 50 7%＝ （萬元）；教育費(fèi)附加：50 3%＝ （萬元） （ 5）加計(jì)扣除：（ 100＋ 300） 20%＝ 80（萬元） （ 6）扣除合計(jì)：將（ 1）～（ 5）這五項(xiàng)加起來 575萬元 ： 1000－ 575＝ 425（萬元） ： 425247。 目前最佳貸款條件為： 20年期 ％的年利率（償債常數(shù)為 ）， 7年后利率可重新協(xié)商，貸款比率為購買價(jià)的 75％，貸款人可接受最低償債保障比率為 。 【例 4】 一幢辦公樓可出租凈面積為 27200平方米，售價(jià)為 288萬元。 3138325＝ 70％ 損益平衡率的計(jì)算： （營運(yùn)成本＋還貸額）247。 后門法圖示 營運(yùn)凈收入 償債現(xiàn)金 權(quán)益投資人可用資金 要求的稅前收益率 合理的現(xiàn)金投資 償債保障比率 允許的年度償債額 償債常數(shù) 可支持的抵押貸款 最大投資額 減去 除以 除以 除以 相加 220萬 潛在總收入 1－空置率 營運(yùn)費(fèi)用 實(shí)際總收入 乘以 減去 6％ 貸款價(jià)值比率的計(jì)算： 可支持的抵押貸款額247。還貸額＝ 。 前門法： 已知房地產(chǎn)價(jià)格求應(yīng)有收益 房地產(chǎn)投資價(jià)格 股東權(quán)益 貸款 股東權(quán)益稅前股東權(quán)益報(bào)酬率 貸款額貸款常數(shù) 稅前現(xiàn)金流 償債支出 凈營運(yùn)收益 較高之凈營運(yùn)收益 與銀行要求債務(wù)保障比率下的凈運(yùn)營收益比較 后門 法：已知房地產(chǎn)收益求合理價(jià)格 房地產(chǎn)合理投資價(jià)格 股東權(quán)益 貸款 稅前現(xiàn)金流 /稅前股東權(quán)益報(bào)酬率 償債支出 /貸款常數(shù) 凈營運(yùn)收益 【例】 一幢辦公樓可出租凈面積為 27200平方米，售價(jià)為 288萬元。 扣除項(xiàng)目金額： 150萬元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 150 50% 30%＋ （ 150－ 150 50%） 40% ＝ 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 150＝ 150萬元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 150萬元 /150萬元 =100% （ 3）稅率分別為 30%和 40% 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 150 40%－ 150 5%＝ 【 練習(xí) 】 某單位出售房地產(chǎn)
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