【正文】 本項目具有良好的環(huán)境效益。投資利潤率為 %，也高于房地產項目的平均收益率，因此，該房地產住宅項目在經(jīng)濟效益上是可行的。詳見下表： 盈 虧平衡表 項目 不確定因素 盈虧平衡點分析 綜上所述，當項目的投資總成本增加 45%，或商品房銷售價格下降 31%，或 商品房銷售率下降 %，或商業(yè)城店鋪出租價格每年總投資 （萬元） 商品房銷售價 （元∕平方米） 商品房銷售率 商業(yè)城店鋪出租價格 (每年每平方米 ) 商業(yè)城店鋪出租率 正常情況 3999 100% 600 80% 因素盈虧平橫點變化百分比 45% 31% % 28% % 因素盈虧平衡點值 % 432 % 稅前利潤 0 0 0 0 0 稅前利潤變化幅度 100% 100% 100% 100% 100% 每平方米下降 28%，或商業(yè)城店鋪出租率下降 %時，達到盈虧平衡點。 1）建設方式。 五、 規(guī)劃方案及建設條件 項目總體規(guī)劃建設 1）建設方案 經(jīng)洛陽市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下： 本項目計劃在靠近洛陽理工學院（西區(qū)）一側建大學生商業(yè)城： 為 4 層框架結構，占地 75 畝、建筑面積 80000 平方米。 通知說，按照 “ 復合城市 ” 理念，將打破行政區(qū)劃界限，實行區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)籌、交通一體、產業(yè)鏈接、服務共享和生態(tài)共建，力爭經(jīng)過5~10 年的努力，把洛陽新區(qū)建設成為現(xiàn)代產業(yè)發(fā)展示范區(qū)、河洛文化旅游精品區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗區(qū)、現(xiàn)代復合型新區(qū)和對外開放示 范區(qū)。全新配套： 1000 多平方米大型冷庫，大型地上及地下停車位，排水 、排污、供電配套齊全。 第二城 第二城 項目特點：長興 停車位按 1： 的商端車位配置 。一期推出 13 棟高層住宅，分別為兩梯三戶、兩梯四戶均為 33 層，包括小戶型公寓和高檔住宅，小戶型公寓面積4050 ㎡，高檔住宅 100200 多㎡。其中 “ 潤泉苑 ” 和 “ 沁泉苑 ” 共 5 棟高層，全部 33 層。 地下 370 個停車位 。 項目周邊主要樓盤調查分析 世貿中心 ： 大樓占地 畝，主體建筑為蝴蝶結形，分為 A、 B、 C、 D 四座，其中臨開元大道的 A 座、 B 座為寫字樓，另外兩座為高檔公寓。 三、廣告投放嚴重縮水 2021年廣告投放，除了幾個所謂品牌大盤為維護形象露個臉以外，其余項目幾乎只剩下了開盤廣告，階段性推廣廣告也銷聲匿跡。其中，瀍河的恒大綠洲 15 萬平方米，西工區(qū)中安花園 5 萬平方米，澗西區(qū)的壹號城邦 5 萬平方米、世紀華陽二期 13 萬平方米，河畔明月 3 萬平方米，新區(qū)的國寶花園帕提歐有近 3 萬平方米，還有九鼎 湖濱花園和創(chuàng)展 ”幾年前我們認為剛性需求是支撐洛陽樓市的主要力量，但目前彈性需 求已漸呈強勢。商業(yè)地產成交面積 22萬㎡，金額 14億元，成交最高價 4 萬元 /㎡（以上數(shù)據(jù)來自市房管局簽約備案統(tǒng)計信息網(wǎng)） 2021 年樓市：透過熱銷看本質 市場需求 —— 從剛性需求步入彈性消費 2021 年的熱銷從上半年和下半年市場需求的性質來看，可明確地分為兩類：上半年多為剛性需求的釋放。 洛陽房地產整體概況 洛陽市位于中國河南省西部，橫跨黃河中游兩岸，建城已有五千多年的歷史，是中國歷史文化名城和七大古都之一，歷史上有 15 個王朝在洛陽建都，曾經(jīng)是絲綢之路向東部延伸的最大起點城市，是中華民族古代歷史文化最為璀璨奪目的城市。房地產面臨的主要矛盾和約束條件也各不相同，所應采取的對策也不應相同。 另外 中小戶型的桑品房，他的總的套的加寬是比較低的，但是單位面積也未必降下來。對于聯(lián)組房的標準，不斷建設以及過程的監(jiān)督，成人的資格，租金、組其、接觸租用合同的條件等等。在財政領域，財政力量有 限的情況下，以財政補貼來補貼部分居民的改善性的住房需求，及要聯(lián)組房的建設，又造成新的社會的不公。平時我們說，舉家有請勿，實際我們內涵是什么？是居者有屋住，有，所有權的問題，有屋住，他開始租還是聯(lián)組，那是另外一個問題。作為政府來說，政府調控或者叫過去的計劃經(jīng)濟也有失靈，有市場來補補充這是相輔相成的關系。我們的住宅建設，涉及很多的基本要素，如果我們控制，住宅的價格必然要控制相當生產 要素的價格，沒有價格的吸引就沒有角度的向相當要素的介入，也就沒有有序供給的，無疑細微歸，供給是價格穩(wěn)定的基礎。這個政策有利于防止房地產市場的大起大落，保證城鎮(zhèn)低收入的基本需求，但要支付極高的社會成本，或者難以達到我們的與其目 目的。所謂春江水暖鴨先知，開發(fā)企業(yè)恐怕已經(jīng)意識到這個問題，另一方面，他們經(jīng)歷過 0708 年斷水的苦澀，也嘗透了“供不應求”的甜頭，因此，預計明年開發(fā)企業(yè)在開發(fā)節(jié)奏上也會依循謹慎開發(fā)的原則，小步快跑，細水長流。但是我們細看， 2021 年總體成交量小，且集中成交的 8月份成交均價在 90009500 元 /平方米之間，而反觀 2021 年，總體成交量大，集中成交的 9 月份成交均價在 9300 元 /平方米以上， 7 月份甚至突破了 10000 元 /平方米，且全年有三個月均價突破 10000 元 /平方米大關，從某種意義上來看， 09 年的樓價應該是比 08年高，但即使是在這種高房價的態(tài)勢下，廣州的購房需求仍然是澎湃釋放，而且這種需求普遍被認為是自住性需求主導，難道我們就真的在一年多不到兩年的時間內我們的收入增加或者說我們的購房實力就可以脫胎換骨，趕上了房價的勢頭嗎？如果說 07 年是瘋狂、泡沫的一年，那么我們又該如何形容 09 年呢？ 在我們認為是頗為理性成熟的廣州市場尚且如此，那么，其他一些內線城市又 是如何呢？ 從投資、銷售、房價的角度看，房地產行業(yè)仍然是一列高速列車，而且，不管是開發(fā)企業(yè)還是購房者，都還在拼命地擠搭這趟列車，因此，大家都很清晰，對于這趟列車，不管是踩油門，亦或是剎車，都會對整個行業(yè)乃至整體經(jīng)濟產生深層次的影響，卻更不能聽之任之，因此只能是把握好方向盤，引導著讓這個龐然大物保持適度的增長，謹慎前行，而對這個適度的把控確實得費點功夫。但是，也正因為市場調節(jié)的速度太快，也為后續(xù)的市場健康發(fā)展留下隱憂。其中，接入廣外雨污水干管工程業(yè)已完成，燃氣、電信、電力、給排水市政工程正在實施之中，均可從周邊距離 100 米左右的廣外大街 市 政管網(wǎng)中方便接入和接出。有洛陽理工東區(qū)校區(qū)。河南科技大學、針灸按摩學院。 1） 本項目工程的主要技術經(jīng)濟參數(shù)： 建筑面積： 202160 平方米 總投資： 萬元 2） 經(jīng)計算，本項目的主要經(jīng)濟指標如下 : 平均單位成本 元∕平方米 總租 售收入 住宅 平均銷售單價 3999 元∕平方米 商業(yè)平均出租單價 600 元每平方米每年 稅后利潤 萬元 財務凈現(xiàn)值 萬元 財務 內部收益率 % 投資利潤率 % 二、 投資環(huán)境研究 我國房地產政策走勢與市場發(fā)展 2021 年的房地產市場，可以說是春、夏、秋、冬四季分明。近期中央密集的行業(yè)調整政策，也恰恰反映出中對這種市場隱憂的關注與重視。 謹慎控制意味著持續(xù)的微調， (保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性落實到房地產行業(yè) )，結構微調應該是這幾年調控延續(xù)下來的思路。 在房價方面，我們可以看到， 2021 年的房價一直在高位持續(xù)運行，部分城市更高于 07 年的均價水平。歷史既然證明，從某種商品價格而達到市場供求關系目的。一點是市場的及恩規(guī)律，因此在住房供給不足是主要矛盾方面現(xiàn) 階段。 作為政府來說，他對房地產的調控應該是集中提供公共服務完善住房保障體系，比如說，通過稅收、利率 、公共投資和行政手段，來實現(xiàn)房地產開發(fā)收益的這種平衡分配，或者平衡個公平分配，平衡各個層次的利益關系。 住房體制改革，上海大概是 2021 年完成，住房體制改革基本完成以來，我們僅僅國立五六年時間，我國住房面積平均每年增長 1 平方米，住房取得成就游牧東都。 第四，完善住房保障是一個長期的過程，完善住房保障是沿著社會保障體系的重要方面和構建和諧社會的要求。應該進一步細化。對于調控房價的增幅他沒有必然的聯(lián)系。要分類指導，中央文件反復強調，因地制宜分類知道，在一般情況下，地方政府特別城市政府對本地深房地產市場應該是更充分，夠有發(fā)言權，也更有能力尖監(jiān)管好本地區(qū)的市場，當然政府的價值趨向，有的時候不和理論期望值相當擴大城市政府，在房地產開發(fā)的自主權，有利于完善對房地產市場的調控。洛陽市現(xiàn)轄 1 市 8 縣 6 區(qū)，總面積 152