【正文】 二手房市場與商品房市場是 “聯(lián)動 ”的， 二手房市場的活躍表現(xiàn) ，為房 地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件 。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 有效需求明顯增 加 2021 年上半年由于土地制度的變化導(dǎo)致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小 ，而 消費(fèi)者經(jīng)過去年一年的調(diào)整期的等待后顯得很活躍 ，需求量在增加，住宅市場開 始轉(zhuǎn)入相對穩(wěn)定的銷售時期 ，大多數(shù)的市 場消費(fèi)者開始從去年的觀望走向?qū)嶋H成 交。從 2021 年下半年開始，沈陽市出現(xiàn)的中低價樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市 一環(huán) （外環(huán) ）與大二環(huán)之間的居住圈 ，且均價都在 2800 元左右，隨 著市中心土 地越來越少 ，土地交易制度的變革會使城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)越來越多的中低價位的大 盤。 置業(yè)門檻降低 沈陽市政府將出臺 相關(guān)政策措施 ，再次降低 “入市 ”門檻，其目的就是通過 減輕房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān) ，讓消費(fèi)者得到更多的實(shí)惠，從政策上鼓勵居民買 房、賣房，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場。房屋施工面積 平方米 ,同比增長 %，已成為拉動固定資 產(chǎn)投資增長 的主要因素 。 2021 年前 5 個月 截止 5 月末，在崗職工平均工資為 5003 元，比上年同期增加 978 元，增 長 %。在總 人口中 ，市區(qū)人口 萬人；縣 (市 )人口 萬人。 （ 六 ） 居民消費(fèi)價格指數(shù)持平，市場物價水 平有升有降 20 01 年 全年居民消費(fèi)價格總指數(shù)為 %，其中，服務(wù)項(xiàng)目價格指數(shù) %， Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. 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Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaahF 消費(fèi)品價格指數(shù) %。住宅建設(shè)和銷售市場的活躍促使住宅投資比重進(jìn)一 步加大 。更新改造投資 增長明顯快于基本建設(shè)投資增長，全年更新改造投 資達(dá) 億元，增長 %；基本建設(shè)投資 億元，增長 %；房 地產(chǎn)投資繼續(xù)增長 ，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 22%。經(jīng)濟(jì) 效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好 。 5 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn) 值 億元 ，比上年同月增長 %； 15 月累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元， 比上年同期增長 %，增速比上月末加快 0. 1 個百分點(diǎn)。 （ 二 ） 工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長 20 01 年 2021 年全市完成工業(yè)增加值 億元，增 長 %。 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。全年地方財(cái)政支出 達(dá) 億元，增長 %。工業(yè)企 業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元， 比上年下降 %。兩項(xiàng)指 標(biāo) 的降幅分別比一季度縮小了 個、 個百分點(diǎn)。其中國有 經(jīng)濟(jì)投資 億元，增長 %；非國有經(jīng)濟(jì)投資 億元，增長 %。從投資管 理渠道看 ，基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投 資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。 2021 年，全市實(shí)現(xiàn) 社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。分品種看，食品、家庭設(shè)備用 品及維修服務(wù) 、醫(yī)療保健和個人用品 、交通和通訊類價格不同程度下降 ， 煙酒及用品 、衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)和居住類價格不同程度上漲。城市居民人均消費(fèi)性支出 5515 元，增長 %。 （ 九 ） 城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善 20 01 年 全年住宅建設(shè)投資 億元，比上年增 長 %；竣工住宅面積 萬平方米，增長 %。除上年結(jié)余資金外 ,當(dāng)年 到位資金 億元。 2021 年的春季房交會展示會期間 ，商品房成交面積 65． 95 萬平方米，成交 額 17． 72 億元；存量房成交面積 63． 65 萬平方米，成交額 10． 28 億元。 其中商品住宅 165 萬平方米，同比分別下降 %和 %，有效需求明顯不足 。 房價波動幅度不會太大 雖然消費(fèi)者對 低單價、低總價 產(chǎn)品的需求，可能促 使開發(fā)商增加對 中低價 位產(chǎn)品的供應(yīng) ，從而拉低市場價格 ，但根據(jù)目前沈陽市房地產(chǎn)市場的活躍程度 ， 預(yù)計(jì)拉動幅度 不會 太大。 二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積 指標(biāo) 名稱 指標(biāo) 數(shù)量 14000 ㎡ 規(guī)劃總建筑面積 其中 ：規(guī)劃地上建筑 面積 其中 ：住宅建筑面積 商業(yè)配套建筑面積 地下停車場建筑面積 容積率 覆蓋率 綠化率 地下停車位 46800 ㎡ 41600 ㎡ 31400 ㎡ 10200 ㎡ 5200 ㎡ 20% 25% 100 個 三、項(xiàng)目片區(qū)市場分析 （一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti on. ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti mat. LineSpaci ngLi nesToPoints(2) Select agr aphFor ne SpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti mat .LineSpaci n。其中，均價在 2500 元以 下的商品房成交比例占總量的 40％。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo) ， 今后四年 ，沈陽市需新建住宅約 2600 萬平方米，這無疑形成了較大的住房需求。 沈陽房產(chǎn)管理實(shí)施《沈陽市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例》，它的頒布對于加強(qiáng)城市房產(chǎn) 管理、保證城市建設(shè)順利進(jìn)行 ，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí) 法水平具有重要意義。其中已完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 %，正在開發(fā) 土地面積 萬平方米，同比增長 倍， 待開發(fā)土地面積 萬平方米， 同比增長 %。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支 出仍是居民消費(fèi)支 出的主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2021 年城市居民人均可 支配性收入達(dá) 6386 元，增長 %。但從前 5 個月的情況看，累計(jì)市場 價格水平仍處于低位 ，居民消費(fèi)價格指數(shù)為 %。各類市場商品成交額達(dá) 728 億元 ,比上年 增長 %。 20 02 年前 5 個月 5 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 20 02 年前 5 個月 隨著住宅市場的繁榮 ，建筑業(yè)發(fā)展速度加快 ，其增加值為 億元，增 長 %，增幅比上年同期提高 個百分點(diǎn)。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平趨于好轉(zhuǎn) 。 工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 水平有所下滑。 全年 完成 地方 財(cái)政 收入 億 元， 比上 年增 長 % 。 財(cái)政收 入快 速增 長。全年規(guī)模以上輕工 業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增 長 %；重工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元 ，增長 %。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅 增長， 5 月份實(shí)現(xiàn)出口交貨 值 億元，比上年同月增長 %；累計(jì)實(shí)現(xiàn)出口交貨值 億元， 比上年同期增長 %。房屋建筑 施工面積 萬平方米，增長 12%；竣工面積 萬平方米，增長 11%。全年銷售商品房 萬平方米 (建筑面積 )，下降 %。 （ 五 ） 市場體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場成 交額有所增長 20 01 年 年末全市已有各類市場 512 個。 20 02 年前 5 個月 由于受煙酒及用品 、衣著、娛樂教育文化類價格上漲的拉動以及食品類價 格的 回 升， 5 月份 居 民消 費(fèi) 價格 實(shí) 現(xiàn)上 漲 ，全 市 居民 消 費(fèi)價 格 指數(shù)