【正文】 我們在進(jìn)行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。 售價：住宅銷售均價： 3800 元 /㎡； 地面商場銷售均價： 20210 元 /㎡； 地下停車位銷售均價： 6 萬元 /個。 七、 結(jié)論 整體而言，本項目風(fēng)險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險，只要能加以認(rèn)識和防范，是可以將風(fēng)險值減至最低的。對此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預(yù)測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險。 可以說，項目政策風(fēng)險已經(jīng)很小。 設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理， 達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出 XXX第一高的形象。 基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成 項目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度?，售樓部已?jīng)完工、項目地塊基礎(chǔ)勘探完成。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。 隨著 XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及 XXXXXX必將逐漸為 XXX人所認(rèn)同。整體而言，該項目有很高的開發(fā)價值。 經(jīng)過項目前期的建設(shè)，公司對 XXXX 房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)驗，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。 4． 市場競爭相對較小 當(dāng)前 XXXX 房地產(chǎn)市場的熱點集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的 XXXXXX 一個項目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價與房價節(jié)節(jié)上升。 ●大型的商場 隨著 XXX 作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐 XXX，對商業(yè)的需求也日益增強。 當(dāng)前 XXXX 對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情 XXX。 三、 結(jié)論 作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一個驅(qū)動 XXXX經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。 消費群體 狀況 XXXX 的房地產(chǎn)市場從 2021 年開始升溫， 07 年、 08 年、 09 年發(fā)展很快。隨著 XXXX 的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。 面對此歷史機遇，文山對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 建成后的中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。此外，云南被稱為“有色金屬王國”。 整個項目總投資預(yù)計 億元，工程內(nèi)容包括 “ XXX?XXXXXX”項目工程構(gòu)思精致時尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相當(dāng)熱烈，至 2021 年 7 月 3 日至 2021 年 7 月 13 日，項目來電高達(dá) 258組客戶，客戶反響熱烈良好。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實力雄厚，實踐經(jīng)驗豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營、建筑設(shè)計、營銷管理、法律、財務(wù)、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。項目計劃一年之內(nèi)完成一定量的銷售，并簽訂了相應(yīng)的銷售合同。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn) 150 多種，探明儲量的礦產(chǎn) 92 種，其中 25 種礦產(chǎn)儲量位居全國前三名， 54 種礦產(chǎn)儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。據(jù)預(yù)測，中國對東盟的出口將增加 106 億美元，增幅為 %；東盟對中國的出口將增加 130 億美元，增幅為 48%。 作為內(nèi)陸省下的開放城市，文山市隨經(jīng)濟大勢的變化，整體經(jīng)濟環(huán)境日趨良好。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮 則思變、后來居上、科學(xué)發(fā)展、開放和諧為主要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實施“通道經(jīng)濟”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加快大通道經(jīng)濟發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經(jīng)濟社會走上了又好又快的發(fā)展軌道，主要經(jīng)濟指標(biāo)連年以高于全國、全省的平均水平增長，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁榮、社會進(jìn)步、民族團結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價格也相對較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價約為 3200 元／㎡ —3400 元／㎡左右，無高層電梯房。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場春天時已經(jīng)購置了房產(chǎn)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的現(xiàn)在， XXX 正努力向“美麗又柔情 XXX”前進(jìn)，大規(guī)模的城市改造將更進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢趨高。按政府規(guī)劃， XXXXXX 項目受到 XXXX 縣委、縣政府以及各單位部門的重視。本項目所在位置為 XXX 商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點，也是今后 XXX 的財富之地，是 XXX 商圈的核心，同時與XXXX 的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價值極高。相對而言，項目周邊市場競爭要小很多。公司投資預(yù)計獲得相應(yīng)的回報，資金預(yù)計按計劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實力將更加增強，對 XXXX 地產(chǎn)市場整體把握力增強。 第四章 項目建設(shè)條件及實施計劃 一、 項目選址 項目位于 XXXX 新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是 XXXX 近10 年來興起的城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開放的將近20 個普通住宅小區(qū)，隨著城市建設(shè)的日新月異，市中心不斷外擴，項目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢。過去那種“寧要文山一張床，不要 XXX 一套房”的觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多的 XXX 人，在有一定實力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。 四、 項目建設(shè)條件 項目權(quán)屬清晰 “ XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng) XXXX 政府、規(guī)劃局 、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備 項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 “ XXXXXX” 建設(shè)有庭院休閑區(qū)、 標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。 七、 項目管理組織 要開發(fā)一個項目，首先必須有一個完備的組織機構(gòu)。但不排除在項目建設(shè)的 24 個月期間，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。 四、 行業(yè)風(fēng)險分析 依 XXXX 目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問 題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機。 第六章 項目投資估算與資金籌措 一、項目投資估算 各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及項目投資概算詳見下表 估算結(jié)果本項目投資總額為 億元。 項目銷售總額為： 249,588, 元 其中 住宅： 50660 ㎡ 3900 元 /㎡ = 192,508, 商場： 2590 ㎡ 20210 元 /㎡ = 51,800, 元 車位： 88 個 6 萬元 /個 = 5,280, 住宅產(chǎn)品銷售采取高開高走的方式，每當(dāng)銷售收入累計達(dá)到相應(yīng)數(shù)額或銷售面積累計達(dá)到相應(yīng)平方米時作一次價格調(diào)整，最終使整個項目達(dá)到預(yù)計的平均售價。 從項目的經(jīng)濟分析來看，項目啟動資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)均屬良好，項目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟社會效益