房地產(chǎn)投資可行性分析(文件)
【正文】 所支付的金額； B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用； D. 舊房及建筑物經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評估價(jià)格 。 扣除項(xiàng)目金額： 150萬元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 150 50% 30%＋ （ 150－ 150 50%） 40% ＝ 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 150＝ 150萬元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 150萬元 /150萬元 =100% （ 3）稅率分別為 30%和 40% 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 150 40%－ 150 5%＝ 【 練習(xí) 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬元 ， 扣除項(xiàng)目金額為 120萬元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 說明 ： 土地增值稅的清算問題 1. 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 前門法： 已知房地產(chǎn)價(jià)格求應(yīng)有收益 房地產(chǎn)投資價(jià)格 股東權(quán)益 貸款 股東權(quán)益稅前股東權(quán)益報(bào)酬率 貸款額貸款常數(shù) 稅前現(xiàn)金流 償債支出 凈營運(yùn)收益 較高之凈營運(yùn)收益 與銀行要求債務(wù)保障比率下的凈運(yùn)營收益比較 后門 法：已知房地產(chǎn)收益求合理價(jià)格 房地產(chǎn)合理投資價(jià)格 股東權(quán)益 貸款 稅前現(xiàn)金流 /稅前股東權(quán)益報(bào)酬率 償債支出 /貸款常數(shù) 凈營運(yùn)收益 【例】 一幢辦公樓可出租凈面積為 27200平方米，售價(jià)為 288萬元。 試評價(jià)該項(xiàng)目的可行性。還貸額＝ 。 目前最佳貸款條件為： 20年期 ％的年利率（償債常數(shù)為 ） ， 7年后利率可重新協(xié)商，貸款比率為購買價(jià)的 75％，貸款人可接受最低償債保障比率為 。 后門法圖示 營運(yùn)凈收入 償債現(xiàn)金 權(quán)益投資人可用資金 要求的稅前收益率 合理的現(xiàn)金投資 償債保障比率 允許的年度償債額 償債常數(shù) 可支持的抵押貸款 最大投資額 減去 除以 除以 除以 相加 220萬 潛在總收入 1－空置率 營運(yùn)費(fèi)用 實(shí)際總收入 乘以 減去 6％ 貸款價(jià)值比率的計(jì)算： 可支持的抵押貸款額247。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 3138325＝ 70％ 損益平衡率的計(jì)算： （營運(yùn)成本＋還貸額）247。 試評價(jià)該項(xiàng)目的可行性。 【例 4】 一幢辦公樓可出租凈面積為 27200平方米，售價(jià)為 288萬元。 前門法圖示 收購成本 1－貸款價(jià)值比 要求的權(quán)益資金 要求的稅前收益率 權(quán)益資金要求的現(xiàn)金流 貸款價(jià)值比 抵押貸款 償債常數(shù) 償債額 營運(yùn)凈收入 營運(yùn)費(fèi)用 要求的實(shí)際總收入 1－空置率 要求的潛在總收入 可出租凈面積 最低單位租金 乘以 乘以 乘以 乘以 相加 加上 除以 除以 288萬 依照前述程序得到物業(yè)最低租金為： 每平方米 ，低于市場租金； 損益平衡率的計(jì)算： （營運(yùn)成本＋還貸額）247。 目前最佳貸款條件為： 20年期 ％的年利率（償債常數(shù)為 ）， 7年后利率可重新協(xié)商，貸款比率為購買價(jià)的 75％，貸款人可接受最低償債保障比率為 。 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 銷售收入 可售面積 單位售價(jià) 銷售比例 2 經(jīng)營稅金及附加 3 土地增值稅 4 所得稅 … 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 租金收入 出租面積 單位租金 出租率 2 經(jīng)營稅金及附加 … 3 凈轉(zhuǎn)售收入 轉(zhuǎn)售價(jià)格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 項(xiàng)目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 投資計(jì)劃與資金籌措表 （ 1）可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 分項(xiàng) 基本要求 封
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