房地產(chǎn)投資可行性分析-展示頁
2025-01-04 05:02本頁面
【正文】 30% 40% 50% 60% 扣除項目 ： A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額； B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用； D. 舊房及建筑物經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的評估價格 。（ 含 100％ ） C. 增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%。 開發(fā)出售型： 銷售凈收入＝銷售收入－項目總開發(fā)成本－租售稅金 開發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運營成本－經(jīng)營稅金－項目總開發(fā)成本 開發(fā)自營型： 經(jīng)營凈收入＝商業(yè)經(jīng)營收入－商業(yè)經(jīng)營成本和利潤－項目總開發(fā)成本 總開發(fā)價值＝項目總銷售收入－銷售稅費 銷售凈收入＝總開發(fā)價值－項目總開發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)投資中的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金 稅種 稅率 經(jīng)營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務(wù)費 每平方米 3元，經(jīng)濟適用房減半計收 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市 ~10元，計入管理費 土地增值稅 針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 企業(yè)所得稅 25％ （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方） 稅種 稅率 經(jīng)營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務(wù)費 轉(zhuǎn)讓： 6元 /m2，各負擔一半；經(jīng)濟適用房減半計收 租賃： 100元 /套 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市 ~10元，計入管理費 房產(chǎn)稅 按原值扣減 10~30%的余值，或按租金收入征收 土地增值稅 主要針對轉(zhuǎn)讓情形 所得稅 企業(yè)： 25％；個人： 20% 土地增值稅的計算 ： 四級超額累進稅率 A. 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為30%。 時間 費用項目 合計 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 土地費用 2 前期工程費 3 房屋開發(fā)費 4 開發(fā)期費用 5 開發(fā)期稅費 6 其他費用 7 不可預(yù)見費 合計 資金使用計劃 提示：充分考慮各款項的支付特點，預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按照工程進度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。當不設(shè)現(xiàn)場機構(gòu)時，該費用可計入管理費用。 建設(shè)內(nèi)容與經(jīng)營方式 是否分期開發(fā) 寫字樓、公寓 寫字樓、商場 銷售 出租 不分期 評價方案一 評價方案三 分 2期 評價方案二 評價方案四 【例】某商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的備選方案 提示 ： 其他因素可以采用敏感性等方法進行分析。 2. 可行性研究的作用 不要在一個錯誤的時間、一個錯誤的地點、面向一個錯誤的市場開發(fā)或購買了一個錯誤的樓盤！??！ 后續(xù)設(shè)計任務(wù)書和規(guī)劃設(shè)計 與其他協(xié)作方 、 合作方 簽訂協(xié)議 、 合同的依據(jù) 投資決策 籌集資金 可行性研究報告 出發(fā)點 3. 可行性研究的工作階段 機會可行性研究 初步可行性研究 詳細可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作籌劃 調(diào)查研究 方案構(gòu)建、選擇和優(yōu)化 財務(wù)評價和綜合評價 編制可行性研究報告 5. 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析過程 市場分析 項目策劃 投資方案的擬訂 選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù) 定量分析 項目策劃 ：項目投資方案的擬訂和選擇 區(qū)位分析與選擇； 投資內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇； 開發(fā)時機的分析與選擇； 合作方式的分析與選擇； 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇； 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。房地產(chǎn)投資可行性分析 主要內(nèi)容： 1. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究概述； 2. 房地產(chǎn)投資成本估算； 3. 房地產(chǎn)投資收入估算； 4. 可行性研究報告的編寫； 5. 房地產(chǎn)投資項目預(yù)可行性分析。 財務(wù)上可行 物理上可行 法律上可行 方案或計劃可行 一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究概述 1. 可行性研究的概念 在投資決策之前對擬開發(fā)項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的分析和技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定項目是否可行的綜合研究。 構(gòu)造評價方案 ： 可以組合的因素包括 —— 是否分期，如何分期； 物業(yè)類型及其比例關(guān)系； 建筑規(guī)模和物業(yè)檔次； 合作方式和合作條件； 擬投入的資本金及其比例； 租售與自營方式的選擇及其比例。 選擇基礎(chǔ)參數(shù) ： 類別 時間類 參數(shù) 融資類 參數(shù) 收益類 參數(shù) 評價標準類 參數(shù) 指標 開竣工時間 開發(fā)經(jīng)營期 計算
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