【正文】 央與地方政府年度財政預算。 四、保障性住房走勢 國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來， 參加保障性住房建設。主要原因是以下五個問題造成的： 由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位； 連續(xù)出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了 CPI， CPI 回落緩慢； 區(qū)域性產業(yè)結構趨同化現(xiàn)象沒有進行合理調整，政府需構建防范經濟 泡沫風險圍墻； 保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財政與 地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子； 仍然要利用房地產把過快的 GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。占總土地供應總量 35%。占總土地供應 總量 50%。 保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量 15%。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。 二、 土地供應量走勢 土地供應量 走勢為： 2020 年土地供應總量會適度增加，但不會超過 2020年 15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。 一、房地產政策調整 2020 年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業(yè)健康發(fā)展。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。 圖九： 2020年 2月石家莊二手房市場成交套數比例圖 圖十： 2020年 2月石家莊二手房市場成交面積比例圖 圖十一： 2020年 2月石家莊二手房市場成交金額比例圖 （注：圖九、十、十一中有部分選項因量極少故而顯示比例為 0%） 政策分析 2020年房地產行業(yè)形勢分析 2020 年國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強成長。 2020 年 2 月，石家莊二手房市場非住宅類產品成交 8套，其中辦公樓 5套，商業(yè)營業(yè)用房 3套；二手房市場住宅類產品成交 453 套，其中普通住宅 189 套，高層住宅 54套，已購公產 210套，其他類 254 套。 2020 年 2月，石家莊二手房市場成交 461 套，成交面積 萬㎡；成交套數環(huán)比下降 15%；成交面積環(huán)比下降 29%； 2020 年 2 月，石家莊二手房市場成交均價為 元 /㎡，環(huán)比上漲 4%，與 2020 年石家莊二手房市場成交均價相比上漲 14%； 其中，二手房商業(yè)營業(yè)用房項目成交均價為 元 /㎡，環(huán)比上漲 110%，與 2020 年二手房商業(yè)營業(yè)用房成交均價相比上漲 93%；住宅類項目成交均價為 元 /㎡，環(huán)比下降 %，與 2020 年二手房住宅成交均價相比上漲 11%。 三、 2020 年 2月石家莊房地產市場二手房交易報告 2020 年 1~2 月，石家莊二手房市場成交套數為 1003 套，成交面積為 萬㎡，據銀河房產網抽樣調查， 2020 年 1~2 月石家莊二手房市場成交均價為 元 /㎡。 圖七： 2020年 3月 ~2020年 2月石家莊商品房市場成交價格走勢圖 從圖七中可以看出，經過限購令“周年”的調控，住宅成交均價在這一年中走勢平穩(wěn)，在進入 2020 年以后有小幅上升并在 2月基本保持持 平；而商業(yè)營業(yè)用房則從 2020 年 10月以來持續(xù)呈攀升狀態(tài)，這從雙方面證明了投資渠道開始轉向到正常的商業(yè)地產上來，投機、投資性需求已經從住宅市場中被擠壓出一部分，去年全年住宅價格漲幅控制在 10%以內， 2020 年初受剛需釋放影響有所回暖。 2020 年 2月，石家莊商品房市場成交均價為 6750 元 /㎡，其中，商業(yè)營業(yè)用房成交均價為 17031 元 /㎡，住宅成交均價為 5466 元 /㎡。 圖四： 2020年 2月石家莊房地產市場商品房成交套數比例圖 圖五： 2020年 2月石家莊房地產市場 商品房成交面積比例圖 圖六： 2020年 2月石家莊房地產市場商品房成交金額比例圖 由圖三 ~圖六綜合分析可知， 2020 年 2月，石家莊全市商品房成交量繼續(xù)走低，這也是自 2020 年 11月以來持續(xù)四個月出現(xiàn)下滑；從產品成交來看，住宅市場的成交仍舊占據了商品房市場的大半江山，普通住宅成交套數接近整體樓市成交的一半，這也意味著春節(jié)過后，樓市上的剛性需求消費者開始在觀望中有所出手，或許能為三月的“小陽春”起到好的引領作用；而受金融信貸政策影響，商業(yè)地產整體成交也繼續(xù)走低，商業(yè)營業(yè)用房的成交成為商業(yè)地產成交的主體部分 。 圖三： 2020年 3月 ~2020年 2月石家莊商品房成交套數走勢圖 2020 年 2 月，石家莊商品房市場商業(yè)營業(yè)用房項目成交 105 套；住宅類項目成交 892 套，其中非普通住宅 395 套，普通住宅 497 套。環(huán)比 2020 年同期，成交套數下跌 66%，總成交面積下跌 61%，成交均價上漲約 32%，與 2020 年平均成交均價相比，上漲約 13%。 二、 2020 年 2月石家莊房地產市場商品房交易報告 2020 年 1~2 月，石家莊商品房市場累計成交套數為 2473 套，總成交面積為 萬㎡。 圖一： 2020年 2月 ~2020年 2月石家莊商品房上市面積折線圖 圖二： 2020年 2月 ~2020年 2月石家莊住宅上市套數折線圖 由圖一、圖二可以看出，隨著壬辰龍年到來，調控預期不斷加強，市場觀望態(tài)勢持續(xù)彌漫，在調控與新春的雙重影響下，市場需求量降低，購房者購買積極性不高，更多的購房者只是在性價比合適的樓盤中進行觀望考察，而出手購房的速度減緩，這也影響到開發(fā)商被動減少推盤量，因而造成了上市量明顯減 少的現(xiàn)象。 2020 年 2 月，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應批準預售面積為 萬㎡，同比下降 66%，占 2020 年 1~2 月總批準預售面積 萬㎡的 61%；其中住宅類項目批準預售 萬 ㎡，同比下降 64%；商業(yè)營業(yè)用房類項目批準預售 萬㎡，同比下降 98%。 2020 年 2 月，石家莊市區(qū)商品房市場批準預售證共計 11 個，同比下降 %。隨著調控的進一步加強，市場觀望態(tài)勢持續(xù)彌漫，市場需求量降低，購房者購買積極性不高，進而影響開發(fā)商被動減少推盤量，因而造成了上市量明顯減少的現(xiàn)象。 2020 年 12月，石家莊住宅批準預售套數共計 2362 套，環(huán)比同期下跌 64%。 2020 年伊始，樓市將在“調控不放松”的總理論調中如何前行？ 一、 2020 年 12月石家莊房地產市場商品房上市量報告 2020 年 12月，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應批準預售證共計 20個，供應預售面積為 萬㎡，其中住宅供應預售面積為 萬 ㎡，商業(yè)營業(yè)用房供應預售面積為 萬㎡。 東勝御熙臺項目可行性分析報告 姓名 ：楊松 學號 ： 1005031219 班級 ：房產 2 班 指導教師 ：李偉華 日期： 2020 年 5 月 26 日 目 錄 一、項目簡介 二、區(qū)位分析 石家莊住宅市場分析 政策分析 自然位置分析 三