房地產(chǎn)投資可行性分析-文庫(kù)吧資料
2025-01-02 05:02本頁(yè)面
【正文】 發(fā)包方式建議、建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng) 投資估算 及資金籌措 估算項(xiàng)目總投資，并按照進(jìn)度做出分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 測(cè)算銷(xiāo)售收入，匯總出分年度銷(xiāo)售收入；測(cè)算成本和稅金以及利潤(rùn)分配 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 效益評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量分析、資金來(lái)源與運(yùn)用表分析、貸款償還分析 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，有些必須進(jìn)行定性分析，有時(shí)進(jìn)行概率分析 研究結(jié)論 說(shuō)明項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果 續(xù)表 【例】某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 項(xiàng)目概況 2. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 （ 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)回顧與展望 ， 當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)分析 ， 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 ， 項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析 ） 3. 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 （ 地塊屬性 ， 鄰近樓盤(pán)分析 ， SWOT分析 ） 4. 項(xiàng)目規(guī)劃方案 （ 項(xiàng)目定位 ， 消費(fèi)者詳細(xì)分析 ， 產(chǎn)品屬性 ） 5. 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃 6. 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃 7. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 8. 風(fēng)險(xiǎn)分析 9. 結(jié)論與建議 基本報(bào)表 輔助報(bào)表 現(xiàn)金 流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目總投資估算表 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營(yíng)成本估算表 土地費(fèi)用估算表 … 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 … 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息估算表 資本金現(xiàn)金流量表 投資者各方現(xiàn)金流量表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 （ 3）可行性研究的相應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)表 成本數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 收入數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 基本 報(bào)表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 現(xiàn)金流量表 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營(yíng)成本估算表 項(xiàng)目總投資估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息表 盈利能力 清償能力 資金平衡能力 五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)可行性分析 擬投資項(xiàng)目 長(zhǎng)期預(yù)測(cè)和分析 初步篩選 放棄 前門(mén)法與后門(mén) 法 基本財(cái)務(wù)可行性分析技術(shù)，即在考慮股東及債權(quán)人的必要報(bào)酬率之下，自已知收益求得合理價(jià)格，或自市場(chǎng)價(jià)格求得應(yīng)有收益，屬于簡(jiǎn)單、易用之傳統(tǒng)投資可行性評(píng)估法，但因此法完全以年度之現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，并未考慮時(shí)間價(jià)值及期末處理投資項(xiàng)目可得的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，屬于靜態(tài)分析，無(wú)法考慮市場(chǎng)的實(shí)際變化，故較適合小型投資之分析或初步評(píng)估時(shí)使用。 說(shuō)明 ： 土地增值稅的清算問(wèn)題 1. 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 【解】 ： 1000萬(wàn)； （ 1）地價(jià)款： 100萬(wàn) （ 2）開(kāi)發(fā)成本： 300萬(wàn) （ 3）開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ①利息能分得清，并提供相應(yīng)證明資料，則按：“利息＋ [（ 1）＋（ 2） ] 5%” ②利息不能分清，或者不能提供證明資料，則按“ [（ 1）＋（ 2） ] 10%” （ 100＋ 300） 10%＝ 40（萬(wàn)元） （ 4）轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金： 營(yíng)業(yè)稅： 1000 5%＝ 50（萬(wàn)元）；城建稅： 50 7%＝ （萬(wàn)元）；教育費(fèi)附加：50 3%＝ （萬(wàn)元） （ 5）加計(jì)扣除：（ 100＋ 300） 20%＝ 80（萬(wàn)元） （ 6）扣除合計(jì)：將（ 1）～（ 5）這五項(xiàng)加起來(lái) 575萬(wàn)元 ： 1000－ 575＝ 425（萬(wàn)元） ： 425247。 扣除項(xiàng)目金額： 150萬(wàn)元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 150 50% 30%＋ （ 150－ 150 50%） 40% ＝ 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 150＝ 150萬(wàn)元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 150萬(wàn)元 /150萬(wàn)元 =100% （ 3）稅率分別為 30%和 40% 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 150 40%－ 150 5%＝ 【 練習(xí) 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬(wàn)元 ， 扣除項(xiàng)目金額為 120萬(wàn)元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 速算法 ： A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％ 的 ， 稅額＝增值額 30％ B. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％ ， 未超過(guò) 100％ 的 ， 稅額＝增值額 40％ －扣除項(xiàng)目金額 5％ C. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100％ ， 未超過(guò) 200％ 的 ， 稅額＝增值額 50％ －扣除項(xiàng)目金額 15％ D. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200％ 的 ， 稅額＝增值額 60％ －扣除項(xiàng)目金額 35％ —— 公式中的 5％ ， 15％ ， 35％ 為速算扣除系數(shù) 。 扣除項(xiàng)目金額 50% 100% 200%
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1