房地產(chǎn)投資可行性分析-資料下載頁
2024-12-29 05:02本頁面
【正文】 算表格 財務 評價 收入數(shù)據(jù)： 相應估算表格 基本 報表 資金來源與運用表 損益表 資產(chǎn)負債表 現(xiàn)金流量表 開發(fā)建設投資估算表 經(jīng)營成本估算表 項目總投資估算表 投資計劃與資金籌措表 借款還本付息表 盈利能力 清償能力 資金平衡能力 五、房地產(chǎn)投資項目預可行性分析 擬投資項目 長期預測和分析 初步篩選 放棄 前門法與后門 法 基本財務可行性分析技術，即在考慮股東及債權人的必要報酬率之下，自已知收益求得合理價格，或自市場價格求得應有收益，屬于簡單、易用之傳統(tǒng)投資可行性評估法，但因此法完全以年度之現(xiàn)金流量為分析基礎，并未考慮時間價值及期末處理投資項目可得的經(jīng)濟價值，屬于靜態(tài)分析，無法考慮市場的實際變化，故較適合小型投資之分析或初步評估時使用。至于大型、長期的投資項目，則應考慮時間價值及期末項目價值，即“凈現(xiàn)值法”。 前門法： 已知房地產(chǎn)價格求應有收益 房地產(chǎn)投資價格 股東權益 貸款 股東權益稅前股東權益報酬率 貸款額貸款常數(shù) 稅前現(xiàn)金流 償債支出 凈營運收益 較高之凈營運收益 與銀行要求債務保障比率下的凈運營收益比較 后門 法：已知房地產(chǎn)收益求合理價格 房地產(chǎn)合理投資價格 股東權益 貸款 稅前現(xiàn)金流 /稅前股東權益報酬率 償債支出 /貸款常數(shù) 凈營運收益 【例】 一幢辦公樓可出租凈面積為 27200平方米，售價為 288萬元。通過對該房產(chǎn)進行一年期營運預測，得到如下結果： 每平方米市場租金： ； 空置及收租損失率： 8％ ； 每平方米營運費用： 。 目前最佳貸款條件為： 20年期 ％的年利率（償債常數(shù)為 ）， 7年后利率可重新協(xié)商，貸款比率為購買價的 75％，貸款人可接受最低償債保障比率為 。 預期的權益投資人是一小 群合伙人，均為高級專業(yè)人士，一致認可的最低稅前當期收益率是 6％，可接受的最高損益平衡率為 85％。 試評價該項目的可行性。 注：損益平衡率或保本率，為營運凈收入剛好償還債務或收入剛好補償營運費用和債務時的房產(chǎn)占用率。 前門法圖示 收購成本 1－貸款價值比 要求的權益資金 要求的稅前收益率 權益資金要求的現(xiàn)金流 貸款價值比 抵押貸款 償債常數(shù) 償債額 營運凈收入 營運費用 要求的實際總收入 1－空置率 要求的潛在總收入 可出租凈面積 最低單位租金 乘以 乘以 乘以 乘以 相加 加上 除以 除以 288萬 依照前述程序得到物業(yè)最低租金為： 每平方米 ，低于市場租金； 損益平衡率的計算： （營運成本＋還貸額）247。潛在總收益＝ 85％； 償債保障比率的計算： 營運凈收入247。還貸額＝ 。 提示：從權益投資人角度考察擬投資項目，即當項目成本已（假）定，則估計滿足投資門檻所需的最低租金。 【例 4】 一幢辦公樓可出租凈面積為 27200平方米，售價為 288萬元。通過對該房產(chǎn)進行一年期營運預測，得到如下結果： 每平方米市場租金： ； 空置及收租損失率： 8％ ； 每平方米營運費用： 。 目前最佳貸款條件為： 20年期 ％的年利率（償債常數(shù)為 ） ， 7年后利率可重新協(xié)商，貸款比率為購買價的 75％，貸款人可接受最低償債保障比率為 。 預期的權益投資人是一小 群合伙人，均為高級專業(yè)人士，一致認可的最低稅前當期收益率是 6％，可接受的最高損益平衡率為 85％。 試評價該項目的可行性。 注： 擬投資物業(yè)按照本市場區(qū)域類似房產(chǎn)的平均租金出租 。 后門法圖示 營運凈收入 償債現(xiàn)金 權益投資人可用資金 要求的稅前收益率 合理的現(xiàn)金投資 償債保障比率 允許的年度償債額 償債常數(shù) 可支持的抵押貸款 最大投資額 減去 除以 除以 除以 相加 220萬 潛在總收入 1－空置率 營運費用 實際總收入 乘以 減去 6％ 貸款價值比率的計算： 可支持的抵押貸款額247。最大投資額＝ 199925247。 3138325＝ 70％ 損益平衡率的計算： （營運成本＋還貸額）247。潛在總收益＝ 83％ 提示：從貸款人角度考察擬投資項目，即當項目經(jīng)營狀況已（假）定，則估計可能的最高投資額。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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