房地產(chǎn)投資可行性分析(已修改)
2025-01-06 05:02 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)投資可行性分析 主要內(nèi)容： 1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概述； 2. 房地產(chǎn)投資成本估算； 3. 房地產(chǎn)投資收入估算； 4. 可行性研究報(bào)告的編寫； 5. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)可行性分析。 財(cái)務(wù)上可行 物理上可行 法律上可行 方案或計(jì)劃可行 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概述 1. 可行性研究的概念 在投資決策之前對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的分析和技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)值，以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 2. 可行性研究的作用 不要在一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)間、一個(gè)錯(cuò)誤的地點(diǎn)、面向一個(gè)錯(cuò)誤的市場開發(fā)或購買了一個(gè)錯(cuò)誤的樓盤?。?！ 后續(xù)設(shè)計(jì)任務(wù)書和規(guī)劃設(shè)計(jì) 與其他協(xié)作方 、 合作方 簽訂協(xié)議 、 合同的依據(jù) 投資決策 籌集資金 可行性研究報(bào)告 出發(fā)點(diǎn) 3. 可行性研究的工作階段 機(jī)會可行性研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作籌劃 調(diào)查研究 方案構(gòu)建、選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià) 編制可行性研究報(bào)告 5. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析過程 市場分析 項(xiàng)目策劃 投資方案的擬訂 選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù) 定量分析 項(xiàng)目策劃 ：項(xiàng)目投資方案的擬訂和選擇 區(qū)位分析與選擇； 投資內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇； 開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇； 合作方式的分析與選擇； 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇； 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。 構(gòu)造評價(jià)方案 ： 可以組合的因素包括 —— 是否分期，如何分期； 物業(yè)類型及其比例關(guān)系； 建筑規(guī)模和物業(yè)檔次； 合作方式和合作條件； 擬投入的資本金及其比例； 租售與自營方式的選擇及其比例。 建設(shè)內(nèi)容與經(jīng)營方式 是否分期開發(fā) 寫字樓、公寓 寫字樓、商場 銷售 出租 不分期 評價(jià)方案一 評價(jià)方案三 分 2期 評價(jià)方案二 評價(jià)方案四 【例】某商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的備選方案 提示 ： 其他因素可以采用敏感性等方法進(jìn)行分析。 選擇基礎(chǔ)參數(shù) ： 類別 時(shí)間類 參數(shù) 融資類 參數(shù) 收益類 參數(shù) 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類 參數(shù) 指標(biāo) 開竣工時(shí)間 開發(fā)經(jīng)營期 計(jì)算期 貸款利率 資金投入比例 財(cái)務(wù)杠桿比率 預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)的比例 出租率 空置率 運(yùn)營成本比率 價(jià)格和租金 租售計(jì)劃表 基準(zhǔn)收益率 目標(biāo)成本利潤率 目標(biāo)投資利潤率 目標(biāo)投資回報(bào)率 回收期 凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與收入估算 投資計(jì)劃與資金籌措表 資金使用計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃 投資估算 收入估算 財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 二、房地產(chǎn)投資成本估算 投資形式 經(jīng)營 方式 投 資 成 本 開發(fā) 投資 銷售 開發(fā)建設(shè)過程中資金投入 開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出 出租 開發(fā)經(jīng)營過程中資金投入 含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本 自營 開發(fā)經(jīng)營過程中資金投入 含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本 置業(yè) 投資 出租 購買房地產(chǎn)的資金投入 含購買成本和出租成本 自營 購買房地產(chǎn)的資金投入 含購買成本和經(jīng)營成本 開 發(fā) 建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 經(jīng)營資金 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 房地產(chǎn) 開發(fā)銷售 開發(fā)經(jīng)營成本 總投資 房地產(chǎn)開發(fā)出租 自營 房地產(chǎn)置業(yè)投資 獲取土地 土地再改造 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程建設(shè) 房地產(chǎn)產(chǎn)品 出售 出租 自營 土地費(fèi)用 稅費(fèi) 前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi) 其他費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi) 銷售收入 出租收入 ：出租成本 營業(yè)收入 ：經(jīng)營成本 稅費(fèi) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算 收回資金 投入資金 投入資金 地價(jià)＝取得成本＋開發(fā)成本＋政府收益 熟地地價(jià)＝出讓金＋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋稅費(fèi) 毛地地價(jià)＝出讓金＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋后支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋稅費(fèi) （ 1）土地費(fèi)用的估算 土地出讓地價(jià)款 區(qū)分土地生熟狀況以及出讓方式 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 協(xié)商 土地租用費(fèi) 較為少見 土地投資折價(jià) 價(jià)值評估、協(xié)商作價(jià) （ 2）前期工程費(fèi)用的估算 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 3％ 可行性研究費(fèi) 項(xiàng)目總投資的 1～ 3％ 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 設(shè)計(jì)概算的 ％左右 三通一平等土地開發(fā)費(fèi)
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