【正文】 銀 川 市 “ 世 紀(jì) 花 園 ” 開(kāi) 發(fā) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 班級(jí)： 09 房產(chǎn) 姓名：朱 江（ 12021244636） 王曉濤（ 12021244625） 指導(dǎo)教師：趙小勇 日期： 2021 年 12 月 30 日 2 目錄 一、 總論 …………………………………………………………… ...3 二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 ………………………………………… ..5 三、 市場(chǎng)分析 ……………………………………………………… ..5 四、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 ………………………………………… ..8 五、 項(xiàng)目實(shí)施 ……………………………………………………… .11 六、 項(xiàng)目投資估算與融資方案 …………………………………… .12 七、 財(cái)務(wù)分析 ……………………………………………………… .17 八、 風(fēng)險(xiǎn)分析 ……………………………………………………… .21 九、 總結(jié)與建議 …………………………………………………… .23 3 一、總論 （一）項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 擬建于寧夏大學(xué) C 區(qū)對(duì)面，東臨學(xué)知園，西連文萃街，前有賀蘭山路，后有寧夏職業(yè)技術(shù)學(xué)院，并且周邊還有寧夏財(cái)經(jīng)學(xué)院和新華學(xué)院，有良好的文化氣息。屬于銀川市“十一五”計(jì)劃 確定的住宅新區(qū)之一，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要的意義。根據(jù)銀川市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府土字【 2021】 2 號(hào)文批準(zhǔn)同意，確定該地塊的主要用途是住宅用地。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 3000 萬(wàn)元，世紀(jì)花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積： 萬(wàn)平方米，其中，住宅面積： 萬(wàn)平方米，公建面積： 萬(wàn)平方米?？偩幼?hù)數(shù) 996 戶(hù)，規(guī)劃總居住人口 3176 人，建筑容積率： ，綠化覆蓋率：45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所 等設(shè)施。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，扣除成本，減去銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金 萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶(hù) 996 平均每戶(hù)建筑面積 平方米 130 平均每戶(hù)居住人數(shù) 人 容積率 4 （二）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng)： 世紀(jì)花園 承辦單位概況 承辦單位是王氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 5000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。 公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。 王氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶(hù)創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) 王氏房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 王氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) 王氏集團(tuán) 股東。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件 （ 2）國(guó)家及銀 川市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）銀川市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）銀川市 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5）銀川市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） （ 6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）《銀川市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 9）銀川市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車(chē)庫(kù)面積 平方米 4820 停車(chē)位 個(gè) 240 5 （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū) （ 11）編制《報(bào)告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 銀川市 自 2021 年以來(lái)將城區(qū)進(jìn)行劃分，各區(qū)建設(shè) 有了明顯的功能性。 而我們 世紀(jì)花園的項(xiàng)目 處于 銀川市“十一五”計(jì)劃的住宅新區(qū)，有良好的區(qū)位條件。 世紀(jì)花園小區(qū) 的開(kāi)發(fā)和管理，將對(duì) 西夏 區(qū)中心城 地帶 以及 周邊 的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)生重要的影響，對(duì)全區(qū)投資環(huán)境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會(huì)本著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為 銀川市 的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 三、市場(chǎng)分析 （一）宏觀環(huán)境分析 據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房 價(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年 1— 5 月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 ，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲 和 。 國(guó)家、寧夏回族自治區(qū)，銀川市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得銀川市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了西夏區(qū)住宅用 地用地的商業(yè)價(jià)值，成為銀川房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。 （二）微觀環(huán)境分析 6 銀川投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是王氏房地產(chǎn)公司與銀川市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在銀川的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。 王氏房地產(chǎn)在銀川成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。西夏區(qū)地塊的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是王氏品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。 擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與寧夏大學(xué) C 區(qū)相對(duì)，獨(dú)特的地理位置，為王氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件。同時(shí)，擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提 高我們王氏物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶(hù)對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。 （三） 銀川住宅市場(chǎng)分析 2021 年，銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈健康平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，全年開(kāi)發(fā)投資較上年有所回升，并呈兩位數(shù)速度增長(zhǎng)，需求較上年有所減緩，尤其是 9月份后受大環(huán)境影響，商品房銷(xiāo)售面積明顯下降。全市全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 1