銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究(已修改)
2025-07-04 22:24 本頁面
【正文】 銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和住房商品化的推進(jìn)，銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了大發(fā)展時期，步入了快速發(fā)展的軌道?！熬盼濉币詠?，在國家實(shí)施西部大開發(fā)、擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長的有利政策環(huán)境下，以房地產(chǎn)開發(fā)為主體的住宅建設(shè)規(guī)模大、速度快。住宅與房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)增大。隨著銀川市現(xiàn)代化區(qū)域中心城市建設(shè)的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨很大機(jī)遇。本文就建設(shè)大銀川的新形勢下，銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題進(jìn)行研究。一、住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史回顧 銀川市住宅業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程相一致，經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，商品經(jīng)濟(jì)時代并邁入了市場經(jīng)濟(jì)時代，發(fā)展歷程受政策調(diào)控在波動中逐步走向健康快速發(fā)展軌道，大體經(jīng)歷了三個階段。 第一階段：黨的十一屆三中全會以前，銀川市住宅建設(shè)規(guī)模極小，居住水平較低。，其中，,。所建住宅絕大部分是土木結(jié)構(gòu)平房。住宅的供給完全由國家和單位統(tǒng)包，居民享受福利分房，租金收入不到維修費(fèi)的三分之一，建設(shè)資金全部來源于國家。居民大都居住在配套設(shè)施極差、低矮潮濕的土木平房里。到1978年末，，居住水平在漫長的歷史進(jìn)程中屬較低層次。 第二階段：“六五”至“七五”期間，初步彌補(bǔ)了住房的歷史欠帳，緩解了住房難的矛盾，居住水平有了很大的提高。 這期間，由于國家把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來，使銀川市住宅建設(shè)步入了大發(fā)展時期。10年間建設(shè)速度明顯加快。， %。使銀川市居民居住條件不斷得到改善。初步彌補(bǔ)了住房的歷史欠帳，緩解了住房難的矛盾。住宅建設(shè)中，中央?yún)^(qū)屬在銀單位自建住宅速度最快，擁有量占全市50%以上。同時銀川市也沖破住宅靠國家統(tǒng)包的死框框，開始了一條集資建房、貸款建商品房和組織私人建房的路子，發(fā)揮了國家、地方、企業(yè)、個人積極性，使住宅的供給主體和建設(shè)資金呈現(xiàn)多元化局面。國家、企業(yè)是住宅供給主體，私人建房、商品房成為住宅供給的補(bǔ)充。多元化的建設(shè)使住宅投入穩(wěn)步增長，并向商品化方向發(fā)展，住宅的樓房比例大幅度提高。這期間住宅分配除商品房和私人建房外仍屬福利分房。住宅的建設(shè)大大改變了城市面貌，使居民居住條件有較明顯的改觀。 第三階段：“八五”以來，大規(guī)模實(shí)施危房改造，加快商品住宅開發(fā)力度。居民居住水平不斷提高的條件下正逐步由滿足居住向?qū)挸ㄊ孢m型轉(zhuǎn)變，住宅與房地產(chǎn)業(yè)得到空前的發(fā)展。 ——住宅建設(shè)步伐加快，投資規(guī)?？涨?，居住水平不斷提高 從“八五”至2001年的11年間，是1978年以前29年的60倍，是“六五”、“七五”,僅2001年住宅建設(shè)突破10億元，是歷史最高水平。，是“六五”和“七五”。自1998年起年均建成127萬平方米住宅。銀川居民的居住水平不斷提高。，比“七五”，住房已由滿足居住向舒適寬敞型轉(zhuǎn)變。 銀川市歷年住宅建設(shè)情況表一 單位：億元、萬平方米年份 住宅投資 住宅竣工面積 合計(jì) 市轄區(qū) 合計(jì) 市轄區(qū) 1978年以前 “六五”時期 “七五”時期 “八五”時期 “九五”時期 2001年 住宅供給主體由國家、企業(yè)逐步向商品化邁進(jìn)，住宅的福利分配被商品化分配取代。 “八五”期間，銀川市的住宅供給主體呈多元化。除政府專項(xiàng)投資定向分配、企業(yè)集資建房外，面對城區(qū)大片土木結(jié)構(gòu)危舊平房，政府于1991年啟動了危房改造工程。五年間共拆遷近50萬平方米危舊房，大大緩解了住房的需求。但不論政府、單位建房還是開發(fā)公司拆遷安置，實(shí)質(zhì)上居民仍享受實(shí)物分配及低租金制福利房待遇。由于福利分房的存在以及職工集資建房的商品化形式，“八五”起步的房地產(chǎn)業(yè)市場并不繁榮。居民等、靠、要的福利分房觀念仍根深蒂固，個人購買不足50%。 “九五”期間，特別是1998年以來，隨著實(shí)物福利分房的停止，居民住房觀念得到根本轉(zhuǎn)變，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品住宅大量面市，成為這期間住宅供給的主體。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了以住宅開發(fā)為主體、以市場為導(dǎo)向、以社會資金為依托的綜合開發(fā)階段，房地產(chǎn)業(yè)得到空前的發(fā)展。整個“九五”期間，，比“八五”，%，比“八五”，比“八五”，%，比“八五”提高近30個百分點(diǎn)。至此，銀川市住宅的供給除政府提供的廉租房外基本上實(shí)現(xiàn)了商品化。 “九五”房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)主要指標(biāo)表二 單位：億元、萬平方米1995年1996年1997年1998年1999年2000年“九五”期間平均遞增速度177。%2001年企業(yè)單位數(shù)（個）434554606994102房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅投資竣工房屋面積住宅銷售商品房面積住宅個人購買銷售額住宅個人購買利潤總額（萬元）649819105521934013542113769 二、銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及問題 (一)、住宅存量逐年增大，設(shè)施水平不斷提高，但區(qū)縣發(fā)展極不平衡 截止2001年末，銀川市（不含兩縣）實(shí)有住宅建筑面積1168萬平方米，設(shè)施完善的成套住宅不斷增加，%，是歷史最高水平。隨著公有住宅的出售以及商品化，%，%。但縱觀全市城鎮(zhèn)住宅建設(shè)情況，區(qū)縣發(fā)展極不平衡。新城區(qū)多年來市政基礎(chǔ)設(shè)施差，公共設(shè)施水平與老城區(qū)有較大差異，無論從住宅的擁有量、成套率、私有率、居住水平以及物業(yè)管理等都與城
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