銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究(文件)
【正文】 1589西寧1264銀川1540烏魯木齊141759包頭1014今年1—7月份，二級市場交易已超過去年全年總量。 第一、加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是建設(shè)大銀川的客觀要求，也是我市經(jīng)濟和社會發(fā)展的必然要求。按2010年規(guī)劃，我市將向特大城市邁進，城鎮(zhèn)人口將達100萬人，2010年住宅建筑面積擁有量將達2470萬平方米，后5年住宅的總需求885萬平方米，不考慮拆遷重建，每年將需新增住宅175萬平方米，前景無疑是廣闊的。這一目標(biāo)的實現(xiàn)，客觀上要依托住宅與房地產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展。 第三、住宅與房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻加大，是投資拉動經(jīng)濟增長的第一要素。同時住宅業(yè)以產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高帶動許多行業(yè)發(fā)展。 “十五”期間，作為拉動經(jīng)濟增長的擴大內(nèi)需政策繼續(xù)發(fā)揮作用，西部大開發(fā)仍是國家的政策支持點，并將毫不動搖地長期堅持下去，支持住宅建設(shè)與消費的深化住房制度改革政策，實現(xiàn)住房貨幣化分配政策，擴大住房消費信貸政策，規(guī)范裝飾裝修及物業(yè)管理等政策法規(guī)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護航，必將使該產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展軌道。目前上海、北京、成都等實行“房租補貼為主，實物配租為輔，對現(xiàn)住公房家庭的廉租對象減免租金”的辦法靈活適用，成效顯著，補貼額可隨職工收入進行調(diào)整，容易形成退出機制，根據(jù)收入確定補貼額體現(xiàn)其公平性，降低住房保障成本，利用存量房資源向廉租房轉(zhuǎn)化，把保障機制融入到市場運作中。從銀川的實際出發(fā)，政府要把經(jīng)濟適用房建設(shè)擺在突出位置上來。第四、嚴(yán)格按照國家規(guī)定，提高經(jīng)濟適用房建設(shè)工程質(zhì)量，完善工程驗收制度，推行住宅質(zhì)量保證制度，住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度等，推廣應(yīng)用住宅建設(shè)新技術(shù)，提高整個經(jīng)濟適用房的質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計局調(diào)研，銀川市許多開發(fā)企業(yè)包括一、二級企業(yè)開發(fā)經(jīng)住房的積極性很高。房地產(chǎn)業(yè)是投入大風(fēng)險大的行業(yè)，銀行是最大的投資者，一旦形成大量積壓則首當(dāng)其沖是銀行收緊銀根，整個行業(yè)將陷入困境，從而不利于整個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響地方經(jīng)濟的穩(wěn)步增長。過高的房價與居民的總體承受能力是不相適應(yīng)的。房價與戶均年收入之比為1：，大大高于國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。就目前情況看，銀川市已開始實施土地的壟斷經(jīng)營。 加大經(jīng)濟適用房在房地產(chǎn)開發(fā)總量中的比重，從宏觀上調(diào)控房價的過快增長。 嚴(yán)格規(guī)范住房建設(shè)收費，努力降低收費水平。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司平均11%的利潤率，在全社會各行業(yè)中，是相當(dāng)高的。在控制并降低過高房價中，稅費要降低，成本要控制，經(jīng)濟適用房土地出讓金要免。企業(yè)數(shù)量過大。在開發(fā)企業(yè)的審批上，嚴(yán)格把關(guān)，將那些拼湊人員、靠貸款無實力又無開發(fā)業(yè)績的企業(yè)取締，將現(xiàn)有的企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)提高，促進我市企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實行兼并重組，向集團化邁進，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，實行規(guī)模經(jīng)營，有力于新區(qū)的整體開發(fā)和舊城的成片改造。西安近年來在外省企業(yè)大舉進入時，新區(qū)的開發(fā)仍向地方企業(yè)傾斜，反過來舊城改造的難點又依托這些企業(yè)來承擔(dān)，即調(diào)動了企業(yè)的積極性又為政府分憂，同時達到建設(shè)新區(qū)改造舊城的目的。2001年許多企業(yè)在外地及市縣開發(fā)，今年19月份在外地開發(fā)企業(yè)超過20家，其中不乏一二級企業(yè)，開發(fā)量過億元,施工規(guī)模30多萬平方米。目前上海、北京等地已取消審批，降低門檻，二級市場很火，西安雖今年8月才開放二級市場，但取消準(zhǔn)入制,門檻低，運作靈活。因此，要積極深化住房改革，適時推出住房貨幣化分配辦法，啟動住房補貼，從而提高居民對住宅的消費能力。 努力提高城鎮(zhèn)居民的收入。 （六）、以新區(qū)建設(shè)為突破口，促進三區(qū)兩縣住宅業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展 今年，市委、市政府把建設(shè)大銀川，加快現(xiàn)代化區(qū)域中心城市建設(shè)步伐放在首位，以新區(qū)的建設(shè)為突破口，實現(xiàn)城市建設(shè)重點的西移。在政府財力有限的情況下，要利用房地產(chǎn)業(yè)擁有的資金優(yōu)勢，利用土地一級市場的壟斷，以發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向配置土地資源，使其優(yōu)先開發(fā)建設(shè)新區(qū)，擴大住宅建設(shè)空間，通過新區(qū)建設(shè)，營造現(xiàn)代城市居住區(qū)，并以此為紐帶，帶動新城區(qū)住宅建設(shè)與消費的升溫，以低價位的居住環(huán)境吸引人流，聚集人氣，從而集結(jié)物流、資金流，通過多層次住房消費促進整個新城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 課題組組長：劉生 昝世英 成 員：趙玲 孟憲紅 秦榮 馬建琴 23 / 23。在新區(qū)、新城區(qū)建設(shè)的同時，適度改造老城區(qū)，加快建設(shè)永寧、賀蘭兩縣，促進大銀川整個城市住宅與房地產(chǎn)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。2001年，25%的外省及市縣購買大軍，已反映出銀川市區(qū)域中心城市的輻射功能，2002年上半年新批的5000入戶者中，購房入戶者占一半。在收入增長的同時，城鎮(zhèn)居民用于住房方面的支出成倍增長，%。銀川地區(qū)截止2001年末，%，%，%，最長年限15年，最多可貸15萬元。 （五）多管齊下，提高居民住宅消費能力 適時啟動住房補貼。 （四）激活住房二級市場，繁榮住房一級市場 實現(xiàn)住房一級市場的活躍，就要使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化為實際購買力。 （3）用優(yōu)惠的政策吸引企業(yè)。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有賴于優(yōu)勢骨干企業(yè)的支撐和帶動，銀川市的工商業(yè)發(fā)展過程中，政府對骨干企業(yè)采取措施加以扶持，而對于起步晚發(fā)展快帶動作用明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，政府同樣要采取措施培育扶持優(yōu)勢骨干企業(yè)，處理好引資來扶持地方優(yōu)勢骨干龍頭企業(yè)的關(guān)系，畢竟為財政做貢獻的是優(yōu)勢龍頭企業(yè)。我市企業(yè)目前已顯示出規(guī)模小、實力弱的基本特征，缺乏集團化、規(guī)模經(jīng)營企業(yè)，無法抗?fàn)幰堰M入西部城市逐步搶灘銀川市場的外來房地產(chǎn)企業(yè)。在國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中崛起并受益大的房地產(chǎn)開發(fā)商，無疑也應(yīng)該有所貢獻，把利潤率讓下一、二個點，控制在10%以下，從而把房價降下來。對經(jīng)濟適用房國家規(guī)定利潤率要控制在3%以下。因此，各部門要以創(chuàng)新經(jīng)濟環(huán)境為契機，積極轉(zhuǎn)變職能，簡化手續(xù)，減少環(huán)節(jié)，對政府凈化市場取消和降低的費用落到實處，做到令行禁止，使住房價格回歸到合理區(qū)間。把經(jīng)濟適用房的開發(fā)量占房地產(chǎn)開發(fā)總量的比例提高到50%，則房價水平可降低269元，%。面對地價的連年飚升，開發(fā)商及各方面均難以承受。應(yīng)該引起各方面的關(guān)注并采取切實措
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