銀川市住宅與房地產業(yè)發(fā)展研究-全文預覽
【正文】 施，抑制過高房價，以保證住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的好勢頭。銀川市2001年戶均年收入19000元。 目前銀川的房價高，增長過快是不爭的事實，直接結果是老百姓怨聲載道，住房消費所顯現(xiàn)的城市輻射功能減弱。 （3）對于商品房的開發(fā)，政府要加強宏觀調控，實行市場與計劃雙重調節(jié)，并以市場調節(jié)為主。目前西安的做法是單位自建、房管局、開發(fā)公司一起搞，每年竣工100多萬平方米，其中：開發(fā)公司占五成，房管局占二成，單位自建占三成，利潤固定，實行價格審批。第二、規(guī)劃落實好經濟適用房的建設用地，確保經濟適用房建設用地的年度計劃，統(tǒng)一規(guī)劃，通過土地的投放調整總量。我市可借鑒外地走一條適合自己的路來逐步完善廉租制度，體現(xiàn)政府對弱勢群體的關愛。而現(xiàn)實是銀川市廉租房剛剛起步，經濟適用房市場量小，商品房供應過量。在國家宏觀政策穩(wěn)定的前提下，銀川市經濟增長在促進消費，擴大出口的條件下，必然要依托投資拉動經濟增長。在投資的增長中，住宅與房地產開發(fā)投資成為最活躍因素。房地產業(yè)在城市建設中功不可沒，成為推動城市建設進程的原動力。 第二、加快區(qū)域中心城市建設步伐，必然要加快住宅與房地產業(yè)的發(fā)展。為了實現(xiàn)這一宏偉目標，不論從擴大城市規(guī)模，還是人口擴張，無疑為住宅與房地產業(yè)帶來廣闊的前景，加快發(fā)展已屬必然。 三、加快住宅與房地產業(yè)發(fā)展的客觀要求及對策建議 在世紀之交，住宅與房地產業(yè)依托住房制度改革獲得空前的發(fā)展，已成為銀川市的支柱產業(yè)和優(yōu)勢產業(yè)，住宅消費成為帶動地方經濟發(fā)展的消費熱點和經濟增長點，對地方經濟增長貢獻加大。二手房交易有了較大幅度的增加。區(qū)內各縣房價均低于銀川且不足千元。從西部城市來看（除南寧市），銀川市人口最少，2001年擁有住宅建筑面積1168萬平方米，在西部城市中略高于西寧，位居倒數(shù)第二，位居西部城市第三，居西北之首。房地產業(yè)是高風險高回報的行業(yè)。隨著我市房地產業(yè)逐步成熟，住宅小區(qū)的開發(fā)更加注重品牌，小區(qū)配套設施、功能及綠地等都有了質的提高，客觀上加大了建設成本，2001年配套設施費達5385萬元。第二、建安成本上升。世紀小區(qū)屬三類地段，2000年征地每畝25萬元，2002年每畝50萬元，上升1倍。%。房價由于地段、房屋結構不同等差異較大。從房屋建筑結構看，目前磚混結構的住宅，地段多為環(huán)路周圍及新城、新市區(qū)，均價為1628元/平方米，其中，城區(qū)為2193元/平方米，新城為1193元/平方米，新市區(qū)為1020元/平方米。由于適銷對路的現(xiàn)房供給不足，市場只有大量期房，致使住宅銷售連續(xù)四個月出現(xiàn)負增長。開發(fā)建設的高層住宅、高檔住宅、高價位住宅和超大面積住宅（150平方米以上），受銀川市消費水平及購買力水平限制，目前呈供過于求態(tài)勢。 （三）、住房市場供求隱性結構矛盾日益顯現(xiàn) 自1998年以來，我市的住宅市場供需兩旺，熱而不過，在理性區(qū)間快速發(fā)展，總體供求基本平衡。首先，我市目前仍有幾千戶的住房困難戶有待解決。銀川市商品房建設起步晚，發(fā)展快。 （二）、住宅供應體系尚不完善，供應結構不盡合理 根據(jù)國務院有關住宅建設的規(guī)定，我國實行住宅分類供應體系，對低收入家庭提供廉租房；對中低收入家庭提供經濟適用房；對高收入家庭提供商品房。新城區(qū)多年來市政基礎設施差，公共設施水平與老城區(qū)有較大差異，無論從住宅的擁有量、成套率、私有率、居住水平以及物業(yè)管理等都與城區(qū)有較大差距。 “九五”房地產開發(fā)各項主要指標表二 單位：億元、萬平方米1995年1996年1997年1998年1999年2000年“九五”期間平均遞增速度177。 “九五”期間，特別是1998年以來，隨著實物福利分房的停止，居民住房觀念得到根本轉變，由房地產開發(fā)企業(yè)提供的商品住宅大量面市，成為這期間住宅供給的主體。五年間共拆遷近50萬平方米危舊房，大大緩解了住房的需求。比“七五”，住房已由滿足居住向舒適寬敞型轉變。 ——住宅建設步伐加快，投資規(guī)?？涨?，居住水平不斷提高 從“八五”至2001年的11年間，是1978年以前29年的60倍，是“六五”、“七五”,僅2001年住宅建設突破10億元，是歷史最高水平。這期間住宅分配除商品房和私人建房外仍屬福利分房。住宅建設中，中央?yún)^(qū)屬在銀單位自建住宅速度最快，擁有量占全市50%以上。10年間建設速度明顯加快。居民大都居住在配套設施極差、低矮潮濕的土木平房里。 第一階段：黨的十一屆三中全會以前，銀川市住宅建設規(guī)模極小，居住水平較低。住宅與房地產業(yè)對經濟增長貢獻增大?！熬盼濉币詠?，在國家實施西部大開發(fā)、擴大內需拉動經濟增長的有利政策環(huán)境下，以房地產開發(fā)為主體的住宅建設規(guī)模大、速度快。一、住宅與房地產業(yè)發(fā)展的歷史回顧 銀川市住宅業(yè)與國民經濟的發(fā)展歷程相一致，經歷了計劃經濟時代，商品經濟時代并邁入了市場經濟時代，發(fā)展歷程受政策調控在波動中逐步走向健康快速發(fā)展軌道，大體經歷了三個階段。住宅的供給完全由國家和單位統(tǒng)包，居民享受福利分房，租金收入不到維修費的三分之一，建設資金全部來源于國家。 這期間，由于國家把工作重點轉移到經濟建設上來，使銀川市住宅建設步入了大發(fā)展時期。初步彌補了住房的歷史欠帳，緩解了住房難的矛盾。多元化的建設使住宅投入穩(wěn)步增長，并向商品化方向發(fā)展，住宅的樓房比例大幅度提高。居民居住水平不斷提高的條件下正逐步由滿足居住向寬敞舒適型轉變，住宅與房地產業(yè)得到空前的發(fā)展。銀川居民的居住水平不斷提高。除政府專項投資定向分配、企業(yè)集資建房外，面對城區(qū)大片土木結構危舊平房，政府于1991年啟動了危房改造工程。居民等、靠、要的福利分房觀念仍根深蒂固，個人購買不足50%。至此，銀川市住宅的供給除政府提供的廉租房外基本上實現(xiàn)了商品化。但縱觀全市城鎮(zhèn)住宅建設情況，區(qū)縣發(fā)展極不平衡。而從兩縣來看，“八五”至今累計完成住宅投資5億多元，無論從住宅建設的規(guī)模、商品化程度等都遠不及首府銀川市。截止9月末，進展緩慢。我市住宅供應體系基本建立，但急待進一步完善。而
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