【正文】 解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，抽取部分拆遷戶(hù)進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。③審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。②以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。（2）主要核查方法①到貸款銀行核查銀行按揭的保證金賬戶(hù)存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問(wèn)題。（2）主要核查方法①對(duì)照核查“預(yù)收賬款”等賬戶(hù)及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報(bào)納稅。有無(wú)將銷(xiāo)售的閣樓、停車(chē)位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)問(wèn)題。 ③調(diào)取開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷(xiāo)售合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷(xiāo)售傭金金額和比例反向計(jì)算銷(xiāo)售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷(xiāo)售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售明細(xì)表，檢查有無(wú)分解開(kāi)票，隱瞞銷(xiāo)售收入問(wèn)題。（2）主要核查方法①實(shí)地察看、了解樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況，核對(duì)房源銷(xiāo)售平面圖，調(diào)查、詢(xún)問(wèn)閣樓、停車(chē)位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車(chē)位、地下室的銷(xiāo)售狀況。④銷(xiāo)售閣樓、停車(chē)位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。五、常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及核查方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的評(píng)估核查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，從立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、竣工、銷(xiāo)售四個(gè)環(huán)節(jié)入手，針對(duì)疑點(diǎn)調(diào)取銷(xiāo)控臺(tái)賬、銷(xiāo)售合同、行政審批文書(shū)和證書(shū)、招投標(biāo)合同、施工預(yù)決算書(shū)、監(jiān)理記錄等資料，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率分析控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法進(jìn)行核查，并與詢(xún)問(wèn)調(diào)查、賬內(nèi)核查與外部核查相結(jié)合的方法，審核項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：如果財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，可能存在稅前多列支財(cái)務(wù)費(fèi)用問(wèn)題。數(shù)據(jù)來(lái)源：利潤(rùn)表。其他流動(dòng)負(fù)債疑點(diǎn)分析：如果其他流動(dòng)負(fù)債金額較大，可能存在價(jià)外收入未申報(bào)稅款問(wèn)題，需核實(shí)具體核算內(nèi)容確定。預(yù)收帳款疑點(diǎn)分析：：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=[主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+（預(yù)收賬款期末余額預(yù)收賬款期初余額）] [5%（1+7%+3%+2%）+2%]；當(dāng)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加＞主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，形成差異，可能存在少納稅款問(wèn)題。（三）固定資產(chǎn)類(lèi)固定資產(chǎn)疑點(diǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)相對(duì)其他行業(yè)較小，如果金額較大，核實(shí)具體內(nèi)容，并與繳納房產(chǎn)稅或車(chē)船稅相比對(duì)。具體測(cè)算公式為：測(cè)算收入=存貨平均余額存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)；其中，存貨平均余額=（期初存貨余額+期末存貨余額）/2；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/存貨周轉(zhuǎn)率；存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額。數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。因素分析法：依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)體系區(qū)間值，對(duì)每個(gè)主要因素的涉稅指標(biāo)值的異常變化生成納稅評(píng)估疑點(diǎn)。（三）主要評(píng)估方法：對(duì)比分析法：依據(jù)評(píng)估指標(biāo)采集的相關(guān)信息計(jì)算出對(duì)應(yīng)的數(shù)值，與指標(biāo)區(qū)間值相對(duì)比，有差額的產(chǎn)生納稅評(píng)估疑點(diǎn)。推算最低收入計(jì)算公式：推算最低收入＝土地價(jià)款+三通一平+主體建筑成本+甲方供料金額+代收費(fèi)金額+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+公共配套設(shè)施費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅金及附加疑點(diǎn)判斷：如果銷(xiāo)售收入小于推算最低收入，可能存在少計(jì)銷(xiāo)售收入問(wèn)題。毛利率指標(biāo)計(jì)算公式：毛利率=本期應(yīng)納各項(xiàng)稅收之和/本期營(yíng)業(yè)收入100%疑點(diǎn)分析：實(shí)際毛利率＜理論稅負(fù)率20%，初步判斷該企業(yè)納稅申報(bào)異常，再進(jìn)一步根據(jù)其他指標(biāo)分析判斷。數(shù)據(jù)來(lái)源：利潤(rùn)表利潤(rùn)指標(biāo)評(píng)估指標(biāo)1：銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)額∕主營(yíng)業(yè)務(wù)收入額疑點(diǎn)分析：通過(guò)與參考值（%）對(duì)比，如果銷(xiāo)售利潤(rùn)率偏低或?yàn)樨?fù)，則應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在少計(jì)收入、應(yīng)計(jì)未計(jì)收入、多列成本或以低價(jià)轉(zhuǎn)移產(chǎn)品給關(guān)聯(lián)公司等現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來(lái)源：納稅人國(guó)、地稅申報(bào)表，房管局。2〕100%?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額247。資產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)247?；跔I(yíng)業(yè)（管理、財(cái)務(wù)）費(fèi)用100%?；谥鳡I(yíng)業(yè)務(wù)費(fèi)用100%，其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)費(fèi)用率=（主營(yíng)業(yè)務(wù)費(fèi)用247?；谥鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本100%，其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本247?；谥鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入100%。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。（3）對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。（三）開(kāi)發(fā)成本的核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的核算實(shí)行制造成本法，可分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本和代建工程開(kāi)發(fā)成本，其基本核算程序如下。（1）銷(xiāo)售費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售商品房或提供服務(wù)而發(fā)生的所有費(fèi)用，以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)所屬的開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費(fèi)用。1．開(kāi)發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工結(jié)算后，按照銷(xiāo)售合同規(guī)定的將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購(gòu)買(mǎi)方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)企業(yè)主要在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買(mǎi)受人時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。（6）售后返租售后返租是指買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房后，以雙方議定的租價(jià)和租期返租給開(kāi)發(fā)企業(yè)。（2）分期收款銷(xiāo)售分期收款銷(xiāo)售是指買(mǎi)受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購(gòu)房款交付給開(kāi)發(fā)企業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買(mǎi)者，必須到房管部門(mén)辦理備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。配筋圖是由勘測(cè)設(shè)計(jì)單位依據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設(shè)計(jì)的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程結(jié)構(gòu)的不同部位分為基礎(chǔ)配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋30—35公斤；小高層每平方米需鋼筋50—60公斤。（三）基本開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程主要包括開(kāi)工準(zhǔn)備期、組織施工期、預(yù)售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期等階段。（1）工程監(jiān)理公司主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工的《工程竣工驗(yàn)收備案表》，采集工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見(jiàn)等信息。從規(guī)劃部門(mén)可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷(xiāo)售面積、不可銷(xiāo)售面積以及公共配套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。從發(fā)改委可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等信息。上述部門(mén)在工作過(guò)程中形成的大量信息與納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查密切相關(guān)。這些費(fèi)用按有關(guān)部門(mén)費(fèi)率估算，一般約占總開(kāi)發(fā)成本的2%至3%。（4）建筑安裝工程費(fèi)，指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾費(fèi)等。（1）土地費(fèi)用，指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式包括土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、公共設(shè)施的配套開(kāi)發(fā)以及代建工程。（一）行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)具有項(xiàng)目審批計(jì)劃性、經(jīng)營(yíng)方式多樣性、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定性、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金運(yùn)作密集性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式可分為自行開(kāi)發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開(kāi)發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費(fèi)對(duì)象分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。2．經(jīng)營(yíng)方式多樣性。4．開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用等。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃范圍內(nèi)和各種管線和道路等工程的費(fèi)用，包括所需要的道路、綠化、供水、供電、排污、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。（二）行業(yè)基本管理體系1．內(nèi)部組織管理體系2．外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門(mén)主要有土地管理部門(mén)、發(fā)改委、拆遷管理部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)部門(mén)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門(mén)等。（2）發(fā)改委負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。（4）規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 （6）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。3．中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程