【正文】 ①實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。（2）主要核查方法①到貸款銀行核查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數額，與結轉的收入比較，查找涉稅問題。③審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權換取土地使用權、股權等是否按規(guī)定核算收入。③采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。 ⑦審查建筑工程真實性、合理性。B、審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實際業(yè)務是否一致，檢查有無從第三方取得發(fā)票問題。③一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。審核是否將拆建換建面積、產權歸全體業(yè)主所有的公共配套設施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設施及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積計入總可售面積，是否按測繪報告中的建筑面積計算可售面積。6．擴大期間費用列支范圍及標準（1）問題描述①預售收入作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數，多列管理費用。2．案頭分析 評估人員通過“大集中”一戶式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財務報表、財產登記信息及申報納稅資料資料等信息， 發(fā)現企業(yè)明顯存在以下疑點：疑點一：營業(yè)稅稅負率偏高 ，預收賬款期末數為335383元，營業(yè)稅稅負率=247。8月12日企業(yè)財務負責人及辦稅人員準時來到XX市地稅局稅源管理科，并提供了相關賬簿等資料，在約談過程中，該企業(yè)財務負責人介紹了企業(yè)近兩年的樓盤開發(fā)及銷售情況，然后重點對評估中發(fā)現的疑點問題進行了解釋:（1）對于營業(yè)稅稅負率偏高問題。 （5）關于未申報購銷合同印花稅問題。8月14日，評估人員兩人履行了相關手續(xù)后，按通知確定時間到企業(yè)進行實地核實，在實地調查過程中，查看了收入明細賬、其他應付款明細賬后，深入工地了解工程實際進展情況，并根據日常監(jiān)控中已掌握的基本信息，進一步核實了該房地產項目開發(fā)成本、費用、商品房預售和實際銷售等情況，重點核對了該企業(yè)商品房銷售統(tǒng)計臺賬及已開具的《房地產預收收款收據》，并將收據記帳聯與企業(yè)已繳回收據存根聯所掌握的情況，進行逐張逐戶地核實購房款的真實性，查實了該企業(yè)通過將部分預收房款掛往來科目，不計入當期收入，人為調節(jié)賬面銷售收入的事實，、教育費附加：；另外，通過對企業(yè)原材料明細賬及征地使用證及征地協(xié)議的核實，、。本次評估調增應納稅所得額：5%=。（3）購銷合同印花稅未按規(guī)定及時申報。表現在： 　?。?）預收房款存在未按規(guī)定及時申報繳納銷售不動產營業(yè)稅等稅金現象。（4）印花稅:，應補繳“購銷合同”印花稅=60%%=。 2．實地核查經過評估分析及與企業(yè)稅務約談之后，評估人員認為該企業(yè)對于部分疑點的解釋不夠充分，需進一步深入核實，而且對于企業(yè)實際少申報繳納稅款具體金額需到企業(yè)實地查閱相關賬務記錄，以便核實真實情況。（4）對于土地使用稅存在的差異土地面積。此異常情況需進一步核實。（二）案頭審核1．基本情況評估人員首先通過”大集中”系統(tǒng)了解企業(yè)的基本情況，該企業(yè)為其他有限責任公司性質的房地產業(yè)，成立于2001年1月1日，注冊資本2500萬元，主要經營范圍 ： 房地產開發(fā)經營。（2）主要核查方法①通過現場查驗，核實有無可有償轉讓的配套設施,如商店、銀行、郵電所等，并審查固定資產明細賬，核實是否作為固定資產管理。②審查土地轉讓協(xié)議是否有附加條件，查驗在賬面如何列支、分攤，有無全部計入完工產品成本。4．混淆成本核算對象和不配比結轉成本（1）問題描述①未根據開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發(fā)成本。（2）主要核查方法采集大額成本費用發(fā)票的開具時間、發(fā)票代碼、發(fā)票號碼、開票單位、開具項目及金額等信息。⑤掌握開發(fā)企業(yè)的關聯企業(yè)，通過行業(yè)比較、營業(yè)常規(guī)等方面對比分析是否存在利用關聯關系轉移利潤。2．簽訂虛假合同和協(xié)議（1）問題描述①簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。（2）主要核查方法①比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產品銷售數量、財務賬簿登記的已確認相關收入的開發(fā)產品銷售數量，查找兩者之間的差異，核實未售房產的真實性。3．以銀行按揭方式銷售產品收取的價款（1）問題描述①以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅。⑤調取開發(fā)項目的《動遷房屋產權調換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進行調查，核實調換房屋的面積和超出補償面積差價款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當期應納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按補償標準面積的工程成本價與差價款之和計算繳納營業(yè)稅等相關稅款。⑤舊城改造補償給搬遷戶新房，超出補償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。營業(yè)外支出變動率疑點分析：納稅人評估期營業(yè)外支出變動率大于20%，可能存在應進行納稅調整的營業(yè)外支出項目或財產損失稅前列支未經報批等問題。數據來源：資產負債表盈余公積變動率疑點分析：計算納稅人評估期資本公積變動率，變動率小于0時為疑點，可能存在分配股利、紅利、轉增資本、發(fā)放職工福利等涉及待扣待繳個人所得稅的業(yè)務，通過與同期企業(yè)個人所得稅申報表相核對，核實企業(yè)有否如實扣繳個人所得稅 。 數據來源：資產負債表（四）流動負債類短期借款（或長期借款）疑點分析：短期借款或長期借款反映銀行等金融機構借入的款項，一般金額是整數，如果不是整數，可能存在按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后，不及時入賬，或將收到的按揭款項記入“短期借款或長期借款”等科目，可通過查詢相關銀行的聯網信息，以進一步確認按揭款銷售收入的實現。對其他應收款期末余額出現借方紅字（或為貸方余額）的情況，可能存在收入“掛帳”的問題，應通過核查相關的收、付款憑證，查明原因。邏輯審查法：在房地產行業(yè)中，單位建筑面積中土地價款、建筑成本、外收費金額等指標都存在相應的邏輯關系，把握好規(guī)律，對房地產業(yè)的管理就會得心應手。配套設施成本比計算公式：配套設施成本費用總額/開發(fā)成本100%疑點判斷：%預警區(qū)間%，形成疑點，可能存在多列配套設施成本或擴大稅前扣除范圍等現象。數據來源：利潤表經營費用指標評估指標: 營銷費用和經營管理費疑點分析：營銷費用指項目的營銷策劃、推廣、銷售費用，約為售價的3%—5%。存貨周轉率=主營業(yè)務成本247?；谥鳡I業(yè)務利潤100%。計算銷售業(yè)務成本率的變動率，該值大于10%時，提示異常，反映銷售業(yè)務收入與銷售業(yè)務成本增減不同步，可能存在銷售未計收入、多列成本費用、擴大稅前扣除范圍等問題，且上升幅度越大，疑點越大。5．結轉主營業(yè)務成本按對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產品的實際成本結轉主營業(yè)務成本。其基本原則是：（1）一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．期間費用的構成（1）土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費指房地產開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。2．預售方式銷售房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預售房款，一律不確認收入，其款項記入“預收賬款”科目。（4）委托銷售委托銷售是指開發(fā)企業(yè)委托房地產中介服務機構銷售現房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結算款項。建設工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。（2）會計師（造價師）事務所負責對預（決）算報告進行審計，出具審計報告。從建設主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。從土地管理部門可獲取土地使用權出讓和轉讓信息，包括出（轉）讓方、出（轉）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉讓金額，是審核土地出（轉）讓金的依據。（6）期間費用。資金運作密集型主要表現為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。在開發(fā)過程中，從征用土地、建設房屋到商品銷售，均嚴格按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計劃地進行，每一步都須經有關部門審批。1．項目審批計劃性。5．資金運作密集性。（5）公共配套設施建設費，指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（公建設施）的建設費用，主要包括居委會、派出所、幼兒園、變電室、停車場、公共廁所等。（1）土地管理部門負責辦理國有土地出（轉）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。（5）建設主管部門負責對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。其在工程監(jiān)理過程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報》、《監(jiān)理工作總結》等資料，對審核房地產開發(fā)成本的真實性具有重要參考價值。2．組織施工期根據前期審批的規(guī)劃設計圖紙和文件，通過正式的招標程序，組織施工企業(yè)進場施工，到建設主管部門辦理《建設工程施工許可證》。（3