【正文】 ①實(shí)地察看、了解樓盤開(kāi)發(fā)、銷售情況，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問(wèn)閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。有無(wú)將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)問(wèn)題。（2）主要核查方法①到貸款銀行核查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問(wèn)題。③審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。③采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開(kāi)具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開(kāi)部分的稅款，重復(fù)列支開(kāi)發(fā)成本。 ⑦審查建筑工程真實(shí)性、合理性。B、審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實(shí)際業(yè)務(wù)是否一致，檢查有無(wú)從第三方取得發(fā)票問(wèn)題。③一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆徍耸欠駥⒉鸾〒Q建面積、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積計(jì)入總可售面積，是否按測(cè)繪報(bào)告中的建筑面積計(jì)算可售面積。6．?dāng)U大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)（1）問(wèn)題描述①預(yù)售收入作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，多列管理費(fèi)用。2．案頭分析 評(píng)估人員通過(guò)“大集中”一戶式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)產(chǎn)登記信息及申報(bào)納稅資料資料等信息， 發(fā)現(xiàn)企業(yè)明顯存在以下疑點(diǎn)：疑點(diǎn)一：營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高 ，預(yù)收賬款期末數(shù)為335383元，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率=247。8月12日企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及辦稅人員準(zhǔn)時(shí)來(lái)到XX市地稅局稅源管理科，并提供了相關(guān)賬簿等資料，在約談過(guò)程中，該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹了企業(yè)近兩年的樓盤開(kāi)發(fā)及銷售情況，然后重點(diǎn)對(duì)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了解釋:（1）對(duì)于營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高問(wèn)題。 （5）關(guān)于未申報(bào)購(gòu)銷合同印花稅問(wèn)題。8月14日，評(píng)估人員兩人履行了相關(guān)手續(xù)后，按通知確定時(shí)間到企業(yè)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，在實(shí)地調(diào)查過(guò)程中，查看了收入明細(xì)賬、其他應(yīng)付款明細(xì)賬后，深入工地了解工程實(shí)際進(jìn)展情況，并根據(jù)日常監(jiān)控中已掌握的基本信息，進(jìn)一步核實(shí)了該房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售等情況，重點(diǎn)核對(duì)了該企業(yè)商品房銷售統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬及已開(kāi)具的《房地產(chǎn)預(yù)收收款收據(jù)》，并將收據(jù)記帳聯(lián)與企業(yè)已繳回收據(jù)存根聯(lián)所掌握的情況，進(jìn)行逐張逐戶地核實(shí)購(gòu)房款的真實(shí)性，查實(shí)了該企業(yè)通過(guò)將部分預(yù)收房款掛往來(lái)科目，不計(jì)入當(dāng)期收入，人為調(diào)節(jié)賬面銷售收入的事實(shí)，、教育費(fèi)附加：；另外，通過(guò)對(duì)企業(yè)原材料明細(xì)賬及征地使用證及征地協(xié)議的核實(shí)，、。本次評(píng)估調(diào)增應(yīng)納稅所得額：5%=。（3）購(gòu)銷合同印花稅未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)。表現(xiàn)在： 　?。?）預(yù)收房款存在未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等稅金現(xiàn)象。（4）印花稅:，應(yīng)補(bǔ)繳“購(gòu)銷合同”印花稅=60%%=。 2．實(shí)地核查經(jīng)過(guò)評(píng)估分析及與企業(yè)稅務(wù)約談之后，評(píng)估人員認(rèn)為該企業(yè)對(duì)于部分疑點(diǎn)的解釋不夠充分，需進(jìn)一步深入核實(shí)，而且對(duì)于企業(yè)實(shí)際少申報(bào)繳納稅款具體金額需到企業(yè)實(shí)地查閱相關(guān)賬務(wù)記錄，以便核實(shí)真實(shí)情況。（4）對(duì)于土地使用稅存在的差異土地面積。此異常情況需進(jìn)一步核實(shí)。（二）案頭審核1．基本情況評(píng)估人員首先通過(guò)”大集中”系統(tǒng)了解企業(yè)的基本情況，該企業(yè)為其他有限責(zé)任公司性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)，成立于2001年1月1日，注冊(cè)資本2500萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。（2）主要核查方法①通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，核實(shí)有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,如商店、銀行、郵電所等，并審查固定資產(chǎn)明細(xì)賬，核實(shí)是否作為固定資產(chǎn)管理。②審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件，查驗(yàn)在賬面如何列支、分?jǐn)?，有無(wú)全部計(jì)入完工產(chǎn)品成本。4．混淆成本核算對(duì)象和不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）問(wèn)題描述①未根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開(kāi)發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無(wú)法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開(kāi)發(fā)成本。（2）主要核查方法采集大額成本費(fèi)用發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間、發(fā)票代碼、發(fā)票號(hào)碼、開(kāi)票單位、開(kāi)具項(xiàng)目及金額等信息。⑤掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過(guò)行業(yè)比較、營(yíng)業(yè)常規(guī)等方面對(duì)比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。2．簽訂虛假合同和協(xié)議（1）問(wèn)題描述①簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開(kāi)發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。（2）主要核查方法①比對(duì)房源銷控臺(tái)賬登記的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。3．以銀行按揭方式銷售產(chǎn)品收取的價(jià)款（1）問(wèn)題描述①以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅。⑤調(diào)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的《動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與差價(jià)款之和計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅款。⑤舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款未按規(guī)定入賬。營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：納稅人評(píng)估期營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率大于20%，可能存在應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的營(yíng)業(yè)外支出項(xiàng)目或財(cái)產(chǎn)損失稅前列支未經(jīng)報(bào)批等問(wèn)題。數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)負(fù)債表盈余公積變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：計(jì)算納稅人評(píng)估期資本公積變動(dòng)率，變動(dòng)率小于0時(shí)為疑點(diǎn)，可能存在分配股利、紅利、轉(zhuǎn)增資本、發(fā)放職工福利等涉及待扣待繳個(gè)人所得稅的業(yè)務(wù)，通過(guò)與同期企業(yè)個(gè)人所得稅申報(bào)表相核對(duì)，核實(shí)企業(yè)有否如實(shí)扣繳個(gè)人所得稅 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)負(fù)債表（四）流動(dòng)負(fù)債類短期借款（或長(zhǎng)期借款）疑點(diǎn)分析：短期借款或長(zhǎng)期借款反映銀行等金融機(jī)構(gòu)借入的款項(xiàng)，一般金額是整數(shù)，如果不是整數(shù)，可能存在按揭銷售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款或長(zhǎng)期借款”等科目，可通過(guò)查詢相關(guān)銀行的聯(lián)網(wǎng)信息，以進(jìn)一步確認(rèn)按揭款銷售收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)其他應(yīng)收款期末余額出現(xiàn)借方紅字（或?yàn)橘J方余額）的情況，可能存在收入“掛帳”的問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)核查相關(guān)的收、付款憑證，查明原因。邏輯審查法：在房地產(chǎn)行業(yè)中，單位建筑面積中土地價(jià)款、建筑成本、外收費(fèi)金額等指標(biāo)都存在相應(yīng)的邏輯關(guān)系，把握好規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理就會(huì)得心應(yīng)手。配套設(shè)施成本比計(jì)算公式：配套設(shè)施成本費(fèi)用總額/開(kāi)發(fā)成本100%疑點(diǎn)判斷：%預(yù)警區(qū)間%，形成疑點(diǎn)，可能存在多列配套設(shè)施成本或擴(kuò)大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來(lái)源：利潤(rùn)表經(jīng)營(yíng)費(fèi)用指標(biāo)評(píng)估指標(biāo): 營(yíng)銷費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)疑點(diǎn)分析：營(yíng)銷費(fèi)用指項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃、推廣、銷售費(fèi)用，約為售價(jià)的3%—5%。存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本247?；谥鳡I(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)100%。計(jì)算銷售業(yè)務(wù)成本率的變動(dòng)率，該值大于10%時(shí)，提示異常，反映銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)成本增減不同步，可能存在銷售未計(jì)收入、多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。5．結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。其基本原則是：（1）一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2．期間費(fèi)用的構(gòu)成（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。2．預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。（4）委托銷售委托銷售是指開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房或期房并收取購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。（2）會(huì)計(jì)師（造價(jià)師）事務(wù)所負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)（決）算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)工日期等信息。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。（6）期間費(fèi)用。資金運(yùn)作密集型主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計(jì)劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。1．項(xiàng)目審批計(jì)劃性。5．資金運(yùn)作密集性。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、變電室、停車場(chǎng)、公共廁所等。（1）土地管理部門負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。（5）建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。其在工程監(jiān)理過(guò)程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報(bào)》、《監(jiān)理工作總結(jié)》等資料，對(duì)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。2．組織施工期根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件，通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，到建設(shè)主管部門辦理《建設(shè)工程施工許可證》。（3