【正文】 100%=%＞5%，營業(yè)稅稅負率偏高，出現(xiàn)疑點，初步分析該企業(yè)不是存在多繳納稅款就是將應(yīng)記入銷售收入或預(yù)收賬款科目的房款計入其他往來科目，需結(jié)合其他有關(guān)科目進行相關(guān)分析。該企業(yè)財務(wù)人員解釋是，因為對稅收政策不熟悉，不了解省局關(guān)于印花稅核定征收的規(guī)定，因此未按規(guī)定計算繳納購銷合同的印花稅，企業(yè)企業(yè)愿意回去后馬上自查補繳。本次評估調(diào)減: （1）本次評估補交稅金：+++=，（2）：=5%（1+7%+3%+1%）+2%=。（5）稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在日常稅收征管工作中與企業(yè)加強交流溝通，及時將相關(guān)稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定宣傳到企業(yè)，使企業(yè)對各種地方稅政策能及時掌握，有效地避免由于不了解稅收政策造成的納稅風(fēng)險。（3）土地使用稅： ㎡，2010年5月增加土地面積2602㎡，2010年9月增加土地面積7428㎡，全年應(yīng)納土地使用稅=6+260267/12+742863/12=。該企業(yè)財務(wù)負責(zé)人解釋說，“其他應(yīng)付款”科目余額過高，企業(yè)承認是因為部分預(yù)收房款掛在“其他應(yīng)付款”科目上造成的。六、案例驗證評估指標亮紅燈 往來科目鎖疑點 XX市XXX房地產(chǎn)公司納稅評估案例（一）選定對象根據(jù)省局下達的對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估任務(wù)，2011年8月份XX市地稅局稅源管理科房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)控組根據(jù)省局納稅評估軟件選取“其他應(yīng)付款變動率”進行分析，發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)企業(yè)2010年比2009年“其他應(yīng)付款變動率”為 %，明顯高于10%的警戒線，因此將該房地產(chǎn)企業(yè)作為重點評估對象。查驗是否按確定的成本核算對象歸集與分配開發(fā)費用。④取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬。②將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負責(zé)人和財務(wù)負責(zé)人等有關(guān)人員的儲蓄賬戶、信用卡賬戶，查驗資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。②實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進展情況，根據(jù)《工程竣工驗收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細賬進行比對，核實預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。⑤私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。（五）所有者權(quán)益類資本公積變動率疑點分析：計算納稅人評估期資本公積變動率，變動率大于0時為疑點，而且增長幅度，疑點度越高，可能存在收到返還稅費、接受捐贈、債務(wù)重組收益未確認所得等問題。其他應(yīng)收款 疑點分析：對其他應(yīng)收款金額較大時，可能存在借款性質(zhì)的應(yīng)收款項，未計利息收入問題，通過核查款憑證和收款憑證，確認款付項的性質(zhì)。（三）機會指標單位面積建筑成本指標（土建成本）計算公式：單位面積建筑成本＝總建筑成本/總建筑面積100%疑點判斷：超出預(yù)警區(qū)間580元/平方米1020元/平方米，形成疑點，可能存在虛列、多列建筑成本而少申報應(yīng)稅所得額或應(yīng)稅收入等現(xiàn)象。平均總資產(chǎn)100%。主營業(yè)務(wù)收入。1．確定成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計算對象計入開發(fā)產(chǎn)品成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。（3）銀行按揭銷售銀行按揭銷售又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。其在工程監(jiān)理過程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報》、《監(jiān)理工作總結(jié)》等資料，對審核房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實性具有重要參考價值。（1）土地管理部門負責(zé)辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。5．資金運作密集性。在開發(fā)過程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計劃地進行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。（6）期間費用。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。2．預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認收入，其款項記入“預(yù)收賬款”科目。2．期間費用的構(gòu)成5．結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本按對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。基期主營業(yè)務(wù)利潤100%。數(shù)據(jù)來源：利潤表經(jīng)營費用指標評估指標: 營銷費用和經(jīng)營管理費疑點分析：營銷費用指項目的營銷策劃、推廣、銷售費用，約為售價的3%—5%。邏輯審查法：在房地產(chǎn)行業(yè)中，單位建筑面積中土地價款、建筑成本、外收費金額等指標都存在相應(yīng)的邏輯關(guān)系，把握好規(guī)律，對房地產(chǎn)業(yè)的管理就會得心應(yīng)手。 數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表（四）流動負債類短期借款（或長期借款）疑點分析：短期借款或長期借款反映銀行等金融機構(gòu)借入的款項，一般金額是整數(shù)，如果不是整數(shù)，可能存在按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩罨蜷L期借款”等科目，可通過查詢相關(guān)銀行的聯(lián)網(wǎng)信息，以進一步確認按揭款銷售收入的實現(xiàn)。營業(yè)外支出變動率疑點分析：納稅人評估期營業(yè)外支出變動率大于20%，可能存在應(yīng)進行納稅調(diào)整的營業(yè)外支出項目或財產(chǎn)損失稅前列支未經(jīng)報批等問題。⑤調(diào)取開發(fā)項目的《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進行調(diào)查，核實調(diào)換房屋的面積和超出補償面積差價款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按補償標準面積的工程成本價與差價款之和計算繳納營業(yè)稅等相關(guān)稅款。（2）主要核查方法①比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務(wù)賬簿登記的已確認相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，核實未售房產(chǎn)的真實性。⑤掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比較、營業(yè)常規(guī)等方面對比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。4．混淆成本核算對象和不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）問題描述①未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當(dāng)期單項工程開發(fā)成本。（2）主要核查方法①通過現(xiàn)場查驗，核實有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,如商店、銀行、郵電所等，并審查固定資產(chǎn)明細賬，核實是否作為固定資產(chǎn)管理。此異常情況需進一步核實。 2．實地核查經(jīng)過評估分析及與企業(yè)稅務(wù)約談之后，評估人員認為該企業(yè)對于部分疑點的解釋不夠充分，需進一步深入核實，而且對于企業(yè)實際少申報繳納稅款具體金額需到企業(yè)實地查閱相關(guān)賬務(wù)記錄，以便核實真實情況。表現(xiàn)在： 　?。?）預(yù)收房款存在未按規(guī)定及時申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等稅金現(xiàn)象。（3）購銷合同印花稅未按規(guī)定及時申報。8月14日，評估人員兩人履行了相關(guān)手續(xù)后，按通知確定時間到企業(yè)進行實地核實，在實地調(diào)查過程中，查看了收入明細賬、其他應(yīng)付款明細賬后，深入工地了解工程實際進展情況，并根據(jù)日常監(jiān)控中已掌握的基本信息，進一步核實了該房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售等情況，重點核對了該企業(yè)商品房銷售統(tǒng)計臺賬及已開具的《房地產(chǎn)預(yù)收收款收據(jù)》，并將收據(jù)記帳聯(lián)與企業(yè)已繳回收據(jù)存根聯(lián)所掌握的情況，進行逐張逐戶地核實購房款的真實性，查實了該企業(yè)通過將部分預(yù)收房款掛往來科目，不計入當(dāng)期收入，人為調(diào)節(jié)賬面銷售收入的事實，、教育費附加：；另外，通過對企業(yè)原材料明細賬及征地使用證及征地協(xié)議的核實，、。8月12日企業(yè)財務(wù)負責(zé)人及辦稅人員準時來到XX市地稅局稅源管理科，并提供了相關(guān)賬簿等資料，在約談過程中，該企業(yè)財務(wù)負責(zé)人介紹了企業(yè)近兩年的樓盤開發(fā)及銷售情況，然后重點對評估中發(fā)現(xiàn)的疑點問題進行了解釋:（1）對于營業(yè)稅稅負率偏高問題。6．?dāng)U大期間費用列支范圍及標準（1）問題描述①預(yù)售收入作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，多列管理費用。③一次性列支應(yīng)由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。 ⑦審查建筑工程真實性、合理性。③審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。五、常見涉稅問題及核查方法對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評估核查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，針對疑點調(diào)取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運用建安成本分析控制、利潤率分析控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法進行核查，并與詢問調(diào)查、賬內(nèi)核查與外部核查相結(jié)合的方法，審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。預(yù)收帳款疑點分析：：應(yīng)納營業(yè)稅及附加=[主營業(yè)務(wù)收入+（預(yù)收賬款期末余額預(yù)收賬款期初余額）] [5%（1+7%+3%+2%）+2%]；當(dāng)應(yīng)納營業(yè)稅及附加＞主營業(yè)務(wù)稅金及附加，形成差異，可能存在少納稅款問題。因素分析法：依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估指標體系區(qū)間值，對每個主要因素的涉稅指標值的異常變化生成納稅評估疑點。數(shù)據(jù)來源：利潤表利潤指標評估指標1：銷售利潤率＝主營業(yè)務(wù)利潤額∕主營業(yè)務(wù)收入額疑點分析：通過與參考值（%）對比，如果銷售利潤率偏低或為負，則應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在少計收入、應(yīng)計未計收入、